(可研報(bào)告）鴻昌廣場(chǎng)水療項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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1、鴻昌廣場(chǎng)水療項(xiàng)目可行性研究報(bào)告王登明：13714520083，13802284464郵箱：wangdenming@163.comQQ：216728012010年2元月28日10鴻昌廣場(chǎng)水療項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、概述（一）項(xiàng)目的實(shí)施背景和依據(jù)隨著深港的深度合作，為深圳的休閑業(yè)創(chuàng)造了良好的商機(jī)。鴻昌廣場(chǎng)大廈兩面臨街，北臨深南東路是城市中軸交通主干道，有20多條公交線在此設(shè)站經(jīng)過(guò)，大廈東側(cè)文錦南路直通文錦渡口岸僅500米，南側(cè)還有一個(gè)長(zhǎng)途汽車總站，離鴻昌廣場(chǎng)也只有500米左右。地鐵2號(hào)、5號(hào)、8號(hào)和9號(hào)線均經(jīng)停黃貝站或文

2、錦南路站，黃貝站，5號(hào)線將于2011年6月底前通車，鴻昌廣場(chǎng)離黃貝站和9號(hào)線的終點(diǎn)站文錦南路站站口均只200米左右。大廈距離羅湖口岸、羅湖火車站不足10分鐘的車程，它毗鄰黃貝嶺、東門(mén)、東門(mén)商業(yè)街、文錦渡、向西村，大廈在羅湖區(qū)深南東路和文錦南路的交匯處，為羅湖區(qū)東部的核心位置，交通便利。再加上人們對(duì)健康、時(shí)尚的追求，休閑消費(fèi)人群日益增大。另鴻昌廣場(chǎng)大廈63層的高度也是一大優(yōu)勢(shì)。深圳市政府購(gòu)買(mǎi)了第46至62層共16層供市屬機(jī)關(guān)辦公，廣東省零售業(yè)排名第二的新一佳超市有限公司購(gòu)買(mǎi)了第34至36層作為公司總部，目前已有壹百多

3、家公司進(jìn)駐，鴻昌廣場(chǎng)大廈及其周圍環(huán)境具備優(yōu)越的休閑業(yè)發(fā)展的空間。（二）項(xiàng)目的概況1、名稱：鴻昌國(guó)際水療會(huì)所（天上水府、人間瑤池）2、地點(diǎn)：羅湖區(qū)鴻昌廣場(chǎng)三至五樓3、建筑面積：一萬(wàn)八千平方米4、項(xiàng)目裝修工期：六個(gè)月5、前期的準(zhǔn)備工作：二至三個(gè)月6、項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)：使其成為深圳地區(qū)獨(dú)具特色的、一流的服務(wù)水平、一流的管理水平，集水療、SPA、桑拿、按摩、餐飲、美容美發(fā)、健身娛樂(lè)、茶藝、KTV、書(shū)吧、網(wǎng)吧、棋牌、乒乓球、桌球、臺(tái)球、影院、泳池、休閑健身娛樂(lè)為一體的超大多功能的高檔次、現(xiàn)代化的健康主題水會(huì)。7、投資者的概況（

4、略）8、編制依據(jù)與研究方法（略）二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析（略）10三、市場(chǎng)分析目前羅湖區(qū)10000平方米以上的水療會(huì)有：嘉年華、皇室假期、銀湖國(guó)際水會(huì)、太平洋休閑超市、昇逸水療酒店（1000人/日以上）。中型的（5000平方米以上）有：金色陽(yáng)光桑拿廣場(chǎng)、美亞國(guó)際水會(huì)、馬雅城、鴻泰洋國(guó)際會(huì)所、東方夏威夷、航母休閑港。（700人/日以上）。小型的有80家左右，（400人/日以上）。福田區(qū)10000平方米以上的水療俱樂(lè)部有水立方水療俱樂(lè)部、水都水療俱樂(lè)部，678水療食府，水景云天，水療會(huì)所。中型的有：嘉洋城、宏昌休閑島、

5、在水一方、東方棕泉、世外桃源、匯港城、蔚藍(lán)海岸國(guó)際會(huì)所、高科德水療俱樂(lè)部，600-1000人/日之間。小型的有一百多家，（200-500人/日之間）。整體顧客比例：香港人占總?cè)藬?shù)的60%，內(nèi)地人占40%。因該行業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有較大的發(fā)展空間，客人市場(chǎng)流動(dòng)向大的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所流動(dòng)趨勢(shì)，而且日益明顯。經(jīng)濟(jì)危機(jī)過(guò)后香港經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，是投資的大好時(shí)機(jī)。四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的條件及技術(shù)分析方案（略）五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)組織與實(shí)施（一）設(shè)計(jì)（招標(biāo)優(yōu)選）（二）裝修（招標(biāo)優(yōu)選）（三）設(shè)備及安裝1、上下水管道及排污系統(tǒng)2、配電系統(tǒng)3、中央空

6、調(diào)系統(tǒng)4、電視音響系統(tǒng)5、自動(dòng)報(bào)警及噴淋系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)6、計(jì)算機(jī)監(jiān)控系統(tǒng)7、收銀系統(tǒng)8、熱水系統(tǒng)（四）分部三樓有前臺(tái)接待廳250-300平方米，男更衣室500平方米，女更衣室200平方米，男浴池1000平方米，女浴池500平方米。公共水療部分2000平方米，足浴房30間，美容美發(fā)100平方米，女賓休息室100平方米，女賓15間、SPA房300平方米。四樓休息室三個(gè)大區(qū)預(yù)計(jì)400個(gè)位：餐廳20010個(gè)位，有足球吧、足浴室、多功能房、貴賓休息室、網(wǎng)吧、書(shū)吧、會(huì)議室、商務(wù)中心、情侶休息室、健身、乒乓球、桌球、

7、臺(tái)球、壁球、模擬高爾夫球、模擬爬山系統(tǒng)、射擊、影院、清吧、KTV、中醫(yī)治療室、健康檢測(cè)中心、營(yíng)養(yǎng)中心、時(shí)尚生活館。五樓中式房150間、泰式房30間、日式房16間、中式房80間、睡眠區(qū)400人/個(gè)。六、項(xiàng)目的管理模式（一）管理公司代為管理、委托管理公司管理（二）董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制聘任總經(jīng)理（三）股份制：執(zhí)行董事負(fù)責(zé)制七、投資估算和資金的籌措（一）房租：60元/平方米，按18000平方米算，租金：1080,000元。（二）裝修：1,500-2,000元/平方米，裝修費(fèi)用：26,000,000-35,000,00

8、0元。（三）設(shè)計(jì)費(fèi)用：50元/平方米，設(shè)計(jì)費(fèi)用：900,000元。（四）其他的附屬設(shè)施、設(shè)備：空調(diào)……………………………………….1,500,000元消防………………………………………….800,000元音響電視…………………………………….800,000元家私(含床沙發(fā)桌凳椅臺(tái))……….2,000,000元軟件開(kāi)發(fā)及電腦硬件……………………6,0