農(nóng)村房屋買賣合同效力

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1、農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力房屋合同糾紛是指房屋買賣過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購(gòu)書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價(jià)款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷的糾紛等。那么，如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力？下面，法律直通車小編將為您介紹相關(guān)法律知識(shí)。認(rèn)定合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定為依據(jù)?！逗贤ā返谖迨l第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。（一）國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》，不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效

2、的依據(jù)。13（二）把《土地管理法》第62、63條結(jié)合起來(lái)分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止農(nóng)村集體土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但在農(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，其項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不禁止，只是出賣之后不可再申請(qǐng)宅基地而已。（三）所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，則很難稱之謂對(duì)其房屋享有所有權(quán)了。（四）《繼承法》規(guī)定農(nóng)村房屋可以繼承，意味著農(nóng)村房屋項(xiàng)下的宅基地也可以繼承。說(shuō)明現(xiàn)行法律并不否定農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房一體的可繼承性，決定了其權(quán)利享受主體的可變性。如果說(shuō)農(nóng)村宅

3、基地使用權(quán)在原始取得階段是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利緊密相連的話，那么隨著一些法律事實(shí)的變化，其權(quán)利享受主體的身份將不是一成不變的，而是可以發(fā)生變動(dòng)的。說(shuō)明農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體限于本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的規(guī)定，僅僅是原始取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)時(shí)對(duì)享受主體的限制。（五）農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后，新的房屋所有權(quán)人同時(shí)成為宅基地使用權(quán)的享有者，其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體發(fā)生了變動(dòng)。在權(quán)利屬性上，沒有動(dòng)搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。綜上所述，根據(jù)法無(wú)明文不為禁的原則，農(nóng)村房屋買賣合同有效。13專業(yè)人士表示，處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《合同

4、法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。如果您還想了解更多的法律知識(shí)，您可以上法律直通車，這里有專業(yè)律師為您提供免費(fèi)咨詢。/fcls/fcmm/nongminfang/2015/0331/18623.html篇二：農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析想學(xué)法律？找律師？請(qǐng)上http://hao.lawtime.cn農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析核心內(nèi)容：房屋不僅是居住場(chǎng)所，也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定

5、的社會(huì)關(guān)系，確認(rèn)合同無(wú)效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。下面由法律快車的小編為您介紹農(nóng)村房屋買賣的合法性問(wèn)題，希望能對(duì)您有所幫助。一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的背景13農(nóng)村房屋買賣涉及到宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，2007年10月1日開始施行的《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！痹撘?guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。但是轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是有條件的，《土地管理法》等法律雖有涉及，但比較原則，在具體實(shí)施方面通常由國(guó)家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調(diào)整?？偟膩?lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時(shí)具備以下條件：1、轉(zhuǎn)讓人與

6、受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；2、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；3、轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；4、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。二、對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析因此，在實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點(diǎn)：13一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。農(nóng)村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，此類行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5

7、月6“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。由此可見，國(guó)家不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住房的房屋買賣合同當(dāng)屬無(wú)效。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村