《計稅成本扣除》PPT課件

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1、計稅成本扣除第二部分：計稅成本扣除總局在國稅發(fā)【2009】31號文件中，專門設(shè)立了兩章來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費(fèi)用扣除。第三章：成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（11-24條）第四章：計稅成本的核算（25-35條）企業(yè)所得稅四大扣除項目：《企業(yè)所得稅法》第八條）1、計稅成本（對象化的費(fèi)用）2、期間費(fèi)用（一般來說都是共性的稅收政策）3、稅金（見一覽表）4、財產(chǎn)損失分別加以講解。第二部分：計稅成本扣除一、計稅成本的概念（一）計稅成本的概念第二十五條計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入

2、某項成本對象的各項費(fèi)用。即：對象化的成本。第二部分：計稅成本扣除（二）計稅成本的扣除原則1、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（條例第九條）允許預(yù)提配套設(shè)施成本，是權(quán)責(zé)發(fā)生制最好的體現(xiàn)。2、合理性原則（一個字節(jié)稅1000萬）分配共同成本的方法，體現(xiàn)了合理性的原則。期間費(fèi)用的扣除比例，也體現(xiàn)了合理性原則。3、配比原則（不允許“混淆成本對象”和不“配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”）4、真實性原則（指能提供合法的扣稅憑證）5、合法性原則（指開支內(nèi)容要合法）6、及時性原則（指必須在匯算清繳期結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本）第三部分：計稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計算流程（一）在開工前合理的劃分成本對

3、象（6大原則：第26條）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應(yīng)）2、分類歸集原則（提高工作效率）(必須在同一年完工)3、功能區(qū)分原則（成本對象與清算對象的區(qū)別與聯(lián)系）4、定價差異原則5、產(chǎn)品差異原則6、權(quán)益區(qū)分原則（二）歸集開發(fā)成本（6類成本項目，3類成本類型）1、當(dāng)期實際發(fā)生的成本。（6類成本項目）2、預(yù)提費(fèi)用（新文件30條、32條中列舉了4類預(yù)提費(fèi)用）3、待攤費(fèi)用（前期已經(jīng)實際發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由本期來負(fù)擔(dān)）第三部分：計稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則）1、可否銷售原則（只有可售可租才能有收入與之對應(yīng)

4、）第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國

5、家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。分為三類：1、公共配套（過渡性成本對象）2、單獨(dú)的成本對象3、固定資產(chǎn)（其實也是單獨(dú)核算成本）配套設(shè)施的稅務(wù)處理配套設(shè)施：（一）非營利性，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，無償贈送給地方政府、公用事業(yè)單位的。稅務(wù)處理：按公共配套設(shè)施費(fèi)直接列入成本（二）營利性的、產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)企業(yè)的、產(chǎn)權(quán)未定的、無償贈送給非地方政府、公用事業(yè)單位的稅務(wù)處理：視其用途而定。1、自用的：視為自建固定資產(chǎn)。隨著折舊攤銷價值

6、。2、非自用的：視為開發(fā)產(chǎn)品，隨著開發(fā)產(chǎn)品的出售，列入成本。配套設(shè)施的稅務(wù)處理配套設(shè)施：（三）地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的車庫：稅務(wù)處理：按照公共配套設(shè)施費(fèi)處理，即攤?cè)氤杀?。雖然是營利性的，但是根據(jù)文件第33條規(guī)定，可以計入公共配套設(shè)施費(fèi)。但是，在會計上計入公共配套設(shè)施費(fèi)，如果開發(fā)企業(yè)沒有按照《物權(quán)法》第74條，對地下車庫的產(chǎn)權(quán)加以約定，按照“成本說”，業(yè)主可能主張對地下車庫的產(chǎn)權(quán)。在法律實踐中，開發(fā)企業(yè)有敗訴的案例。（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查的時候，會特別配套是否出租取得利益。如果出租，出租收入是否全額計稅。第三部分：計稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分

7、成本對象（6大原則）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應(yīng)）配套設(shè)施分為三類：1、公共配套（過渡性成本對象）2、單獨(dú)的成本對象3、固定資產(chǎn)（其實也是單獨(dú)核算成本）思考：地下人防做成的車庫，是公共配套，還是單獨(dú)的成本對象？第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。第二部分：計稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計算流程（三）分配成本（4種分配方法）第29條：對于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本計入成本對象的成本。歸集開發(fā)成本，將共同成本按照受益的原則和配比的原則，按

8、照4種方法分配到不同的成本對象中去。1、占地面積法（土地的分?jǐn)偅仨氂谜嫉孛娣e法）2、建筑面積法（公共配套設(shè)施的分?jǐn)?，必須用建筑面積法）3、預(yù)算造價法（又稱工程概算法，已完工與未