不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)網(wǎng)上案例1

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1、例?某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元、94萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2005年底，至2007年底可分別獲得凈收益94萬(wàn)元、93萬(wàn)元、96萬(wàn)元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬(wàn)元；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價(jià)格。????????[解]??該題主要是注意區(qū)分過(guò)去收益與未來(lái)收益的問(wèn)題：價(jià)格是站在估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)看的未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和。在弄清了此問(wèn)題的基礎(chǔ)上，該宗房地產(chǎn)在2004年底的收益價(jià)格測(cè)算如下：????計(jì)算公式為：（略）????Al＝94(萬(wàn)元)

2、????A2＝93(萬(wàn)元)????A3＝96(萬(wàn)元)????A＝95(萬(wàn)元)????Y。＝9％????n＝48—4?????＝44(年)????t＝3(年)????將上述數(shù)字代入公式中計(jì)算得到：????V＝1?029．92(萬(wàn)元)[例??某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位。平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30％，該旅館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)14萬(wàn)元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20％，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30％；該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10％。試選用所給資料測(cè)算該旅館的價(jià)值。????[解]??該題主要是注意區(qū)分實(shí)

3、際收益與客觀收益及在何種情況下應(yīng)當(dāng)采用何種收益進(jìn)行估價(jià)的問(wèn)題：在估價(jià)中，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問(wèn)題的基礎(chǔ)上，該旅館的價(jià)值測(cè)算如下：????年有效毛收入＝300X?45X365X(1—20％)????＝394．20(萬(wàn)元)????年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝394．2X?30％????＝118．26(萬(wàn)元)????年凈收益＝394．2一118．26????＝275．94(萬(wàn)元)????旅館價(jià)值＝275．94÷10％????＝2?759．4(萬(wàn)元)?[例?某公司3年前與一寫(xiě)字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500㎡的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5

4、元／㎡?，F(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似寫(xiě)字樓的月租金為100元／㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10％，試計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。????[解]??采用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值：??????A＝(100—75)X?500X12????＝150000(元)????y＝10％????n＝10—3????????＝7(年)??所以????V＝73．03(萬(wàn)元)土地剩余技術(shù)????土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的價(jià)值時(shí)，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地

5、的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報(bào)酬率折現(xiàn)，即可求得土地的價(jià)值。??　[例]??某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。????[解]??該宗房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算如下：????土地價(jià)值=(50-200X12％)/10%????＝260(萬(wàn)元)????該宗房地產(chǎn)價(jià)值＝土地價(jià)值+建筑物價(jià)值????＝260+200?＝460（萬(wàn)元）???????土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價(jià)方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。例如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時(shí)沒(méi)有可參照的土地交易實(shí)例，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)，成本法往往也不

6、適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，此時(shí)可以采用土地剩余技術(shù)估價(jià)。另外，在需要對(duì)附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用市場(chǎng)法可求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對(duì)于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，市場(chǎng)法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。例6年前，甲提供一宗l?000㎡、土地使用年限為50年的土地，乙出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設(shè)3?000㎡建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中l(wèi)?000㎡建筑面積歸甲所有，2?000㎡建筑面積由乙使用20年，期滿后無(wú)償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將使用期滿后的剩余年限購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，甲也樂(lè)意出售。但雙

7、方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。????[解]??本題的估價(jià)對(duì)象是未來(lái)16年后(乙的整個(gè)使用期限為20年，扣除已使用4年，剩余使用期限為16年)的28年土地使用權(quán)(土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建設(shè)期2年，剩余28年)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值。估價(jià)思路之一是采用收益法(未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和)，其中又有兩種求法：一是先求取未來(lái)44年的凈收益的現(xiàn)值之和及未來(lái)16年的凈收益的現(xiàn)值之和，然后兩者相減即是；二是直接求取未來(lái)16年后的28年的凈收益的現(xiàn)值之和。估價(jià)思路之二是采用市場(chǎng)