珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告

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1、珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告（第二稿）在西區(qū)的定位前，我們首先對東區(qū)一、二期作以簡要回顧。一、東區(qū)概況（一）戶型及配比作為項目的首發(fā)，為試探市場，在原可行性分析報告中產(chǎn)品定位的基礎上進行調(diào)整，提供多品類的產(chǎn)品組合。區(qū)域類別戶型分類面積范圍（㎡）總套數(shù)占總套數(shù)比例占總面積比例東區(qū)一期洋房兩房119516075%64%6067.644%76%三房126-17135537%54305.5740%四房161-18010711%18198.0513%復式247-300465%12713.559%20珠江駿景高

2、爾夫花園西區(qū)定位報告別墅聯(lián)排別墅225-355485%12053.779%商鋪商業(yè)街　1414--_　　車位地下車位　185185---　　東區(qū)二期（前兩棟）洋房兩房8116734218%36%13528.0310%24%三房10517518%18290.414%商鋪底層鋪面　44--　　　住宅合計　　949949100%100%135157.01100%100%（二）價格水平區(qū)域棟號面積（㎡）平均單價東區(qū)一期多層洋房41808.74103338.5832803700小高層洋房49476.073780聯(lián)排別墅12053.77495

3、0東區(qū)二期洋房31818.4331818.4335003500合計135157.01　360020珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告（三）客戶分析20珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告20珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告20珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告20珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告20珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告（四）簡析1、產(chǎn)品端：1、一期戶型普遍偏大、對于投資度假及首次置業(yè)造成瓶頸，銷售周期拉長；2、非景觀復式單位，尤其是多層復式銷售較為吃力，最后都是被迫采用特價促銷的形式清貨。20珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告3、二期定位與一

4、期拉開了一定差距，中小戶型帶精裝修準確滿足了工薪階層自住的需求，盡管單價較一期升高，當仍然銷售較一期銷售速度快。4、對高爾夫球景別墅仍有一定市場潛力。5、對于項目的吸引力主要為戶型和價格，依次為環(huán)境、設計風格、品牌。6、客戶對中小戶型及球景別墅的需求及性價比較為中肯；2、客戶端：1、從調(diào)查統(tǒng)計分析看東區(qū)置業(yè)者的年齡以30歲左右為主要區(qū)段，一次至二次置業(yè)為主，目的以改善居住條件為主；2、從收入來剖析消費以中上等消費檔次為主流；3、主要交通工具以私家車為主；3、綜合分析：從A/B兩項看出客戶端以30左右的中高端消費者為主，這一階層的置

5、業(yè)者事業(yè)處于起步和上升階段，消費能力強，多為首次和二次置業(yè)，同時對于產(chǎn)品的需求層次呈“啞鈴”狀（需求狀態(tài)兩端大中間?。?。一為解決居住問題屬首次置業(yè)處于過渡期間，對于產(chǎn)品消費以中小戶型為主；一為改善提高居住品質(zhì)相對而言性價比較高的TOWNHOUSE、別墅對此階層較有消費吸引力。20珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告二、部分競爭樓盤分析（一）三正半山豪苑（2期）位于龍林高速東側(cè)迎賓大道北側(cè)，總占地51.2萬平方米，建筑面積30萬平方米，2002年10月動工，以700棟別墅為主，預計3至5年全部開發(fā)完成。20珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告2

6、003年第一期完工，500棟別墅全部售馨，2005年推出“天然水居”水岸豪門206棟，銷售殆盡。有部分“Y”型公寓。另旁邊建有三正塘廈半山酒店（五星級酒店）三期計劃于2006年12月份推出。戶型面積（m2）套數(shù)（套）比例已售（套）銷售率小高層兩房6015021％150100%80三房90—9820031％200100%107—110126—128四房130—1406510％5585%復式192608％3660%別墅獨立240－2609014％90100%300－3608513％7892%370－420152％320%445－600

7、101％990%總計685100%62180%1、價格水平高層（毛坯）4200元/m2獨立別墅9000元/m2。20珠江駿景高爾夫花園西區(qū)定位報告2、推廣主題尊貴領地上流生活3、小區(qū)規(guī)劃及環(huán)境特點整體小區(qū)以歐陸風格為主，一期500畝同時開工臨湖而建，引入活動水景，做到戶戶看水，共享100公頃森林景觀。小環(huán)境以樓棟間的組團綠化為主。4、主要目標客戶群☆喜歡郊區(qū)環(huán)境的高收入二次置業(yè)者☆私營企業(yè)主☆鎮(zhèn)區(qū)高收入人群（私營企業(yè)主、公務員、醫(yī)生等）☆港、澳、臺人士客戶來源：鎮(zhèn)區(qū)45%、深圳港澳臺45%、其他10％。5、銷售分析該項目別墅部分與

8、觀瀾高爾夫相比，有較大的價格優(yōu)勢，銷售狀況良好，獨立墅基本銷售完畢。其洋房與周邊的樓盤相比亦有一定的優(yōu)勢，銷售狀況良好。因本項目遠離市區(qū)，配套及交通不能得到很好的滿足，開始時小面積戶型銷售較差，在采取較大幅度優(yōu)惠的促銷方式后已漸有起色。隨著樓盤價格