防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險芻議

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1、防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險芻議由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場嚴(yán)把融資門檻，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯?！　∵M入2008年以來房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就沒有太平過，從王石的“拐點論”到潘石屹的“百日劇變論”，從樓盤降價促銷到企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)讓項目，再到各上市公司經(jīng)營現(xiàn)金流多為負(fù)值，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的問題爭論不休，可以肯定的是資金緊張的跡象不言而喻，這也從一方面凸現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的隱患。　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵　　在新會計準(zhǔn)則上，對財務(wù)風(fēng)險的定義是這樣的：財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財

2、務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非系統(tǒng)性風(fēng)險之一?！　∮捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過財務(wù)杠桿來融資用于項目開發(fā)，而運用財務(wù)杠桿就有可能帶來風(fēng)險。表現(xiàn)在使用財務(wù)杠桿，使得資金得以循環(huán)使用，前期收益對于后續(xù)開發(fā)將產(chǎn)生決定性影響

3、。因此一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本或者市場吸納能力發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益產(chǎn)生巨大的影響，有可能產(chǎn)生由于實際收益未能達到預(yù)期收益，出現(xiàn)無法到期償還債務(wù)或者影響到后續(xù)開發(fā)的資金鏈等等?！　《?、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn)　　由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場嚴(yán)把融資門檻，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財務(wù)風(fēng)險凸現(xiàn)，具體有如下四方面：　　1、轉(zhuǎn)讓土地項目現(xiàn)象日益突出　　最近一段時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間土地項目轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢比較明顯，凸現(xiàn)出企業(yè)資金緊張，對未來市場信心

4、不足。如上海外高橋(600648,股吧)股份發(fā)布公告，公開掛牌轉(zhuǎn)讓其運作多年的“森蘭·外高橋”項目中的南部國際社區(qū)的A1-1、A1-2地塊，疑為資金緊張而“割肉”；在重慶，4月份重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)重點項目一欄中，各區(qū)縣掛牌轉(zhuǎn)讓項目17個，其中房地產(chǎn)項目就有13個；同時據(jù)中國土地一級開發(fā)網(wǎng)信息顯示，5月份的前21天，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目的信息達到45條，項目來自北京、廣東、山西、遼寧、黑龍江、重慶等城市，項目類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業(yè)項目，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn)讓土地項目的現(xiàn)象。這

5、一跡象表明當(dāng)前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財務(wù)隱藏著較大風(fēng)險隱患。　　2、土地市場流拍、退地現(xiàn)象增多　　另外一個值得注意的跡象就是2008年以來近半年時間內(nèi)，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗土地流標(biāo)、流拍，引起部分城市房地產(chǎn)市場的波動。以上海為例，今年第5號和第6號國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告中就表現(xiàn)明顯，盡管有53家開發(fā)商領(lǐng)取了意向性標(biāo)書，但最終真正申請競標(biāo)的只有11家。在出讓的8幅土地中，有2幅流標(biāo)，3幅只有一個競買人，地塊中惟一的商業(yè)用地--奉賢區(qū)齊百路西側(cè)地塊，雖有5家企業(yè)領(lǐng)取標(biāo)書，卻

6、無人競買。更有甚者斷臂自保--退地，上海昔日“地王”之一長風(fēng)地塊的退地風(fēng)波，上海志成以損失3000萬元土地保證金的代價退出；福州融信地產(chǎn)也以損失7000萬元保證金的代價，退掉去年9月高價拍得的一塊“黃金(資訊,行情)地”?！　?dǎo)致土地拍賣流標(biāo)、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。目前開發(fā)商的資金自有率普遍只有25%左右，約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商自有資金達到35%才能申請委托貸款。很多開發(fā)商的錢只夠買地，在后續(xù)建設(shè)資金沒有保障的情況下

7、，開發(fā)商不敢輕易拿地?！　?、降價促銷，回籠資金　　伴隨著樓市觀望氣氛的進一步深化，市場上降價促銷的現(xiàn)象開始凸現(xiàn)，不少開發(fā)企業(yè)通過降價促銷的方式，加快銷售進度，以期達到快速回籠資金緩解資金壓力的現(xiàn)狀。萬科無疑是這波降價促銷的先行者和受益者，以萬科一季度業(yè)績?yōu)槔?，該公司實現(xiàn)銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101億元，同比分別增長82.9%和119.1%。率先降價讓萬科在調(diào)整中獲得了先機，原本聲稱不會跟進的一些房地產(chǎn)商隨后也紛紛下調(diào)了價格，碧桂園、富力等也相繼推出優(yōu)惠活動或特價房，價格策略成為一種集體

8、行為，“五一”假期碧桂園低價拋盤3天之內(nèi)銷售9億元、富力勁銷2億元。在深圳5月份不少新開房源均以低于周邊房價10-20%的低價發(fā)售；在北京某樓盤甚至打出7.5折優(yōu)惠的促銷；在武漢有多家樓盤推出“搜房卡--武漢主流地產(chǎn)聯(lián)盟”活動，通過打造一個團購平臺，以全市最低折扣價來吸引購房者，其中優(yōu)惠最大為8折。　　4、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值　　企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的不樂觀一定程度上反映出企業(yè)財務(wù)風(fēng)險隱患突出。從公布的房地產(chǎn)上市公司年報中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營性活動現(xiàn)金