從需求視角論商品房價格持續(xù)上漲的原因

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1、從需求視角論商品房價格持續(xù)上漲的原因摘要：中國的房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性的寡頭壟斷市場，由于商品房產(chǎn)品的區(qū)域性、供給調(diào)節(jié)的滯后性和市場的不完全競爭性，房價具有“棘輪效應”，上升容易，下降難。在賣方市場的情況下，房價高速上漲原因在于需求的強力拉動，城市化、居民收入提高形成旺盛的住房消費需求是房價持續(xù)上漲的主要原因，而投機需求的涌動，則助長了價格的進一步高漲。　　關鍵詞：棘輪效應；房價上漲；城市化；投機需求　　　　1998年住房市場化改革以來，商品房價格快速攀升。1998-2009年，GDP年均增長約10.2%，而商品房價格從1987年平均411.4元/平方米

2、升至2008年3，800元/平方米，平均每年升11.2%，超過了GDP的增幅。一線大城市的房價已是高不可攀，2011年2月，“宜居城市研究室”發(fā)布《2010年中國城市房價排行榜》，統(tǒng)計中國城市房價排行情況，樣本城市總量為110個，入列前10位的城市分別為杭州市、北京市、上海市，溫州市18，854元/平方米、三亞市18，319元/平方米、深圳市16，978元/平方米、寧波市13，438元/平方米、廣州市12，560元/平方米、南京市12，016元/平方米、舟山市10，500元/平方米。目前，房價的高漲正向二三線城市乃至全國范圍鋪開?！　》康禺a(chǎn)市場從全國范

3、圍看是壟斷競爭市場，房企數(shù)目很多，前10名的銷售額僅占全國的8%左右，這和家電行業(yè)（海爾、格力、美的）三足鼎立的情況很不一樣。但是從區(qū)域看，由于商品房的特性，一是住房不可移動，具有區(qū)域性；二是受土地供給和開發(fā)周期（一般2-3年）限制，短期內(nèi)住房的供給是剛性的；三是投資門檻高，開發(fā)商占有信息主導優(yōu)勢，市場競爭不完全；這三者直接決定了區(qū)域房地產(chǎn)市場是寡頭壟斷性質(zhì)的。一般一個區(qū)域只有若干家較有實力的房企占據(jù)了主導優(yōu)勢，因而更容易合謀采取“捂盤”等方式從而在某種程度上控制價格，使得價格下降較為困難。從這個角度說，房地產(chǎn)市場是賣方市場。在寡頭壟斷的賣方市場下，價

4、格擁有一種“棘輪效應”：上漲容易，下跌難。在這樣的價格機制下，筆者認為房價的上漲主要是由于需求的來動作用。無論是需求曲線的向右移動還是需求在曲線上向右變動，都會使價格上漲。從1998年住房市場化改革起至2010年較長一段時期看，三個方面的原因持續(xù)作用，使得商品需求非常旺盛，房價一漲再漲?！　?城市化是推動房價上漲的長期動力　　表1顯示了建國以來的城市化率變化情況。分年段看，“九五”計劃時期之前（也就是1996年之前），中國的城市化處于低速增長的狀態(tài)，“七五”和“八五”時期年均城市化率只分別提高0.54%和0.53%?！　?996年我國城市化率邁過30

5、%的關卡后，進入了諾瑟姆曲線所揭示的加速階段，至2010年的15年間，平均每年城市化率提高超過1個百分點，大大高于改革開放前15年平均0.5個百分點的水平。　　隨著工業(yè)革命時代的來臨，城市成為人口、財富及文化的集中地，人們不斷從鄉(xiāng)村流向城市；加上城市人口財富創(chuàng)造能力高，在城市范圍不擴張的情況下，自然會推高樓價。對于房市而言，城市化導致大量人口從農(nóng)村涌入城市生根發(fā)展，屬于對房市的額外“增量需求”。北京為例，2010年頭5個月外地人口占北京購房總數(shù)的50%，說明城市化導致的人口遷徙對大城市房地產(chǎn)需求十分強勁。此外，就原本就在城市居住的居民而言，工業(yè)化與城鎮(zhèn)

6、化發(fā)展導致了大規(guī)模城市改造和居民拆遷，未來一段時間內(nèi)，由于城市基礎設施建設、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量仍將保持較大規(guī)模，這一部分人也將繼續(xù)形成巨大的被動需求。總之，城市化的總體影響是將商品房需求曲線往右推，使得在原來供給條件不變的情況下，市場價格進一步走高。由于從2000-2020年我國處于全面建設小康社會的工業(yè)化中期，城市化在該時期也將保持較高速度的增長，從而給房價上漲提供了長期的推動力?！　?城市居民收入提高，以住房為主的消費結(jié)構升級推動房價上漲　　與住房改革同步的是中國經(jīng)濟高速增長，據(jù)初步測算，2010年中國的GDP比上年增長10.3%，

7、總額達到了397，983億元人民幣，超過日本躍居世界第二。與此同步，城市居民人均收入也迅速提高，從中國統(tǒng)計年鑒2010的數(shù)據(jù)看，1998-2009年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從5，425元增加到17，175元，增長了近2倍，增長勢頭非常迅猛。居民的收入增幅不斷加大，客觀上具備了較強的消費能力，2010年社會消費品零售總規(guī)模達到了156，998億元，比上年增長18.3%?！　〕鞘芯用裣M規(guī)模在擴大，消費能力在增長，消費結(jié)構也在不斷升級。建國以來我國居民消費結(jié)構經(jīng)歷和正在經(jīng)歷著三次升級轉(zhuǎn)型時期，目前我國正面臨居民消費升級轉(zhuǎn)型重要或關鍵時期，即從第二次消費升

8、級向第三次消費升級的優(yōu)化和升級轉(zhuǎn)型?！　∧壳拔覈司鵊DP已超過4，000美元，按照國際經(jīng)驗，