論房屋租賃合同解除的效力論文

《論房屋租賃合同解除的效力論文》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。

1、論房屋租賃合同解除的效力論文..最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱“合同法解釋二”）出臺后備受關(guān)注。2009年7月12日，長寧區(qū)法院鄒碧華院長受市律協(xié)邀請，假座云峰劇場就合同法解釋二為律師們舉辦了一場質(zhì)量極高的講座。當(dāng)時會場座無虛席，會后仍有許多律師上臺提問。從一定程度上說明了合同法解釋二的重要性和社會關(guān)注度。在講座中鄒院長花了大筆墨在合同解除這一部分。依照《合同法》第九十六條規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，

2、應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！焙贤ń忉尪诙臈l對該條作出進一步解釋，即“當(dāng)事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議..，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持?！睆纳鲜鲆?guī)定，我們可以得出一個結(jié)論，就是“合同自解除通知到達對方時解除，但對方當(dāng)事人有權(quán)在三

3、個月內(nèi)起訴確認(rèn)合同解除無效?！边@樣，就產(chǎn)生了兩個問題：1、如果合同自解除通知到達時生效，那么主張合同解除的一方能否立即進一步主張因合同解除而產(chǎn)生的后續(xù)權(quán)利（以下簡稱“后續(xù)權(quán)利”），比如在租賃合同中，出租人向承租方發(fā)出合同解除通知后，在承租方向法院起訴要求確認(rèn)解除合同無效之前，出租方是否可以要求承租方立即搬離房屋？2、如果合同解除一方這種后續(xù)權(quán)利存在的話，對方當(dāng)事人是否有權(quán)以三個月期限未過為由，對合同解除方的后續(xù)權(quán)利予以抗辯？還是拿這個租賃合同糾紛為例，承租方在接到出租方解除合同通知后，正在著手準(zhǔn)

4、備向法院起訴，要求確認(rèn)合同解除無效，但出租方在承租方向法院起訴前，以合同已經(jīng)解除為由，向法院起訴要求承租方搬離，法院是否應(yīng)予支持？承租方可否以三個月期限尚未屆滿為由，進行抗辯？上述兩個問題，合同法解釋二均未回答，但實踐中，這類案件已有發(fā)生。大家都知道，在合同法實施以前，一方當(dāng)事人要求解除合同，對方當(dāng)事人有異議的，一般是由合同解除方向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)合同已經(jīng)解除，并同時主張其后續(xù)權(quán)利。也就是說，未經(jīng)法院判決確認(rèn)，一方當(dāng)事人即使向?qū)Ψ疆?dāng)事人發(fā)出解除合同的通知，在實體權(quán)利上并不具備現(xiàn)實意義。

5、如果出租方向承租方發(fā)出解除合同通知，而承租人對解除合同有異議，甚至承租方都無需提出異議，只要不搬離房屋，出租方仍然無法實現(xiàn)收回房屋的權(quán)利，出租方必須向法院起訴，要求確認(rèn)合同解除，并且訴請判令承租方搬離房屋，才能夠通過法院判決確認(rèn)，實現(xiàn)自己的實體權(quán)利。合同法實施后，在很長一段時間，合同解除方仍然沿襲著原來的做法，通過向法院起訴確認(rèn)合同已經(jīng)解除。但隨著對合同法學(xué)習(xí)的深入，許多律師開始建議當(dāng)事人不再向法院起訴確認(rèn)合同解除，而直接按照合同法字面上的理解，以通知方式解除合同，并進而向法院起訴，要求行使合同

6、解除后的后續(xù)權(quán)利。他們的理由也十分簡單，就是根據(jù)合同法規(guī)定，解除合同通知到對方，合同即已經(jīng)解除，當(dāng)事人無須再向法院申請確認(rèn)合同解除。他們進一步認(rèn)為，既然當(dāng)解除通知到達對方時，合同已經(jīng)解除，則合同解除方就有權(quán)立即向法院起訴要求行使因合同解除而產(chǎn)生的后續(xù)權(quán)利。在這種情況下，就這類案件的審理就陷入了兩難的境地，同時也對合同法提出了挑戰(zhàn)，即要保護合同解除方解除合同的權(quán)利，就剝奪了對方當(dāng)事人三個起訴的訴權(quán)；要保護對方當(dāng)事人三個月起訴的訴權(quán)，就剝奪了合同解除方解除合同的權(quán)利。從本人對合同法解釋二的理解看，應(yīng)

7、該傾向于保護對方當(dāng)事人三個月的訴權(quán)，理由如下：1、一方當(dāng)事人以解除通知到達對方即合同解除，不利于維護交易行為的穩(wěn)定性。隨時我國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展以及經(jīng)濟全球化的深入，人們經(jīng)濟行為經(jīng)常會受到市場變化的影響，而且這種市場變化，在市場經(jīng)濟體制和全球化經(jīng)濟的環(huán)境，是經(jīng)常發(fā)生，甚至是劇烈變動的。因此，如果任何一方當(dāng)事人僅以一紙通知，即能解除合同，并不有利于維護穩(wěn)定經(jīng)濟行為和交易狀態(tài)。在房屋租賃合同中，由于房屋價格的波動，帶動了租金市場價格的波動。租金上漲時，出租方往往希望上調(diào)租金，若不能實現(xiàn)，極容易根據(jù)合同法

8、規(guī)定，單方解除合同；租金下跌時，承租方往往希望調(diào)低租金，當(dāng)不能實現(xiàn)時，承租方也可能以一紙通知，解除合同。無論從哪個角度考慮，單方以一紙通知即能解除合同，不符合交易穩(wěn)定性的要求。2、合同法規(guī)定的解除通知到達對方時合同解除是有條件?！逗贤ā返诰攀鶙l規(guī)定，“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”這條規(guī)定，從立法本意上，賦予了對方當(dāng)事人對合同解除的抗辯權(quán)，使合同是否解