房企關(guān)鍵崗位梳理-正略咨詢

《房企關(guān)鍵崗位梳理-正略咨詢》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、www.adfaith.com房企關(guān)鍵崗位梳理正略鈞策管理咨詢顧問楊鵬房地產(chǎn)企業(yè)崗位就像紫藤蘿花串，乍看宏大而神秘，實(shí)則嚴(yán)密而條理。只要把握住兩條主線，就能像庖丁解牛一樣，對貌似糾結(jié)的組織結(jié)構(gòu)了然于胸。其一是房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)主線，依橫向的流程軸展開，按業(yè)務(wù)流程逐層分解；其二是房地產(chǎn)組織的控制主線，依縱向的管控軸展開，按組織體系逐級(jí)建構(gòu)。這兩條主線中，以業(yè)務(wù)流程的解析尤為重要，把握住房地產(chǎn)開發(fā)流程，對于把握房地產(chǎn)崗位設(shè)置具有提綱挈領(lǐng)的作用。管控軸則是企業(yè)最高層組織、控制、協(xié)調(diào)、運(yùn)營流程業(yè)務(wù)層的毛細(xì)血管。，沒有高

2、效的管理體系，業(yè)務(wù)層必然陷入一盤散沙的失控狀態(tài)。業(yè)務(wù)層和管理層如同經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與上層建筑，兩者之間的愛恨情仇構(gòu)成整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的故事大綱。概而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的流程不外乎策劃、設(shè)計(jì)、施工、營銷和售后這五大板塊，大致可以劃分為九個(gè)階段，即：投資論證階段、項(xiàng)目策劃階段、設(shè)計(jì)管理階段、項(xiàng)目施工階段、營銷策劃階段、銷售管理階段、交房維護(hù)階段、商業(yè)運(yùn)營階段和物業(yè)管理階段。房地產(chǎn)崗位設(shè)置基本上按照這九個(gè)階段層層推進(jìn)，構(gòu)建嚴(yán)密的作業(yè)管控體系，大致可以劃分為計(jì)劃運(yùn)營、項(xiàng)目拓展、報(bào)建配套、設(shè)計(jì)管理、成本管理、采購管理、工程管理

3、、營銷管理、客戶服務(wù)、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理和行政管理十二大部門。這十二大部門的歸并與分解因公司而異，但萬變不離其宗。幾乎所有的房地產(chǎn)公司都會(huì)設(shè)置策劃、設(shè)計(jì)、工程、營銷、財(cái)務(wù)和行政（涵蓋人力資源）這六大核心板塊，負(fù)責(zé)推動(dòng)與管控這六大核心組織按預(yù)定計(jì)劃與職能要求穩(wěn)步發(fā)展。這六大核心板塊的負(fù)責(zé)人無疑便是駕馭房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營的核心崗位，其職位通常為策劃總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程總監(jiān)、營銷總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)與行政總監(jiān)。在大的集團(tuán)公司中，總監(jiān)的級(jí)別則可能會(huì)相應(yīng)提升為副總、總經(jīng)理乃至副總裁，但所負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)與職能范圍大同小異，所不

4、同的只是人員的多寡與部門大小的差別。下面主要圍繞這六大核心板塊的崗位職能逐一梳理闡述。策劃板塊項(xiàng)目策劃的概念常常與銷售策劃混淆，這里的策劃板塊是指比較前期的項(xiàng)目策劃，其總負(fù)責(zé)人即策劃總監(jiān)，通常也叫運(yùn)營總監(jiān)或項(xiàng)目拓展總監(jiān)，位居項(xiàng)目開發(fā)流程的最前端。運(yùn)營與拓展部門是房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目孵化器。策劃總監(jiān)所要完成的任務(wù)就是高瞻遠(yuǎn)矚地發(fā)掘與規(guī)劃優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，全面負(fù)責(zé)企業(yè)投資項(xiàng)目的規(guī)劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營工作，需要對房地產(chǎn)項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的分析、預(yù)測和定位。策劃總監(jiān)的源頭位置決定了其舉足輕重的地位，是房地產(chǎn)企業(yè)的參謀總長。策劃總

5、監(jiān)首先要做的就是參與制訂企業(yè)年度經(jīng)營計(jì)劃和預(yù)算方案，擬訂各個(gè)項(xiàng)目年度工作目標(biāo)計(jì)劃和預(yù)算方案并組織實(shí)施，參與制定企業(yè)重大投資、項(xiàng)目開發(fā)策略研究和成本控制www.adfaith.com等決策。對于企業(yè)擬訂投資的項(xiàng)目，策劃總監(jiān)需要及時(shí)完成定位研究和業(yè)態(tài)分布等分析策劃工作。策劃總監(jiān)的工作主要集中在項(xiàng)目前期，項(xiàng)目前期的土地移交、拆遷等手續(xù)少不了策劃總監(jiān)的操心費(fèi)力，也需要參與房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的前期談判、投標(biāo)管理等重大決策工作。除此之外，由于地方政府在各個(gè)地方房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力往往是政府關(guān)系，政府資

6、源高于一切，因而指導(dǎo)開展對政府部門的公關(guān)工作就顯得至關(guān)重要，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的策劃總監(jiān)自然責(zé)無旁貸，實(shí)際上許多策劃總監(jiān)都具有深厚的地方政府人脈關(guān)系。此外，策劃總監(jiān)還需要參與乃至主持企業(yè)各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理及日常事務(wù)的統(tǒng)籌管理。至于對所轄部門人員的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、培訓(xùn)、考核與協(xié)調(diào)，就是策劃總監(jiān)分內(nèi)工作了。策劃總監(jiān)往往下轄投資發(fā)展部與項(xiàng)目開發(fā)部，相應(yīng)設(shè)置投資發(fā)展部經(jīng)理與項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理兩個(gè)關(guān)鍵崗位。投資發(fā)展部經(jīng)理的職責(zé)比較宏觀，偏重于理論與計(jì)劃，主要是根據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況進(jìn)行企業(yè)發(fā)展方向定位并制定明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及

7、投資計(jì)劃，進(jìn)而根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)行市場調(diào)研，負(fù)責(zé)編制企業(yè)年度經(jīng)營計(jì)劃；項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理的職責(zé)比較微觀，偏重于實(shí)踐與實(shí)施，主要是根據(jù)企業(yè)的投資拓展意向，具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)施，并對土地投標(biāo)及立項(xiàng)審批過程進(jìn)行全程監(jiān)督，根據(jù)企業(yè)的總體戰(zhàn)略，具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全程管理工作，具體負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)章制度，負(fù)責(zé)組織所有開發(fā)項(xiàng)目的前期手續(xù)的報(bào)批報(bào)建，以及項(xiàng)目的引進(jìn)、前期談判和土地投標(biāo)，同時(shí)承擔(dān)為企業(yè)尋找土地資源，進(jìn)行土地儲(chǔ)備和相關(guān)的調(diào)研等工作。設(shè)計(jì)板塊設(shè)計(jì)總監(jiān)總攬?jiān)O(shè)計(jì)板塊，又稱總設(shè)計(jì)師，作為設(shè)計(jì)

8、管理部的負(fù)責(zé)人，其職責(zé)是指導(dǎo)本部門設(shè)計(jì)人員的工作，并對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案及圖紙進(jìn)行審核、把關(guān)，確保設(shè)計(jì)工作及時(shí)、順利完成。首先是負(fù)責(zé)聯(lián)系政府規(guī)劃委、各市政專業(yè)企業(yè)、設(shè)計(jì)院等外部單位，溝通設(shè)計(jì)事宜；其次是參與初步設(shè)計(jì)工作，并審查各階段各專業(yè)的設(shè)計(jì)成果，全面把關(guān)設(shè)計(jì)質(zhì)量，進(jìn)而參與施工設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審、施工圖技術(shù)交底等工作。設(shè)計(jì)總監(jiān)需要把控施工圖設(shè)計(jì)變更的初審、上報(bào)設(shè)計(jì)院與設(shè)計(jì)變更的組織管理等工作，需要配合