吉安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

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1、吉安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析、全國房產(chǎn)市場環(huán)境分析口中國加入WTO組織以來，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化和國際金融等眾多龍頭行業(yè)陸續(xù)進(jìn)入中國，以及08上半年的石油價(jià)格、糧食價(jià)格的等物價(jià)波動(dòng)，必然牽動(dòng)股價(jià)后還會(huì)產(chǎn)生溢出效應(yīng)，即股價(jià)會(huì)擾動(dòng)房價(jià)。投資者群體現(xiàn)在都明口，股市與房價(jià)可以通過樂觀的財(cái)富效應(yīng)而串聯(lián)。所以，自美國次貸危機(jī)的幽靈在國際市場上繼續(xù)游蕩而影響美國居民對(duì)房地產(chǎn)的信心、而人民幣升值將成為美國政府推卸失政的工具的話，美元傾銷政策可能變本加厲，人民幣升值已成為滬深股市強(qiáng)力的“護(hù)花使者”，地產(chǎn)、金融、能源、航空等行業(yè)行情可能集中爆發(fā)。

2、這樣，隨著股市行情的脈沖式上升，將會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)行情對(duì)緊縮政策的“反動(dòng)”，因?yàn)樵趦?nèi)外市場力量的共同作用下，當(dāng)通貨膨脹的壓力隨著夏糧的豐收而緩解時(shí)，貨幣政策的從緊內(nèi)容將有所改變，投資者投資房地產(chǎn)的欲望將會(huì)重新點(diǎn)燃。因此，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與資本市場的繁榮與衰退緊密和關(guān)。那2008年以后,地產(chǎn)行情如何發(fā)展？我認(rèn)為只要本幣升值沒有結(jié)朿，地產(chǎn)行業(yè)將隨著城市化和金融創(chuàng)新而不斷發(fā)展:首先，本幣升值不斷提升地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。人民幣升值是一個(gè)世界性的歷史事件，中國已經(jīng)告別了為換取外匯而壓低商品價(jià)格的歷史階段。隨著技術(shù)進(jìn)步、質(zhì)量提高、品牌形成，中國

3、的出口仍然將會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。外匯儲(chǔ)備將會(huì)長期保持相對(duì)高的水平，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)的發(fā)展所需要的資源、能源仍然需要大量進(jìn)口。本幣升值的溢出效應(yīng)是國際壟斷資木對(duì)人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期形成后，對(duì)我國資產(chǎn)價(jià)值的不斷重新向上估值。因此，外資對(duì)我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的滲透將是全方位的，房地產(chǎn)將是第一個(gè)滲透對(duì)象。其次，地產(chǎn)品質(zhì)不僅是房屋使用材料的品質(zhì)，還包括公共設(shè)施的投資力度與布局，公共產(chǎn)品的不斷投資提升了地產(chǎn)品質(zhì)，為價(jià)格上升提供了“商品”的使用價(jià)值內(nèi)容。公共產(chǎn)品在小范圍講是開發(fā)商對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化、環(huán)保、通信、安全、商場配套等；從大范圍講是政府對(duì)城市公共設(shè)

4、施的投資，包括公共交通、水電煤（氣）、教育、醫(yī)療等投資。這些公共品的投資往往又與市政布局、城市規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制改革交互相作用。這就成就了現(xiàn)代意義地產(chǎn)的“絕對(duì)地租”與“相對(duì)地租”意義上的價(jià)格體系。因此，在現(xiàn)代社會(huì)，地產(chǎn)是與地段緊密聯(lián)系，又與公共品的投資緊密聯(lián)系。北京、上海、深圳等地產(chǎn)價(jià)格高，就是占有了改革開放以來天時(shí)、地利、人和的因索。2008年上半年是穩(wěn)健的財(cái)政政策對(duì)公共產(chǎn)品投資比較密集的時(shí)候，一旦從緊的貨幣政策在秋天調(diào)整內(nèi)涵，那將是現(xiàn)房價(jià)格重新抬頭的時(shí)候。其三，投資品的稀缺和地產(chǎn)新政后的金融創(chuàng)新將改變地產(chǎn)

5、投資形式，穩(wěn)定地產(chǎn)價(jià)格。上游資源的壟斷、下游行業(yè)的過分競爭以及出口形勢因政策調(diào)整而不容樂觀，迫使積累了大量資本的民間資本進(jìn)入股市和地產(chǎn)市場。股市的動(dòng)蕩和地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的升值，將部分風(fēng)險(xiǎn)厭惡者緊緊地拉在地產(chǎn)投資的鏈條上。土地“盤活”政策確實(shí)將部分通過土地儲(chǔ)備獲利的地產(chǎn)商擠出市場，但土地新政后，投資需求旺盛下的供應(yīng)短缺局面仍然沒有改變。因此，從價(jià)格的變化來講,所謂“拐點(diǎn)”只是改變了一路向上的趨勢，只是“平臺(tái)”整理的表現(xiàn)。其四，縱觀全國樓市房價(jià)的整體格局，可以清晰的發(fā)現(xiàn)出，全國樓市房價(jià)猶如形成“一江兩岸”的冷熱半場，即以長江為

6、劃分線。長江以南的珠江三角洲、長江三角洲等南方樓市房價(jià)，出現(xiàn)了較大的價(jià)格波動(dòng)（或是直接降價(jià)，如上海、深圳、廣州、南昌等主要城市）,它之所以出現(xiàn)這樣的情形：一是經(jīng)過前幾年的快速發(fā)展，南方樓市已發(fā)展得相對(duì)的成熟和飽和；二是經(jīng)歷了許多城市的炒房團(tuán)（如溫州炒房團(tuán)等）的炒作和開發(fā)商過高追求開發(fā)利潤，致使南方許多大城市的樓市發(fā)展存在著一定的房價(jià)泡沫成分；三是由于區(qū)域性和相互輻射性的作用效果,中國樓市發(fā)展路線隱約中可以發(fā)現(xiàn)這樣一條的城市運(yùn)動(dòng)軌跡:海外——香港（臺(tái)灣）——深圳（上海、廣州等沿海一線大城市）一一內(nèi)地二線大城市（南昌、西安

7、、成都、鄭州、合肥等），具有一定的時(shí)間和空間上的發(fā)展過程。故導(dǎo)致目前南方諸多城市樓市房價(jià)回出現(xiàn)停滯不前、上漲微弱、甚至采取間接降價(jià)的情形，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度上分析，在一定程度是存在必然性。同時(shí)長江以北的北方樓市就以北京、武漢、鄭州、重慶等內(nèi)地大城市的樓市為代表，引領(lǐng)著北方樓市發(fā)展的穩(wěn)健腳步。在國家樓市政策的宏觀調(diào)控下，北方樓市除了北京房價(jià)在此政策和大環(huán)境下，受到很大市場影響才有所波動(dòng)，其余各大、中城市的房價(jià)均維持著并微有上漲的趨勢。最后，綜合分析可以預(yù)計(jì)未來房價(jià)的走勢可能是：在近期房價(jià)會(huì)有一定的反彈；中期走勢可能會(huì)比較平穩(wěn)，

8、并會(huì)適當(dāng)回調(diào)；長期來講，房價(jià)會(huì)有穩(wěn)定微升的勢頭。此結(jié)論與宏觀概貌是吻合的：近期宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)有一個(gè)明顯的反彈；各種住房貨幣化的政策將開始實(shí)施操作；目前總體房價(jià)水平較高，特別是一些大中城市的房價(jià)收入比較高；下一批的購房者將主要是中等收入居民，他們是價(jià)格敏感性的消費(fèi)群；近期內(nèi)居民收入水平不會(huì)大幅上升，但遠(yuǎn)期國民收入定會(huì)穩(wěn)定上升。二、吉安樓