從需求視角論商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的原因論文

《從需求視角論商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的原因論文》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。

1、從需求視角論商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的原因論文摘要：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于區(qū)域性的寡頭壟斷市場(chǎng)，由于商品房產(chǎn)品的區(qū)域性、供給調(diào)節(jié)的滯后性和市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性，房?jī)r(jià)具有“棘輪效應(yīng)”，上升容易，下降難。在賣方市場(chǎng)的情況下，房?jī)r(jià)高速上漲原因在于需求的強(qiáng)力拉動(dòng)，城市化、居民收入提高形成旺盛的住房消費(fèi)需求是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因，而投機(jī)需求的涌動(dòng)..畢業(yè)，則助長(zhǎng)了價(jià)格的進(jìn)一步高漲。關(guān)鍵詞：棘輪效應(yīng)；房?jī)r(jià)上漲；城市化；投機(jī)需求1998年住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，商品房?jī)r(jià)格快速攀升。1998-2009年，GDP年均增長(zhǎng)約10.2%，而商品房?jī)r(jià)格從1987年平均411.4元/平方米升至2008年3，800元/平方米，平均每

2、年升11.2%，超過(guò)了GDP的增幅。一線大城市的房?jī)r(jià)已是高不可攀，2011年2月，“宜居城市研究室”　　從需求視角論商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的原因論文摘要：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于區(qū)域性的寡頭壟斷市場(chǎng)，由于商品房產(chǎn)品的區(qū)域性、供給調(diào)節(jié)的滯后性和市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性，房?jī)r(jià)具有“棘輪效應(yīng)”，上升容易，下降難。在賣方市場(chǎng)的情況下，房?jī)r(jià)高速上漲原因在于需求的強(qiáng)力拉動(dòng)，城市化、居民收入提高形成旺盛的住房消費(fèi)需求是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因，而投機(jī)需求的涌動(dòng)..畢業(yè)，則助長(zhǎng)了價(jià)格的進(jìn)一步高漲。關(guān)鍵詞：棘輪效應(yīng)；房?jī)r(jià)上漲；城市化；投機(jī)需求1998年住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，商品房?jī)r(jià)格快速攀升。1998-2009年，GDP年均增長(zhǎng)

3、約10.2%，而商品房?jī)r(jià)格從1987年平均411.4元/平方米升至2008年3，800元/平方米，平均每年升11.2%，超過(guò)了GDP的增幅。一線大城市的房?jī)r(jià)已是高不可攀，2011年2月，“宜居城市研究室”發(fā)布《2010年中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》，統(tǒng)計(jì)中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行情況，樣本城市總量為110個(gè)，入列前10位的城市分別為杭州市、北京市、上海市，溫州市18，854元/平方米、三亞市18，319元/平方米、深圳市16，978元/平方米、寧波市13，438元/平方米、廣州市12，560元/平方米、南京市12，016元/平方米、舟山市10，500元/平方米。目前，房?jī)r(jià)的高漲正向二三線城市乃至全國(guó)范圍鋪開(kāi)。房

4、地產(chǎn)市場(chǎng)從全國(guó)范圍看是壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房企數(shù)目很多，前10名的銷售額僅占全國(guó)的8%左右，這和家電行業(yè)（海爾、格力、美的）三足鼎立的情況很不一樣。但是從區(qū)域看，由于商品房的特性，一是住房不可移動(dòng)，具有區(qū)域性；二是受土地供給和開(kāi)發(fā)周期（一般2-3年）限制，短期內(nèi)住房的供給是剛性的；三是投資門檻高，開(kāi)發(fā)商占有信息主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不完全；這三者直接決定了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)是寡頭壟斷性質(zhì)的。一般一個(gè)區(qū)域只有若干家較有實(shí)力的房企占據(jù)了主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，因而更容易合謀采取“捂盤”等方式從而在某種程度上控制價(jià)格，使得價(jià)格下降較為困難。從這個(gè)角度說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)。在寡頭壟斷的賣方市場(chǎng)下，價(jià)格擁有一種“棘輪效應(yīng)”：上

5、漲容易，下跌難。在這樣的價(jià)格機(jī)制下，筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)的上漲主要是由于需求的來(lái)動(dòng)作用。無(wú)論是需求曲線的向右移動(dòng)還是需求在曲線上向右變動(dòng)，都會(huì)使價(jià)格上漲。從1998年住房市場(chǎng)化改革起至2010年較長(zhǎng)一段時(shí)期看，三個(gè)方面的原因持續(xù)作用，使得商品需求非常旺盛，房?jī)r(jià)一漲再漲。1城市化是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期動(dòng)力表1顯示了建國(guó)以來(lái)的城市化率變化情況。分年段看，“九五”計(jì)劃時(shí)期之前（也就是1996年之前），中國(guó)的城市化處于低速增長(zhǎng)的狀態(tài)，“七五”和“八五”時(shí)期年均城市化率只分別提高0.54%和0.53%。從1996年我國(guó)城市化率邁過(guò)30%的關(guān)卡后，進(jìn)入了諾瑟姆曲線所揭示的加速階段，至2010年的15年間，平均每年城

6、市化率提高超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)，大大高于改革開(kāi)放前15年平均0.5個(gè)百分點(diǎn)的水平。隨著工業(yè)革命時(shí)代的來(lái)臨，城市成為人口、財(cái)富及文化的集中地，人們不斷從鄉(xiāng)村流向城市；加上城市人口財(cái)富創(chuàng)造能力高，在城市范圍不擴(kuò)張的情況下，自然會(huì)推高樓價(jià)。對(duì)于房市而言，城市化導(dǎo)致大量人口從農(nóng)村涌入城市生根發(fā)展，屬于對(duì)房市的額外“增量需求”。北京為例，2010年頭5個(gè)月外地人口占北京購(gòu)房總數(shù)的50%，說(shuō)明城市化導(dǎo)致的人口遷徙對(duì)大城市房地產(chǎn)需求十分強(qiáng)勁。此外，就原本就在城市居住的居民而言，工業(yè)化與城鎮(zhèn)化發(fā)展導(dǎo)致了大規(guī)模城市改造和居民拆遷，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量仍將保持較大規(guī)模

7、，這一部分人也將繼續(xù)形成巨大的被動(dòng)需求。總之，城市化的總體影響是將商品房需求曲線往右推，使得在原來(lái)供給條件不變的情況下，市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步走高。由于從2000-2020年我國(guó)處于全面建設(shè)小康社會(huì)的工業(yè)化中期，城市化在該時(shí)期也將保持較高速度的增長(zhǎng)，從而給房?jī)r(jià)上漲提供了長(zhǎng)期的推動(dòng)力。2城市居民收入提高，以住房為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲與住房改革同步的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，據(jù)初步測(cè)算，2010年中國(guó)的GD