房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本的扣除變化分析

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1、房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本的扣除變化分析（與開發(fā)成本不同）（一）計稅成本的含義（二）計稅成本對象（三）計稅成本項目（四）計稅成本核算的一般程序（五）計稅成本核算要求（六）以非貨幣交易方式取得土地使用權成本的確定（七）預提費用的處理（八）停車場所的處理（九）結算計稅成本的憑證問題（十）計稅成本的結算期限（一）計稅成本的含義（第二十五條）計稅成本是指在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。與開發(fā)成本的區(qū)別：◇歸集依據(jù)不同，前者為稅收政策，后者為會計制度與準則從金額上講，一般說來后者大于

2、前者◇從所得稅匯算清繳角度看，計稅成本是唯一的，會計處理與稅收政策不一致，應該作相應調(diào)整（二）計稅成本對象的確定（1）含義：指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象與成本核算對象的定義是不同的，兩者的確認原則是有差異的（2）計稅成本對象確定原則A.可否銷售原則☆B.分類歸集原則C.功能區(qū)分原則D.定價差異原則E.成本差異原則F.權益區(qū)分原則（三）、計稅成本項目（第二十七條）（1）土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅

3、、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅是否計入成本？關鍵在于對房地產(chǎn)企業(yè)擁有的土地認定為存貨,還是認定為無形資產(chǎn)(或固定資產(chǎn))。國稅發(fā)[2004]100號文規(guī)定“除經(jīng)批準開發(fā)建設經(jīng)濟適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)交的土地使用稅是計入成本應是合理的。計入成本對征收土地增值稅不利，一些主管稅務機關就出臺對征稅有利的解釋，這樣可以一可以增加稅收，二可以

4、避免執(zhí)法風險。爭論焦點：《企業(yè)會計準則－應用指南》附錄－會計科目和主要賬務處理：2221應交稅費企業(yè)按規(guī)定計算應交的房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、礦產(chǎn)資源補償費，借記“管理費用”科目，貸記本科目。實際交納時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。河北國稅房地產(chǎn)土地使用稅是計入成本還是計入期間費用？（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條規(guī)定：（一）土地征用費及拆遷補償費。土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、等”所以，根據(jù)

5、上述規(guī)定，你企業(yè)繳納的土地使用稅應計入開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。國稅不管土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用稅是否可計入開發(fā)成本？湖南省地方稅務局答：不可以計入開發(fā)成本。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》（93）財會字第02號中對房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用稅是這樣規(guī)定的：月份終了，企業(yè)計算出當月應交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅和土地使用稅，借記“管理費用”科目，新的企業(yè)會計準則在應用指南中也是規(guī)定直接計入當年損益的。房地產(chǎn)行業(yè)土地使用稅記帳方法等企業(yè)會計制度財會[2000]25號第一百零四條　(二)管理費用，是指企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生

6、的管理費用，房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅。（2）前期工程費指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（3）建筑安裝工程費指開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。關注甲供材料問題，防止重復扣除指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（5）公共配套設施費指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的

7、，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。（6）開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。房地產(chǎn)企業(yè)售樓處的建造費用以及樣板房的裝修費用是否應在開發(fā)成本中列支？答：按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十七條第六款,房地產(chǎn)企業(yè)售樓處的建造費、樣板房的裝修費等作為項目營銷設施建造費計入開發(fā)間接費處理。（四）計稅成本核算的一般程序（第二十

8、八條）1、合理確定計稅成本對象2、嚴格按照計稅成本項目的內(nèi)容核算3、正確歸集計稅成本4、預提計稅成本5、分配共同成本、開發(fā)間接費用6、分配已完工成本對象的計稅成本7、計算并結轉已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本1、合理確定計稅成本對象履行報備手續(xù)，填報《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》報主管稅務