房地產(chǎn)計(jì)稅成本扣除

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1、計(jì)稅成本扣除第二部分：計(jì)稅成本扣除總局在國稅發(fā)【2009】31號文件中，專門設(shè)立了兩章來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費(fèi)用扣除。第三章：成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（11-24條）第四章：計(jì)稅成本的核算（25-35條）企業(yè)所得稅四大扣除項(xiàng)目：（《企業(yè)所得稅法》第八條）1、計(jì)稅成本（對象化的費(fèi)用）2、期間費(fèi)用（一般來說都是共性的稅收政策）3、稅金（見一覽表）4、財(cái)產(chǎn)損失分別加以講解。第二部分：計(jì)稅成本扣除一、計(jì)稅成本的概念（一）計(jì)稅成本的概念第二十五條計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。即：對象化

2、的成本。第二部分：計(jì)稅成本扣除（一）計(jì)稅成本的概念理解地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費(fèi)用問題）企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，記入“管理費(fèi)用”科目，不在本科目核算。企業(yè)愿意做期間費(fèi)用呢，還是開發(fā)間接費(fèi)用？（區(qū)分資本化支出和費(fèi)用化支出的原則）國稅發(fā)【2009】91號文件第26條、31號文件第27條第6項(xiàng)如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)記入企業(yè)的管理費(fèi)用。第二部分：計(jì)稅成本扣除（

3、一）計(jì)稅成本的概念（1）人員工資和費(fèi)用是開發(fā)間接費(fèi)用還是期間費(fèi)用？（企業(yè)經(jīng)營架構(gòu)的籌劃）（2）土地使用稅（土地使用費(fèi)）應(yīng)該在計(jì)入期間費(fèi)用，還是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)？（3）營銷設(shè)施建造費(fèi)，是期間費(fèi)用還是開發(fā)間接費(fèi)用？第二部分：計(jì)稅成本扣除（一）計(jì)稅成本的概念理解地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費(fèi)用問題）（3）營銷設(shè)施建造費(fèi)，是期間費(fèi)用還是開發(fā)間接費(fèi)用？國稅發(fā)【2009】31號文件第27條：①單獨(dú)設(shè)立的售樓部，通常會計(jì)上會這樣處理。借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款。②計(jì)提折舊的時(shí)候：借：營業(yè)費(fèi)用—售樓部貸：累計(jì)折舊③拆除的時(shí)候借：營業(yè)外支出貸：

4、固定資產(chǎn)清理第二部分：計(jì)稅成本扣除（一）計(jì)稅成本的概念理解地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費(fèi)用問題）（3）營銷設(shè)施建造費(fèi)，是期間費(fèi)用還是開發(fā)間接費(fèi)用？如果將營銷設(shè)施建造費(fèi)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的話。就會形成：①借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用—營銷設(shè)施建造費(fèi)貸：銀行存款②既然沒有計(jì)入固定資產(chǎn)，也就不需要計(jì)提折舊了，當(dāng)拆除營銷設(shè)施的時(shí)候，如果有拆除的收入：借：材料貸：營業(yè)外收入。也就是說所得稅不允許將營銷設(shè)施的建造費(fèi)通過計(jì)提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，而是要計(jì)入開發(fā)成本。如果土地增值稅也允許這樣做的話，實(shí)際上是對企業(yè)有利的。而如果將項(xiàng)目營銷設(shè)施作為單

5、獨(dú)的固定資產(chǎn)核算，提取折舊費(fèi)用到營業(yè)費(fèi)用，則享受不到加計(jì)扣除的待遇。第二部分：計(jì)稅成本扣除（一）計(jì)稅成本的概念理解地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本，要弄清楚以下四組概念。1、期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費(fèi)用問題）企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，記入“管理費(fèi)用”科目，不在本科目核算。企業(yè)愿意做期間費(fèi)用呢，還是開發(fā)間接費(fèi)用？2、開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與計(jì)稅成本。是否可以預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用呢？（32條）3、完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（1）達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻按照預(yù)售樓盤申報(bào)；（2）混淆成本對象。（混淆完工開發(fā)產(chǎn)品與完工開發(fā)產(chǎn)品的界限）4、

6、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（（3）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）第二部分：計(jì)稅成本扣除（二）計(jì)稅成本的扣除原則1、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（條例第九條）允許預(yù)提配套設(shè)施成本，是權(quán)責(zé)發(fā)生制最好的體現(xiàn)。2、合理性原則（一個(gè)字節(jié)稅1000萬）分配共同成本的方法，體現(xiàn)了合理性的原則。期間費(fèi)用的扣除比例，也體現(xiàn)了合理性原則。3、配比原則（不允許“混淆成本對象”和不“配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”）4、真實(shí)性原則（指能提供合法的扣稅憑證）5、合法性原則（指開支內(nèi)容要合法）6、及時(shí)性原則（指必須在匯算清繳期結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本）第三部分：計(jì)稅成本扣除二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則

7、：第26條）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應(yīng)）2、分類歸集原則（提高工作效率）3、功能區(qū)分原則（成本對象與清算對象的區(qū)別與聯(lián)系）4、定價(jià)差異原則5、產(chǎn)品差異原則6、權(quán)益區(qū)分原則（二）歸集開發(fā)成本（6類成本項(xiàng)目，3類成本類型）1、當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的成本。（6類成本項(xiàng)目）2、預(yù)提費(fèi)用（新文件30條、32條中列舉了4類預(yù)提費(fèi)用）3、待攤費(fèi)用（前期已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由本期來負(fù)擔(dān)）第三部分：計(jì)稅成本扣除（一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則）1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對