丹東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

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1、丹東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析一、丹東城市概況丹東是一個以工業(yè)、商貿(mào)、物流、旅游為主體的沿江沿海沿邊城市，總面積1.52萬平方公里，建城區(qū)55平方公里。下轄三縣（市）【鳳城市、東港市、寬甸滿族自治縣】、三區(qū)【振興區(qū)、元寶區(qū)、振安區(qū)】和一個國家級邊境經(jīng)濟合作區(qū)，總戶籍人口244萬，其中主城區(qū)人口80萬人左右。是國務(wù)院批準(zhǔn)的沿海開放城市，遼寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)戰(zhàn)略重點發(fā)展區(qū)域，東北東部最便捷的出?？诤蛥^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展先導(dǎo)區(qū)。??距平壤220公里，距首爾420公里，距沈陽220公里，距大連252公里，正在建設(shè)的東北東部鐵路及丹通高速公路打通了東北東部新的出海通道，將使東北東部十三

2、個城市豐饒的資源直接面向海洋。港口吞吐量2008年達(dá)到3470萬噸，力爭到2015年進入億噸大港行列。丹東民航機場正在爭取成為口岸機場。風(fēng)光迷人環(huán)境優(yōu)美。丹東依山、臨江、面海，風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，年平均氣溫9℃。森林覆蓋率達(dá)66%,淡水資源豐富，人均占有水量是全國人均水平的1.5倍。二、丹東市房地產(chǎn)市場綜合分析1.環(huán)境分析：沿江區(qū)域是丹東市最好的地段，也是丹東房價最高的區(qū)域。保利地產(chǎn)之所以價格高，區(qū)劃速度也不錯，是因為一是品牌優(yōu)勢的炒作；二是靠山；三是項目規(guī)模大。城東區(qū)域的樓盤主要是元寶區(qū)和振安區(qū)的樓盤，從數(shù)量上來看是最多的。新城區(qū)現(xiàn)在的

3、政府辦公區(qū)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)、儀器儀表等都在建設(shè)當(dāng)中，商業(yè)也逐漸配套成熟。2.產(chǎn)品分析：沿江區(qū)域的樓盤全部為高層，玫瑰庭院是底商和高層。城中的樓盤大多以多層為主，也有部分高層。城東區(qū)域的建筑以多層為主，有部分小高層。新城區(qū)住宅大多都是高層產(chǎn)品。3.價格分析：沿江的樓盤以振興取得沿江樓盤價格最高，其次是元寶區(qū)和振安區(qū)，也就是從西往東價格從高走低。城中區(qū)域的放假大約在3500-5000之間，價格上升是因為保利地產(chǎn)的入駐，整個拉動了周圍樓盤的房價。城東區(qū)域的房價在3200-4500之間，此區(qū)域大多是當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商。新城區(qū)的房價大約在2800-4000左右。緊鄰鴨綠江項目均

4、為高檔社區(qū)，20-30層高層，戶型150-200平方米為主力戶型，項目起價5500-5800元，均價6000元以上。4.客戶分析：沿江區(qū)域的客戶是丹東的高端客戶，還有一部分東北三省投資客戶，以及在丹東的朝鮮人和韓國人。城中區(qū)域客戶大多是丹東本地的較多，暴力樓盤有部分投資客戶，而且全款到位的很多，這也證明了丹東人購買力非常的強。城東區(qū)域的客戶大多是丹東本地的卡戶，以及部分投資客戶。新城區(qū)的入住客戶大多為丹東的高端人士和朝鮮、韓國以及東三省的偷投資客戶。5.去化分析：沿江區(qū)域的樓盤銷售都非?；鸨?，淡然也是存在尾盤，尾盤有兩種，一種是水岸豪庭的高房價樓盤，樓層較高

5、的，另外是玫瑰和綠江剩余的樓層不好的，一班1-4層全未銷售。城中由于離市區(qū)較近，整體上銷售都非?；鸨?。城東區(qū)域有部分樓盤去化速度一般，例如御景園從07年開始賣，到現(xiàn)在一起總共35棟去化率才達(dá)到80%多。6.戶型分析：沿江區(qū)域戶型大都是200左右的大戶型，而且以3居為主。三、丹東市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景1.老城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后（1）老城區(qū)房地產(chǎn)投資客戶日益漸少，目前僅有20%的投資客戶。（2）沿江的土地已經(jīng)基本成熟沒有土地，其他區(qū)域風(fēng)險大，競爭大。（3）入駐老城區(qū)風(fēng)險較大，另外新城區(qū)的土地比老城區(qū)有潛力。2.新城區(qū)市場前景廣闊新城區(qū)的樓盤主要為新加坡城、東興園

6、、綠江大湖城、牛頓方式，這些樓盤的開發(fā)商有北京、江浙、溫州的外地開發(fā)商校多，這些開發(fā)商的驗光都是很好的，丹東新城區(qū)的發(fā)展非常有前潛力。1.前陽地段有待開發(fā)丹東沿江地塊，老區(qū)以及新區(qū)都已成熟，沒有土地，唯有前陽的沿江區(qū)域有土地可以開發(fā)，但目前還未掛牌，有待廣大開發(fā)商投資開發(fā)。四、總結(jié)（一）房地產(chǎn)市場開發(fā)戰(zhàn)略思路1.以廣告宣傳為主，顯著賣方市場，產(chǎn)品不愁銷路；2.以文化、時尚、教育的方式等比較虛的理念炒作為主，有一定競爭3.競爭集中在產(chǎn)品戶型、智能化、水景規(guī)劃或者結(jié)構(gòu)上的突破等，競爭較激烈4.當(dāng)消費者對地段、規(guī)劃、綠化、戶型等都進行比較后，繼而在比較開發(fā)公司的信

7、譽，品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)，競爭進入白熱化（二）在日益激烈的市場競中如何走的更穩(wěn)1.忘記過去那一個個激動人心的銷售高峰，忘記過去是那樣輕而易舉的獲勝，現(xiàn)在的市場已經(jīng)不是原來的爆發(fā)式增長，粗仿式經(jīng)營的時代。1.把主要的精力放在前期的設(shè)計、規(guī)劃上，要花更多的資金和精力投入在前期，聘請水平更高的專業(yè)人士，現(xiàn)在已經(jīng)不是決戰(zhàn)后期的銷售時代。2.不要期望概念一鳴驚人，而是踏實實的做好每一個細(xì)節(jié)，這樣才能經(jīng)受買千錘百煉的比較。3.比較時代，市場更多的是觀望、盤整，在投入上準(zhǔn)備的更多更充分一些，回報上期望要小一些，不要好高騖遠(yuǎn)。4.產(chǎn)品要么是差異性很大的，要么是均好性很強的東西，否

8、則是會走進不死的灰色地帶，銷售好的樓盤都是靠差異性或