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《不動產(chǎn)估價網(wǎng)上案例1》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、例?某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預計2005年底，至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試利用上述資料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。????????[解]??該題主要是注意區(qū)分過去收益與未來收益的問題：價格是站在估價時點來看的未來凈收益的現(xiàn)值之和。在弄清了此問題的基礎上，該宗房地產(chǎn)在2004年底的收益價格測算如下：????計算
2、公式為：（略）????Al＝94(萬元)????A2＝93(萬元)????A3＝96(萬元)????A＝95(萬元)????Y。＝9％????n＝48—4?????＝44(年)????t＝3(年)????將上述數(shù)字代入公式中計算得到：????V＝1?029．92(萬元)[例??某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位。平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30％，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元；當?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20％，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30％；該類房地產(chǎn)的資本化率
3、為10％。試選用所給資料測算該旅館的價值。????[解]??該題主要是注意區(qū)分實際收益與客觀收益及在何種情況下應當采用何種收益進行估價的問題：在估價中，除了有租約限制的以外，都應采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎上，該旅館的價值測算如下：????年有效毛收入＝300X?45X365X(1—20％)????＝394．20(萬元)????年運營費用＝394．2X?30％????＝118．26(萬元)????年凈收益＝394．2一118．26????＝275．94(萬元)????旅館價值＝275．94÷10％????＝2?759．4(萬元)
4、?[例?某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500㎡的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元／㎡。現(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元／㎡。假設折現(xiàn)率為10％，試計算目前承租人權(quán)益的價值。????[解]??采用下列公式計算目前承租人權(quán)益的價值：??????A＝(100—75)X?500X12????＝150000(元)????y＝10％????n＝10—3????????＝7(年)??所以????V＝73．03(萬元)土地剩余技術(shù)????土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方
5、法(如成本法)能求得建筑物的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率折現(xiàn)，即可求得土地的價值。?? [例]??某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％。試計算該宗房地產(chǎn)的價值。????[解]??該宗房地產(chǎn)的價值計算如下：????土地價值=(50-200X12％)/10%????＝260(萬元)????該宗房地產(chǎn)價值＝土地價值+建筑物價值???
6、?＝260+200?＝460（萬元）???????土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價方法估價時，是有效的方法。例如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時沒有可參照的土地交易實例，難以采用市場法估價，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，此時可以采用土地剩余技術(shù)估價。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用市場法可求得設想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導致的土地價值降低應減價多少，市場法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術(shù)便可以求得。例6年前，甲提供一宗l?000㎡、土地使用年限為50年的土地
7、，乙出資300萬元人民幣，合作建設3?000㎡建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中l(wèi)?000㎡建筑面積歸甲所有，2?000㎡建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價。????[解]??本題的估價對象是未來16年后(乙的整個使用期限為20年，扣除已使用4年，剩余使用期限為16年)的28年土地使用權(quán)(土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建設期2年，剩余28年)和房屋所有權(quán)在今天的價值。估價思路之
8、一是采用收益法(未來凈收益的現(xiàn)值之和)，其中又有兩種求法：一是先求取未來44年的凈收益的現(xiàn)值之和及未來16年的凈收益的現(xiàn)值之和，然后兩者相減即是；二是直接求取未來16年后的28年的凈收益的現(xiàn)值之和。估價思路之二是采用市場
