從需求視角論商品房價(jià)格持續(xù)上漲的原因的論文

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1、從需求視角論商品房價(jià)格持續(xù)上漲的原因的論文摘要：中國的房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性的寡頭壟斷市場，由于商品房產(chǎn)品的區(qū)域性、供給調(diào)節(jié)的滯后性和市場的不完全競爭性，房價(jià)具有“棘輪效應(yīng)”，上升容易，下降難。在賣方市場的情況下，房價(jià)高速上漲原因在于需求的強(qiáng)力拉動，城市化、居民收入提高形成旺盛的住房消費(fèi)需求是房價(jià)持續(xù)上漲的主要原因，而投機(jī)需求的涌動，則助長了價(jià)格的進(jìn)一步高漲?！　￡P(guān)鍵詞：棘輪效應(yīng)；房價(jià)上漲；城市化；投機(jī)需求　　　　1998年住房市場化改革以來，商品房價(jià)格快速攀升。1998-2009年，gdp年均增長約10.2%，而商品房價(jià)格從1987年平均411.4元/平方米升至2008年3，800

2、元/平方米，平均每年升11.2%，超過了gdp的增幅。一線大城市的房價(jià)已是高不可攀，2011年2月，“宜居城市研究室”發(fā)布《2010年中國城市房價(jià)排行榜》，統(tǒng)計(jì)中國城市房價(jià)排行情況，樣本城市總量為110個(gè)，入列前10位的城市分別為杭州市、北京市、上海市，溫州市18，854元/平方米、三亞市18，319元/平方米、深圳市16，978元/平方米、寧波市13，438元/平方米、廣州市12，560元/平方米、南京市12，016元/平方米、舟山市10，500元/平方米。目前，房價(jià)的高漲正向二三線城市乃至全國范圍鋪開。　　房地產(chǎn)市場從全國范圍看是壟斷競爭市場，房企數(shù)目很多，前10名的銷售額僅占

3、全國的8%左右，這和家電行業(yè)（海爾、格力、美的）三足鼎立的情況很不一樣。但是從區(qū)域看，由于商品房的特性，一是住房不可移動，具有區(qū)域性；二是受土地供給和開發(fā)周期（一般2-3年）限制，短期內(nèi)住房的供給是剛性的；三是投資門檻高，開發(fā)商占有信息主導(dǎo)優(yōu)勢，市場競爭不完全；這三者直接決定了區(qū)域房地產(chǎn)市場是寡頭壟斷性質(zhì)的。.一般一個(gè)區(qū)域只有若干家較有實(shí)力的房企占據(jù)了主導(dǎo)優(yōu)勢，因而更容易合謀采取“捂盤”等方式從而在某種程度上控制價(jià)格，使得價(jià)格下降較為困難。從這個(gè)角度說，房地產(chǎn)市場是賣方市場。在寡頭壟斷的賣方市場下，價(jià)格擁有一種“棘輪效應(yīng)”：上漲容易，下跌難。在這樣的價(jià)格機(jī)制下，筆者認(rèn)為房價(jià)的上漲主

4、要是由于需求的來動作用。無論是需求曲線的向右移動還是需求在曲線上向右變動，都會使價(jià)格上漲。從1998年住房市場化改革起至2010年較長一段時(shí)期看，三個(gè)方面的原因持續(xù)作用，使得商品需求非常旺盛，房價(jià)一漲再漲?！　?城市化是推動房價(jià)上漲的長期動力　　表1顯示了建國以來的城市化率變化情況。分年段看，“九五”計(jì)劃時(shí)期之前（也就是1996年之前），中國的城市化處于低速增長的狀態(tài)，“七五”和“八五”時(shí)期年均城市化率只分別提高0.54%和0.53%。　　從1996年我國城市化率邁過30%的關(guān)卡后，進(jìn)入了諾瑟姆曲線所揭示的加速階段，至2010年的15年間，平均每年城市化率提高超過1個(gè)百分點(diǎn)，大大高

5、于改革開放前15年平均0.5個(gè)百分點(diǎn)的水平?！　‰S著工業(yè)革命時(shí)代的來臨，城市成為人口、財(cái)富及文化的集中地，人們不斷從鄉(xiāng)村流向城市；加上城市人口財(cái)富創(chuàng)造能力高，在城市范圍不擴(kuò)張的情況下，自然會推高樓價(jià)。對于房市而言，城市化導(dǎo)致大量人口從農(nóng)村涌入城市生根發(fā)展，屬于對房市的額外“增量需求”。北京為例，2010年頭5個(gè)月外地人口占北京購房總數(shù)的50%，說明城市化導(dǎo)致的人口遷徙對大城市房地產(chǎn)需求十分強(qiáng)勁。此外，就原本就在城市居住的居民而言，工業(yè)化與城鎮(zhèn)化發(fā)展導(dǎo)致了大規(guī)模城市改造和居民拆遷，未來一段時(shí)間內(nèi)，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量仍將保持較大規(guī)模，這一部分人也將

6、繼續(xù)形成巨大的被動需求。總之，城市化的總體影響是將商品房需求曲線往右推，使得在原來供給條件不變的情況下，市場價(jià)格進(jìn)一步走高。由于從2000-2020年我國處于全面建設(shè)小康社會的工業(yè)化中期，城市化在該時(shí)期也將保持較高速度的增長，從而給房價(jià)上漲提供了長期的推動力?！　?城市居民收入提高，以住房為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級推動房價(jià)上漲　　與住房改革同步的是中國經(jīng)濟(jì)高速增長，據(jù)初步測算，2010年中國的gdp比上年增長10.3%，總額達(dá)到了397，983億元人民幣，超過日本躍居世界第二。與此同步，城市居民人均收入也迅速提高，從中國統(tǒng)計(jì)年鑒2010的數(shù)據(jù)看，1998-2009年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收

7、入從5，425元增加到17，175元，增長了近2倍，增長勢頭非常迅猛。居民的收入增幅不斷加大，客觀上具備了較強(qiáng)的消費(fèi)能力，2010年社會消費(fèi)品零售總規(guī)模達(dá)到了156，998億元，比上年增長18.3%?！　〕鞘芯用裣M(fèi)規(guī)模在擴(kuò)大，消費(fèi)能力在增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在不斷升級。建國以來我國居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)經(jīng)歷和正在經(jīng)歷著三次升級轉(zhuǎn)型時(shí)期，目前我國正面臨居民消費(fèi)升級轉(zhuǎn)型重要或關(guān)鍵時(shí)期，即從第二次消費(fèi)升級向第三次消費(fèi)升級的優(yōu)化和升級轉(zhuǎn)型?！　∧壳拔覈司鵪dp已超過4，000美元，按照國