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1、產(chǎn)權(quán)式酒店投資策略分析1?盡量口籌資金長(zhǎng)期投資口前，國(guó)內(nèi)投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人很大一部分為屮產(chǎn)階級(jí)的個(gè)人。針對(duì)口前我國(guó)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的政策，為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得更大的投資收益，投資產(chǎn)權(quán)式酒店盡量使用自有資金，慎重通過向銀行貸款進(jìn)行投資。酒店投資收益的回收是-個(gè)長(zhǎng)期工程，忌諱短期的投機(jī)炒作，因此，應(yīng)該進(jìn)行長(zhǎng)期穩(wěn)定投資。上海寶名國(guó)際集團(tuán)吳冠昌總裁認(rèn)為，投資者應(yīng)考慮長(zhǎng)期投資，還可將其所購(gòu)物業(yè)委托給專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司打理，以獲得長(zhǎng)期的固定投資收益。2投資可行性分析投資產(chǎn)權(quán)式酒店資金需求量大，風(fēng)險(xiǎn)具有不可預(yù)測(cè)性。因此，在投資之前，需要進(jìn)行詳
2、盡的可行性分析。在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，首先要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了解，重點(diǎn)需要考察酒店的經(jīng)營(yíng)狀況，了解它的盈利能力和管理水平，看是否有盈利潛力;其次要觀察酒店所處的地段，是否位于商業(yè)屮心、高級(jí)商務(wù)區(qū)、交通樞紐區(qū)等，投資酒店公寓，不僅要從房產(chǎn)收益，還得從地價(jià)上獲利。如果酒店坐落在黃金地段,土地增值的空間很尢投資的冋?qǐng)?bào)則十分可觀。此外,還要從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)家政策方面分析酒店的升值潛力。3.關(guān)注酒店的殆牌效應(yīng)從整體而言，影響產(chǎn)權(quán)式酒店品牌形彖的因素有當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化進(jìn)程、城市定位、旅游業(yè)發(fā)展等等。但從酒店自身來講，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)策略、酒店定位
3、、酒店管理者、冋?qǐng)?bào)率、地理位置等因素影響著酒店的品牌形象。酒店的經(jīng)營(yíng)需要具備一定水準(zhǔn)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)，投資者需要關(guān)注產(chǎn)權(quán)式酒店的碩件配套設(shè)施情況以及酒店管理公司的水平，以判斷酒店的品牌形象，判斷是否有穩(wěn)定的客源，以預(yù)測(cè)酒店的盈利能力。4.用合同保障權(quán)益投資者在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)，一定要對(duì)其中的法律風(fēng)險(xiǎn)分析清楚，擬訂合理全面的合同條款來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障權(quán)益。投資者在與開發(fā)商委托的酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同或租賃合同吋，要對(duì)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)核算、收益分配等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)定，尤其需要明確房屛權(quán)屬，以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。目前，很多產(chǎn)權(quán)式酒店投資不注重
4、房屋權(quán)屬的規(guī)定，最后容易造成法律地位的被動(dòng)，所以投資者在前期對(duì)項(xiàng)口的考察過程屮，如果有必要辦理產(chǎn)權(quán)證以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，則必須辦理產(chǎn)權(quán)證。3.審查擔(dān)保機(jī)制擔(dān)保機(jī)制是否完善關(guān)系到投資者能否獲得穩(wěn)定的收益。在投資產(chǎn)權(quán)式酒店Z前，要明確確定由開發(fā)商或者資金雄厚、信譽(yù)良好的第三方提供連帶責(zé)任擔(dān)保，以適當(dāng)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，確保投資者的穩(wěn)定冋?qǐng)?bào)。在投資前期需要了解是由誰(shuí)提供的擔(dān)保、擔(dān)保公司的資金實(shí)力如何、以及擔(dān)保的形式和內(nèi)容是什么。擔(dān)保形式分為一般責(zé)任擔(dān)保和連帶責(zé)任擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人無(wú)法向債權(quán)人償還債務(wù)時(shí)，如果是一般責(zé)任擔(dān)保，債權(quán)人需先向法院提起訴訟，勝訴之后，如
5、果債務(wù)人仍不能償還債務(wù)，可以向保證人即擔(dān)保公司主張權(quán)利;如果是連帶責(zé)任擔(dān)保，債權(quán)人可以選擇直接向保證人主張權(quán)利。6?完善退出機(jī)制退出機(jī)制是否完善對(duì)于投資者能否及吋抽身非常重要。產(chǎn)權(quán)式酒店投資經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，如果投資項(xiàng)目沒有很好的退出機(jī)制，投資者不能根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況選擇退出時(shí)間，則很大程度上加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，投資者在投資之前，要綜合考慮多方面風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的退出機(jī)制，以應(yīng)付在管理公司經(jīng)營(yíng)不善吋、不能實(shí)現(xiàn)承諾的投資冋?qǐng)?bào)以及面臨其他重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，能夠及時(shí)更換經(jīng)營(yíng)者或者冋收部分投資款，最大限度降低投資風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種較新的投資經(jīng)營(yíng)方式，它不
6、同與一般的房產(chǎn)購(gòu)買，也不同于一般的股權(quán)投資，具有自身獨(dú)特的投資管理模式。投資者進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店投資，需要在各方面周密籌劃，有效規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)最大投資收益。房地產(chǎn)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助國(guó)際酒店網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)盈利，而投資者也可單一的“購(gòu)房出租”，轉(zhuǎn)為“異地置房”。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)式酒店的贏利水平也招致業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，其屮主要是其類似商鋪先售后租的局限性，以及售價(jià)偏高、冋?qǐng)?bào)率偏低、潛在風(fēng)險(xiǎn)是工薪階層難以承受等問題；如在海南就出現(xiàn)大量遍布全島的產(chǎn)權(quán)式酒店“爛尾樓”。許多開發(fā)商的目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè)，只是想把樓
7、房盡早售出，甚至有的開發(fā)商是沖著炒樓而來，一幢產(chǎn)權(quán)酒店往往經(jīng)過數(shù)家開發(fā)商炒作，而不是針對(duì)最終客戶需求開發(fā)的。其直接后果就有可能造成一大批“爛尾”工程，讓許多投資者被“套牢”。時(shí)下，在全國(guó)范圍已經(jīng)掀起一股產(chǎn)權(quán)式酒店投資的熱潮，相關(guān)的法律訴訟案件也屢見不鮮,層岀不窮。業(yè)界人士稱，投資者在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目時(shí)需耍格外謹(jǐn)慎，開發(fā)商的資質(zhì)和誠(chéng)信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。一方面要對(duì)開發(fā)商進(jìn)行調(diào)查，以避免部分開發(fā)商想借此盤活資產(chǎn)，把它搞成純投資甚至投機(jī)項(xiàng)口，如果開發(fā)商是一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的始作俑者，但并無(wú)意在酒店行業(yè)做下去，就應(yīng)該對(duì)該項(xiàng)
8、目倍加小心；另一方面，要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目上的各個(gè)環(huán)節(jié)，如房屋的品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)公司以及經(jīng)營(yíng)管理等方面。除此以外，酒店經(jīng)營(yíng)者管理水平的高低更是衡量產(chǎn)權(quán)式酒店品質(zhì)的重要尺度。在經(jīng)營(yíng)管理方面
