產(chǎn)權(quán)式酒店的投資分析

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1、產(chǎn)權(quán)式酒店的投資分析　　產(chǎn)權(quán)式酒店(PropertyHotel)是繼高檔酒店式公寓、商鋪投資熱之后的一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，根據(jù)其用途，又可分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、產(chǎn)權(quán)式度假酒店等，產(chǎn)權(quán)式度假酒店主要分布在風(fēng)光旖旎的旅游勝地，而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在大都市的CBD中心?！　‘a(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營，并獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。對于投資者來說，既可以直接獲得收益

2、，又可以到不同國家，到世界各處名勝休閑度假。　　有關(guān)資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長15.8%。與銀行儲蓄相比，產(chǎn)權(quán)酒店的投資性能更強。預(yù)計到2004年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額將達到300億美元。長久以來，銀行儲蓄一直是國內(nèi)居民投資的首選，但截至2002年2月的第8次降息，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，理財觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變。與投資股票債券相比，投資風(fēng)險相對較小的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)階層的投資首選。　　產(chǎn)權(quán)式酒店向大眾推出的既是消費又是存儲，既是服務(wù)又是資產(chǎn)，既可自用又可贈送的特別商品，是房地

3、產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的有效綜合。　　一、透視中國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展　　在中國內(nèi)地，產(chǎn)權(quán)酒店從1995年開始流行，北京、上海、廣州、深圳、海南、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店，經(jīng)過一段時期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢頭，新酒店接連開張，給人以市場大有可為的感覺。產(chǎn)權(quán)式酒店這種新的酒店經(jīng)營業(yè)態(tài)在中國萌生之后的幾年時間里，經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、失敗的歷程?！　“l(fā)展條件　　產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，后來風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。如美國夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利

4、桑那以及澳大利亞黃金海岸等，此種模式經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已成為一種被世界廣泛接受的房產(chǎn)和旅游投資品種。酒店的出租率較高，一般都在40%以上。　　西方產(chǎn)權(quán)式酒店的成熟發(fā)展基于以下條件：其一是西方國家中產(chǎn)階級的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備3S(陽光、海灘、海水)條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨特、運動健身設(shè)施齊全的地區(qū)。其三，一個重要因素就是國外分時度假消費的配套。分時度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，無疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有了更

5、大的誘惑力，可以實現(xiàn)一地投資異地享受。目前世界上已有超過100個國家的5000余家酒店(度假村)加入了分時度假交換聯(lián)盟?！　‘a(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)的發(fā)展與興起　　國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于1995年。那是在房地產(chǎn)市場低迷的時候為了擺脫樓盤滯銷困境而“不得已”的策略，沒想到這“一不小心”就“撞”上了房產(chǎn)投資新浪潮的“腰”。作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從2001年起開始風(fēng)靡全國。　　隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國外中產(chǎn)階級青睞的投資品種登陸中國。從海南島到北京

6、，從重慶到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢。深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團“丹楓·白露”;北京的“金色假日”、“快樂無窮大———龍慶(假日)鄉(xiāng)村俱樂部”;海南的“博鰲南色海岸”、“南海傳說”、“三亞海景溫泉大酒店”、“黃金海岸花園”;上海的“鳳凰大廈”;秦皇島的“維多利亞海灣”、“碧海藍天”;大連的“海昌欣城”;杭州的“黃龍·月亮灣大酒店”等項目接踵而來?！　‖F(xiàn)狀分析　　幾年前，在國內(nèi)以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績，究其原因有三：一是當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資

7、金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè);二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候也沒有形成;三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受?！　』剡^頭來分析時下中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件—旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內(nèi)旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成;其次，近年來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機;再次，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富;最后，國際

8、分時度假公司進入中國，使分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同?？梢哉f，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟?！　‘a(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù)項目;而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條