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《如何防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險芻議 》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、如何防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險芻議 由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場嚴(yán)把融資門檻，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資金缺口需求明顯。 進(jìn)入2008年以來房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就沒有太平過，從王石的“拐點論”到潘石屹的“百日劇變論”，從樓盤降價促銷到企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)讓項目，再到各上市公司經(jīng)營現(xiàn)金流多為負(fù)值，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資金鏈的問題爭論不休，可以肯定的是資金緊張的跡象不言而喻，這也從一方面凸現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險的隱患?！ ∫?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險內(nèi)涵 在新會計準(zhǔn)則上，對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的定義是這
2、樣的：企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險由于財務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險非系統(tǒng)性風(fēng)險之一?！ ∮捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資周期長、投資額巨大，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險一般需要通過財務(wù)杠桿來融資用于項目開發(fā)，而運用財務(wù)杠桿就有可能帶來風(fēng)險。表現(xiàn)在使用
3、財務(wù)杠桿，使得資金得以循環(huán)使用，前期收益對于后續(xù)開發(fā)將產(chǎn)生決定性影響。因此一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本或者市場吸納能力發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)期收益產(chǎn)生巨大的影響，有可能產(chǎn)生由于實際收益未能達(dá)到預(yù)期收益，出現(xiàn)無法到期償還債務(wù)或者影響到后續(xù)開發(fā)的資金鏈等等。 二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險的市場表現(xiàn) 由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場嚴(yán)把融資門檻，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資金缺口需求明顯，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險凸現(xiàn)，具體有如下四方面企業(yè)財務(wù)風(fēng)險： 1、轉(zhuǎn)讓土地項目現(xiàn)象日益突
4、出 最近一段時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險間土地項目轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢比較明顯，凸現(xiàn)出企業(yè)資金緊張，對未來市場信心不足。如上海外高橋(600648，股吧)股份發(fā)布公告，公開掛牌轉(zhuǎn)讓其運作多年的“森蘭·外高橋”項目中的南部國際社區(qū)的A1-1、A1-2地塊，疑為資金緊張而“割肉”；在重慶，4月份重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)重點項目一欄中，各區(qū)縣掛牌轉(zhuǎn)讓項目17個，其中房地產(chǎn)項目就有13個；同時據(jù)中國土地一級開發(fā)網(wǎng)信息顯示，5月份的前21天，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目的信息達(dá)到45條，項目來自北京、廣東、山西、遼寧、黑龍江、重慶等城市，項目類型種類較
5、多，有別墅、也有住宅、商業(yè)項目，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn)讓土地項目的現(xiàn)象。這一跡象表明當(dāng)前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財務(wù)隱藏著較大風(fēng)險隱患?！ ?、土地市場流拍、退地現(xiàn)象增多 另外一個值得注意的跡象就是2008年以來近半年時間內(nèi)，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗土地流標(biāo)、流拍，引起部分城市房地產(chǎn)市場的波動。以上海為例，今年第5號和第6號國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告中就表現(xiàn)明顯，盡管有53家開發(fā)商領(lǐng)取了意向性標(biāo)書，但最終真正申請競標(biāo)的只有11家。在出讓的8幅土地中，有2幅流標(biāo)，3幅只有一
6、個競買人，地塊中惟一的商業(yè)用地--奉賢區(qū)齊百路西側(cè)地塊，雖有5家企業(yè)領(lǐng)取標(biāo)書，卻無人競買。更有甚者斷臂自保--退地，上海昔日“地王”之一長風(fēng)地塊的退地風(fēng)波，上海志成以損失3000萬元土地保證金的代價退出；福州融信地產(chǎn)也以損失7000萬元保證金的代價，退掉去年9月高價拍得的一塊“黃金(資訊，行情)地”?！ ?dǎo)致土地拍賣流標(biāo)、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。目前開發(fā)商的資金自有率普遍只有25%左右，約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商自有資金達(dá)到35%才能
7、申請委托貸款。很多開發(fā)商的錢只夠買地，在后續(xù)建設(shè)資金沒有保障的情況下，開發(fā)商不敢輕易拿地?！ ?、降價促銷，回籠資金 伴隨著樓市觀望氣氛的進(jìn)一步深化，市場上降價促銷的現(xiàn)象開始凸現(xiàn)，不少開發(fā)企業(yè)通過降價促銷的方式，加快銷售進(jìn)度，以期達(dá)到快速回籠資金緩解資金壓力的現(xiàn)狀。萬科無疑是這波降價促銷的先行者和受益者，以萬科一季度業(yè)績?yōu)槔摴緦崿F(xiàn)銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101億元，同比分別增長82.9%和119.1%。率先降價讓萬科在調(diào)整中獲得了先機，原本聲稱不會跟進(jìn)的一些房地產(chǎn)商隨后也紛紛下調(diào)了價格，碧桂園
8、、富力等也相繼推出優(yōu)惠活動或特價房，價格策略成為一種集體行為，“五一”假期碧桂園低價拋盤3天之內(nèi)銷售9億元、富力勁銷2億元。在深圳5月份不少新開房源均以低于周邊房價10-20%的低價發(fā)售；在北京某樓盤甚至打出7.5折優(yōu)惠的促銷；在武漢有多家樓盤推出“搜房卡--武漢主流地產(chǎn)聯(lián)盟”活動，通過打造一個團(tuán)購平臺，以全市最低折扣價來吸引購房者，其中優(yōu)惠最大為8折。 4、開發(fā)企業(yè)經(jīng)
