農(nóng)村房屋的買賣合同效力

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1、農(nóng)村房屋的買賣合同效力農(nóng)村房屋的買賣合同效力[關(guān)鍵詞]：農(nóng)村房屋宅基地使用權(quán)房屋所有權(quán)合同效力地隨房走一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國的土地所有權(quán)有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個(gè)人都無法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是不允許買賣的。而對(duì)于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會(huì)活動(dòng)的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對(duì)土地的占有、利用在一定壟時(shí)期內(nèi)已完成，以后主要表倜現(xiàn)為對(duì)房屋的占有、利用，黧故房屋和土地不可分及其占抱有的相排斥，事實(shí)上在兩個(gè)所有權(quán)不一致時(shí)只能表現(xiàn)為吼一種占有使用?，F(xiàn)實(shí)

2、中土地獍所有權(quán)人使用他人所有的房馓屋，對(duì)房屋享有使用權(quán)，房焚屋所有權(quán)人失去占有使用房鋃屋的權(quán)利這種情形很少見，扯這是由于購房、建房的目的ы所決定的。而擁有房屋的所帙有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情И況大量存在，如所有的私有喂建造（包括農(nóng)村在宅基上建т設(shè)的房屋）和商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，多我國目前都是表現(xiàn)為房屋所陲有權(quán)人占有使用土地，而不柑是土地所有權(quán)人占有使用房サ屋。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)也菅16/16建立了國有土地使用權(quán)出讓江的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期春限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當(dāng)維土地使用權(quán)使用期限已到，正這時(shí)才有一個(gè)房隨地走還是騖地隨房走的問題。而土地

3、使擒用權(quán)的有期限性，這就會(huì)發(fā)莜生土地使用權(quán)的有期限性和葉房屋所有權(quán)長久性沖突，導(dǎo)讎致不動(dòng)產(chǎn)存在天然的缺陷，誒而農(nóng)村宅基地上的房屋不存就在這個(gè)問題，只要房屋存在囔，就可永久占有宅基地的使掀用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。宅基地使逢用權(quán)是用益物權(quán)的一種，為鰾我國所特有。它指的是農(nóng)村洄居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造鼬自有房屋對(duì)集體土地所享有臁的占有、使用的權(quán)利。宅基嘭地使用權(quán)一般分為兩種：農(nóng)蜀村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村ぺ宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成禁員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有囤社會(huì)福利和社

4、會(huì)保障的功能蚍，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這瑯一特質(zhì)。本文所講的即是農(nóng)烯村的宅基地及其上的土地。關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，梗我國學(xué)者大都認(rèn)為，宅基地魍使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用搽權(quán)。宅基地使用權(quán)具有如下碭的特點(diǎn)：1、農(nóng)村的宅基個(gè)地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)剖利和利益是聯(lián)系在一起的?；j也就是說，農(nóng)民申請(qǐng)宅基地16/16很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，每郫一個(gè)成員都有權(quán)以個(gè)人或者腥戶的名義申請(qǐng)宅基地。2茺、宅基地使用權(quán)是特定主體對(duì)于集體土地的用益物權(quán)。生宅基地作為用益物權(quán)，首先艙表現(xiàn)在權(quán)利人可以對(duì)宅基地砌長期享有占有、使用的權(quán)利撰。對(duì)于宅基地，權(quán)利人有權(quán)瓠在宅基地上建屋和附屬物

5、。由于房屋可以繼承所以宅基彭地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上也可以繼承拍，因此宅基地使用權(quán)是一種╉無期限限制的權(quán)利。3、佬集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申輸請(qǐng)一處宅基地。因?yàn)橥恋刭Y甑源的有效性，不可能給每個(gè)農(nóng)村居民提供更多的宅基地疇，而每戶申請(qǐng)到一處宅基地撅，即足以保證其基本的生活擇需要，如果允許申請(qǐng)多處，您則將導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。猁從以上定義可知，不僅是漯農(nóng)村村民所享有，也有極少礬數(shù)城市居民所享有，在宅基陔地上建造的房屋對(duì)于土地的肘使用權(quán)是永久占有的，所有蠐地隨房走是必然的，由于建造人對(duì)于房屋所有權(quán)的長久絡(luò)性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請(qǐng)人失去社員尿的資格，也是享有宅基地使醭用權(quán)的。二、農(nóng)

6、村房屋買儕賣現(xiàn)狀和法條分析目前，潭對(duì)于城市房地產(chǎn)買賣國家也出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)佝范城市房地產(chǎn)的交易。相對(duì)焦于城市來講，規(guī)范農(nóng)村房地婁產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零餐星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻钷是時(shí)有耳聞，這就給法院的炫16/16判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利輜義務(wù)。同時(shí)對(duì)于宅基地使用ヤ權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所棋有權(quán)人無法行使所有權(quán)中的瞳處分權(quán)，讓我們先來看看下夙面兩個(gè)案例：1、199芍2年某城市居民向北京市順瘭義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙漬某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)蘿民，所以1993年宅基地羰確權(quán)時(shí)使用權(quán)人登記為趙某

7、骺。這個(gè)民房買賣是趙某的丈琪夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了報(bào)城市居民。XX年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出づ售房屋為由起訴這個(gè)城市居民，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同為無效合同，要對(duì)方返骰還房屋。一審法院審理認(rèn)為社，趙某是知道并同意其丈夫叼出售該房屋，該房屋買賣是傺意思表示真實(shí)，買賣合同有煦效，駁回趙某的訴訟請(qǐng)求。2、于某系城郊某村農(nóng)民，溽其經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在村里建殞了樓房一幢及兩間廚房，該窒房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會(huì)。被告諸某系城鎮(zhèn)定量占戶口人員。２００１年８月醅，于某得知諸某欲