《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》案例

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1、《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》案例作業(yè)案例一：(一)某評(píng)估公司受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元／m2。甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元／m2，而且還未考慮開發(fā)利潤(rùn)和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的?(二)某企業(yè)購(gòu)得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1～4層為商業(yè)裙樓2～20層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙

2、樓2、3、4層的各一部分和5～8層的住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。請(qǐng)說明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)的主要因素。(三)有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10％，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬元。假如你欲購(gòu)買該商鋪用于出租，作為長(zhǎng)期投資，期望收益率為10％。請(qǐng)回答根據(jù)上述資料你能否決定購(gòu)買?為什么?案例二：指錯(cuò)題(下列估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其

3、中的13處)封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)××商業(yè)城部分商鋪估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略)二、估價(jià)方：××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所(法定代表、住所略)三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為××商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001～3009號(hào)商鋪，總建筑面積為547.15m2?！痢辽虡I(yè)城位于××～××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共6層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。××商業(yè)城為理綜合性百貨商場(chǎng)。其中一層

4、經(jīng)營(yíng)化妝品及女裝，2層、3層經(jīng)營(yíng)男女裝，4層經(jīng)營(yíng)家用電器及床上用品，5層為兒童樂園，6層為辦公及娛樂場(chǎng)所。根據(jù)實(shí)地查勘及業(yè)主介紹，3層鋪位(3001～3009號(hào))經(jīng)營(yíng)男女裝，業(yè)主分別與“×”、“××”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。四、估價(jià)目的為××有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)52002年6月20。六、定義價(jià)值(略)七、估價(jià)依據(jù)(略)八、估價(jià)原則(略)九、估價(jià)方法估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實(shí)際查勘和調(diào)

5、研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租案例較多，故采用市場(chǎng)比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)，并將兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以綜合，確定最終價(jià)值。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。十、估價(jià)結(jié)果××有限公司委托評(píng)估的位于路商業(yè)城三層的3001～3009號(hào)商鋪，建筑面積合計(jì)為54

6、7.15m2，該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值為398萬港元，折合人民幣為426萬元(港幣：人民幣=1：1.07)。十一、估價(jià)人員(略)十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。二、區(qū)域因素分析(略)三、市場(chǎng)背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價(jià)方法選用(略)六、估價(jià)測(cè)算過程(一)運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)由

7、于同類物業(yè)的市場(chǎng)交易案例較多，選擇與估價(jià)對(duì)象狀況最為相似的三個(gè)可比實(shí)例作為參照，經(jīng)過充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。具體的估價(jià)測(cè)算過程如下：1，交易情況修正可比實(shí)例A、B、C均為正常價(jià)格，因估價(jià)對(duì)象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。2．交易日期修正有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門的資料表明，2002年房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格略有下降，但下調(diào)幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個(gè)可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價(jià)格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易修正。3．個(gè)別因素修正以上選擇的三宗可比實(shí)例的個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象情況有所差

8、異(詳述略)，故進(jìn)行個(gè)5九、估價(jià)方法估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實(shí)際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租案例較多，故采用市場(chǎng)比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)，并將