財(cái)務(wù)分析論文-防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)芻議

《財(cái)務(wù)分析論文-防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)芻議》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。

1、財(cái)務(wù)分析論文?防范房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)芻議由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場(chǎng)嚴(yán)把融資門(mén)檻，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯。進(jìn)入2008年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)就沒(méi)有太平過(guò)，從王石的“拐點(diǎn)論”到潘石屹的“百日劇變論”，從樓盤(pán)降價(jià)促銷到企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，再到各上市公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流多為負(fù)値，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈的問(wèn)題爭(zhēng)論不休，可以肯定的是資金緊張的跡象不言而喻，這也從一方面凸現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的隱患。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義是這樣的：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)金業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果

2、與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。而具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，主耍是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于財(cái)務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期長(zhǎng)、投資額巨大，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般需要通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿來(lái)融資用于項(xiàng)日開(kāi)發(fā)，而運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿就有可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。表現(xiàn)在使用財(cái)務(wù)杠桿使得資金得以循環(huán)使用，前期收益對(duì)于后續(xù)開(kāi)發(fā)將產(chǎn)生決定性影響。因此一旦未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本或者市場(chǎng)吸納能力發(fā)牛變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益產(chǎn)生巨大的影響，有可能產(chǎn)生由于實(shí)際收益未能達(dá)到預(yù)期收益，山現(xiàn)無(wú)法到期償還債務(wù)或者影響到后續(xù)幵

3、發(fā)的資金鏈等等。二、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)由于受到不斷緊縮的金融信貸政策，資本市場(chǎng)嚴(yán)把融資門(mén)檻，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，具體有如下四方面：1、轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目現(xiàn)象日益突出最近一段時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢(shì)比較明顯，凸現(xiàn)出企業(yè)資金緊張，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心不足。如上海外高橋（600648,股吧）股份發(fā)布公告，公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓其運(yùn)作多年的“森蘭?外高橋”項(xiàng)目中的南部國(guó)際社區(qū)的Al?1、A1?2地塊，疑為資金緊張而“割肉”；在重慶，4月份重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目一欄中，各區(qū)縣掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)口17個(gè)，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目就有13個(gè)；同時(shí)據(jù)中國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)網(wǎng)信息顯示，5月

4、份的前21天，轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信息達(dá)到45條，項(xiàng)目來(lái)自北京、廣東、山西、遼寧、黑龍江、重慶等城市，項(xiàng)目類型種類較多，有別墅、也有住宅、商業(yè)項(xiàng)目，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目的現(xiàn)象。這一跡象表明當(dāng)前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財(cái)務(wù)隱藏著較大風(fēng)險(xiǎn)隱患。2、土地市場(chǎng)流拍、退地現(xiàn)象增多另外一個(gè)値得注意的跡象就是2008年以來(lái)近半年時(shí)間內(nèi)，北京、上海、南京等一線城市已有超過(guò)40宗土地流標(biāo)、流拍，引起部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。以上海為例,今年第5號(hào)和第6號(hào)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告中就表現(xiàn)明顯，盡管有53家開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取了意向性標(biāo)書(shū)，但最終真正申請(qǐng)競(jìng)標(biāo)的只有11家。在出讓的8幅土地中，有

5、2幅流標(biāo)，3幅只有一個(gè)競(jìng)買人，地塊中惟一的商業(yè)用地一奉賢區(qū)齊百路西側(cè)地塊，雖有5家企業(yè)領(lǐng)取標(biāo)書(shū)，卻無(wú)人競(jìng)買。更有甚者斷臂自?！觥鐾说兀虾Ｎ羧铡暗赝酢敝婚L(zhǎng)風(fēng)地塊的退地風(fēng)波，上海志成以損失3000萬(wàn)元土地保證金的代價(jià)退出；福州融信地產(chǎn)也以損失7000萬(wàn)元保證金的代價(jià)，退掉去年9月高價(jià)拍得的一塊“黃金（資訊，行情）地”。導(dǎo)致土地拍賣流標(biāo)、流拍的原因，資金緊張仍然是主要原因。鬥前開(kāi)發(fā)商的資金自有率普遍只有25%左右，約75%的資金都是霏銀行貸款等方式融資和買房者支付購(gòu)房款獲得的，而當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開(kāi)發(fā)商自有資金達(dá)到35%才能申請(qǐng)委托貸款。很多開(kāi)發(fā)商的錢(qián)只夠買地，在后續(xù)建設(shè)資金沒(méi)有保障的情況下

6、，開(kāi)發(fā)商不敢輕易拿地。3、降價(jià)促銷，回籠資金伴隨著樓市觀望氣氛的進(jìn)一步深化，市場(chǎng)上降價(jià)促銷的現(xiàn)象開(kāi)始凸現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降價(jià)促銷的方式，加快銷售進(jìn)度，以期達(dá)到快速回籠資金緩解資金壓力的現(xiàn)狀。萬(wàn)科無(wú)疑是這波降價(jià)促銷的先行者和受益者，以萬(wàn)科一季度業(yè)績(jī)?yōu)槔?，該公司?shí)現(xiàn)銷售面積114.5萬(wàn)平方米，銷售金額101億元，同比分別增長(zhǎng)82.9%和119.1%°率先降價(jià)讓萬(wàn)科在調(diào)整中獲得了先機(jī)，原本聲稱不會(huì)跟進(jìn)的一些房地產(chǎn)商隨后也紛紛下調(diào)了價(jià)格，碧桂園、富力等也相繼推出優(yōu)惠活動(dòng)或特價(jià)房，價(jià)格策略成為一種集體行為，“五一”假期碧桂園低價(jià)拋盤(pán)3天之內(nèi)銷售9億元、富力勁銷2億元。在深圳5月份不少新開(kāi)房源均以低于周

7、邊房?jī)r(jià)10-20%的低價(jià)發(fā)售；在北京某樓盤(pán)甚至打出7?5折優(yōu)惠的促銷；在武漢有多家樓盤(pán)推出“搜房卡■■武漢主流地產(chǎn)聯(lián)盟”活動(dòng)，通過(guò)打造一個(gè)團(tuán)購(gòu)平臺(tái)，以全市最低折扣價(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者，其中優(yōu)惠最大為8折。4、開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈値多為負(fù)値企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的不樂(lè)觀一定程度上反映出企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患突出。從公布的房地產(chǎn)上市公司年報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流凈値指標(biāo)中，滬深股市96家房地產(chǎn)上市公司中，有53