完善我國物業(yè)管理立法的構(gòu)想

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1、完善我國物業(yè)管理立法的構(gòu)想摘　要:我國物業(yè)管理發(fā)展迅速。然而,我們目前有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)卻難以滿足物業(yè)管理發(fā)展的需要,加強(qiáng)物業(yè)管理立法勢在必行。建議我國采用獨(dú)立的物業(yè)管理法模式,制定一部具有中國特色的現(xiàn)代化的物業(yè)管理法。關(guān)鍵詞:物業(yè)管理　立法　模式　　物業(yè)管理,是指具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托,按照合同的約定,對受托管理的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)以及提供其他專業(yè)化、社會化的服務(wù)。1981年3月,我國第一家物業(yè)管理公司———深圳市物業(yè)管理公司經(jīng)過注冊,正式掛牌營業(yè)。自此,我國現(xiàn)代物業(yè)管理從無到有、從

2、沿海到內(nèi)地逐漸發(fā)展起來。據(jù)統(tǒng)計,到1997年底,僅深圳市就有物業(yè)管理企業(yè)1115個,物業(yè)管理從業(yè)人員57032人,管理物業(yè)2910處,管理物業(yè)的總面積403億ｍ2。在我國,物業(yè)管理正成為引人注目的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理是伴隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)的發(fā)展而逐漸出現(xiàn)的,其產(chǎn)生具有必然性。然而,良好的物業(yè)管理必須建立在完善的法律基礎(chǔ)上。加速物業(yè)管理立法,建立和完善物業(yè)管理法律體系,是依法進(jìn)行物業(yè)管理的迫切需要,也是擺在立法機(jī)關(guān)及其有關(guān)部門面前一項十分緊迫的任務(wù)。一、我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀及缺陷(一)立法現(xiàn)狀我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、

3、法規(guī)主要有以下三個層次:第一層次,憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條:“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護(hù)公民的私有財產(chǎn)的繼承權(quán)”?！稇椃ā返谌艞l:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！钡鹊取５诙哟?全國人大及其常委會、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市綠化管理條例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理條例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小

4、區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》等等。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等等。物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀表現(xiàn)為以下幾個特點:(1)立法層次低。國家制定的物業(yè)管理政策主要體現(xiàn)在建設(shè)部頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)中。這些法規(guī)主要有:《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《全國優(yōu)秀住宅小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評辦法(試行)》

5、,等等。目前,還沒有物業(yè)管理的法律和國務(wù)院行政法規(guī)。(2)地方立法活躍。自從1994年6月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》出臺之后,全國相繼有青島、沈陽、常州、合肥、北京、大連、廈門、銀川、廣州、海南、武漢、上海等一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。有些省、市正在醞釀立法。(3)立法不平衡、不統(tǒng)一。由于各地的物業(yè)管理發(fā)展不平衡,形成了立法的不平衡。目前尚有一部分省、市尚付闕如。現(xiàn)有的地方法規(guī)在一些重大問題上的規(guī)定不統(tǒng)一,甚至相差較大。(二)立法缺陷1.立法滯后。傳統(tǒng)的房屋管理局限于房屋修繕,管理對象限于公有房屋。我國物

6、業(yè)管理立法近年才開始,而物業(yè)管理的實踐則早在80年代中、后期就有了一定的發(fā)展,立法顯然落后于實踐。2.現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)體系不協(xié)調(diào)、不配套。表現(xiàn)在:(1)在房屋管理的歷史和現(xiàn)實中存在二種管理模式,即行政管理模式和企業(yè)化管理模式。與此相適應(yīng),對房屋管理的全國性法律、法規(guī)也不統(tǒng)一。如《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》這兩個行政規(guī)章在適用范圍、管理方式等方面存在著明顯的沖突。(2)地方性法規(guī)與全國性法律、法規(guī)不協(xié)調(diào)。我國現(xiàn)行物業(yè)管理方面的地方法規(guī)盡管是以全國性的法律、法規(guī)為前提的,但大部分已突破了全國性的法律、

7、法規(guī),破壞了法制的統(tǒng)一性。(3)地方性法規(guī)彼此之間也不一致。如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定是業(yè)主管理委員會須經(jīng)注冊登記,成為社團(tuán)法人。而有些地方法規(guī)則沒有作同樣的規(guī)定。二、我國物業(yè)管理立法應(yīng)采取的模式(一)現(xiàn)代各國物業(yè)管理立法模式的比較各國關(guān)于物業(yè)管理的立法模式,共有四類:1.民法模式。此種模式以意大利和瑞士為代表。指在民法典中設(shè)若干條款,以規(guī)范物業(yè)管理中的法律關(guān)系。如意大利新民法典的第1117條至1139條有下列規(guī)定:建筑物共同部分之范圍,共有人對共同所有物之權(quán)利,共同部分之不可分割性;共用部分之變更,共同所有

8、建筑物的部分設(shè)置,費(fèi)用之分擔(dān),樓梯之維護(hù)與重建;天花板、地下室、地板的維護(hù)與整修;日光浴室之排他使用;建筑頂樓之建筑;建筑物全毀或者部分損毀;管理人的選任與解任,管理人之職務(wù),管理人的代表權(quán);關(guān)于分層住宅所有人(區(qū)分所有權(quán)人)不贊同時之提起訴訟;管理人之處置,分層住宅所有人引起之費(fèi)用;分層住宅所有人會議