農(nóng)村房屋的買賣合同效力(范本)

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1、農(nóng)村房屋的買賣合同效力農(nóng)村房屋的買賣合同效力農(nóng)村房屋的買賣合同效力：農(nóng)村房屋宅基地使用權房屋所有權合同效力地隨房走一、房地產(chǎn)權現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產(chǎn)權現(xiàn)狀，我國的土地所有權有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權，且土地所有權是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業(yè)或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其

2、占有的相排斥，事實上在兩個所有權不一致時只能表現(xiàn)為一種占有使用?，F(xiàn)實中土地所有權人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權，房屋所有權人失去占有使用房屋的權利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權而占有土地使用權的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農(nóng)村在宅基上建設的房屋）和商品房屋的所有權人，所以通常情形下，我國目前都是表現(xiàn)為房屋所有權人占有使用土地，而不是土地所有權人占有使用房屋。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國有土地使用權出讓的有關法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權還在使用期限內(nèi)，應是

3、地隨房走，而當土地使用權使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權的有期限性，這就會發(fā)生土地使用權的有期限性和房屋所有權長久性沖突，導致不動產(chǎn)存在天然的缺陷，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。宅基地使用權是用益物權的一種，為我國所特有。它指的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。宅基地使用權一般分為兩種：農(nóng)村宅基地使用權和城鎮(zhèn)宅基地使用權。農(nóng)村宅基地和城

4、鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地。關于宅基地使用權的性質(zhì)，我國學者大都認為，宅基地使用權本質(zhì)上屬于土地使用權。宅基地使用權具有如下的特點：1、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說，農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者戶的名義申請宅基地。2、宅基地使用權是特定主體對于集體土地的用

5、益物權。宅基地作為用益物權，首先表現(xiàn)在權利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權利。對于宅基地，權利人有權在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權實質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的權利。3、集體經(jīng)濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。從以上定義可知，不僅是農(nóng)村村民所享有，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權是

6、永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權的。二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析目前，對于城市房地產(chǎn)買賣國家也出臺了相關的法律法規(guī)來規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。相對于城市來講，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權利義務。同時對于宅基地使用權不得轉讓而使農(nóng)村房屋所有權人無法行使所有權中的處分權，讓我們先來看看下

7、面兩個案例：1、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以1993年宅基地確權時使用權人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D讓給了城市居民。201X年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。2、于某系城郊某村農(nóng)民，其經(jīng)有關部門批準在村里建了樓房一幢

8、及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權屬于村委會。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。２００１年８月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月２５日，于某與諸某達成了購房協(xié)議書一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款１８萬元；房屋的產(chǎn)權證和宅基地使用權證書由原告負責辦理，被告page預交房款１０萬元，余款８萬元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后，