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1、我國房價(jià)收入比的社會差距與住房政策體系的基本構(gòu)想摘 要：2005年，我國房價(jià)收入比平均只有6.77，不算很高，但社會差距較大：最低收入戶的房價(jià)收入比平均是22.69，最高收入戶平均是2.45，前者是后者的9.3倍。因此，我國應(yīng)進(jìn)一步完善住房政策：通過稅收政策來調(diào)控市場，通過政策性金融手段來提高居民的支付能力；對低收入家庭，主要通過廉租房政策來保障其基本的居住需求；對高收入家庭，應(yīng)由市場來供給住房，政府主要通過貨幣政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的波動?！ ￡P(guān)鍵詞：房價(jià)收入比；社會差距；住房政策 房價(jià)收入比是指居民購房總價(jià)與家庭年
2、收入的比值，是考察居民購房能力的一個(gè)通行指標(biāo)。在國外，計(jì)算房價(jià)收入比所選取的房價(jià)都是中位數(shù)價(jià)格或平均數(shù)價(jià)格，家庭收入也都是中位數(shù)收入或平均收入，但國內(nèi)一般都用平均數(shù)?！ 「鶕?jù)歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，2005年我國平均房價(jià)收入比只有6.77，并不很高。1991年至2005年的平均房價(jià)收入比在5.35到7.26之間，波動幅度為35.7％，也不是很大，說明我國居民的購房能力較強(qiáng)。但為什么大多數(shù)人的感受與此結(jié)論截然不同?原因在于我國居民收入差距較大，用簡單平均數(shù)遠(yuǎn)不能反映我國居民購房能力的差距，只有比較不同收入群體的
3、房價(jià)收入比，才能真實(shí)反映出我國居民購房能力的實(shí)際差距?！ ∫弧⑽覈績r(jià)收入比的社會差距 (一)不同收入群體房價(jià)收入比的計(jì)算。本文根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供的城鎮(zhèn)居民收入分組資料，計(jì)算出從最低收入戶到最高收入戶共七個(gè)組的房價(jià)收入比(是各組的平均水平，下同)，如表1所示。 分析表1可得出以下結(jié)論：一是我國中等收入戶的房價(jià)收入比接近全國平均水平。中等以下收入戶的房價(jià)收入比高于全國平均水平，而中等以上收入戶的房價(jià)收入比低于全國平均水平。二是我國最低收入戶的房價(jià)收入比很大。2005年達(dá)22.69，是全國平均水平的3.35
4、倍。低收入戶的房價(jià)收入比也較大，2005年達(dá)14.74，是全國平均水平的2倍多。三是我國最高收入戶的房價(jià)收入比很小。2005年只有2.45，是全國平均水平的36％。高收入戶的房價(jià)收入比也較小，2005年只有4.1，是全國平均水平的60.5％。四是我國最高收入戶和最低收入產(chǎn)的房價(jià)收入比差距很大。2005年二者的差距達(dá)20.24，最低收入產(chǎn)房價(jià)收入比是最高收入產(chǎn)的9.3倍?！ ? (二)不同收入群體房價(jià)收入比的變動特點(diǎn)。從表1可看出，我國不同收入群體房價(jià)收入比的變動具有以下特點(diǎn)：一是中等收入以下家庭的房價(jià)收入比呈現(xiàn)不斷上升趨勢
5、。其中，中等收入戶的房價(jià)收入比從2000年的6.67上升到2005年的7.75，增幅為16.2％。低收入戶的房價(jià)收入比從2000年的10.81上升到2005年的14.74，增幅為16.2％。而最低收入戶的房價(jià)收入比上升速度更快，從2000年的14.76上升到2005年的22.69，增幅高達(dá)53.7％。二是高收入以上家庭的房價(jià)收入比呈現(xiàn)不斷下降趨勢。其中，高收入戶的房價(jià)收入比從2000年的4.17下降到2005年的4.10，降幅為1.7％。最高收入戶的房價(jià)收入比從2000年的2.95下降到2005年的2.45，降幅為20.4％
6、。三是我國最高收入戶和最低收入戶房價(jià)收入比的差距在加速擴(kuò)大。2000年最低收入戶房價(jià)收入比是最高收入戶的5倍，2001年擴(kuò)大到5.4倍，2003年擴(kuò)大到8.5倍。2004年又?jǐn)U大到8.9倍，2005年進(jìn)一步擴(kuò)大到9.3倍。需要說明的是，因?yàn)闆]有人均住房面積的分組數(shù)據(jù)，以上數(shù)值只是估算。由于低收入家庭的人均住房面積要小于全國平均水平，其房價(jià)收入比可能會小于本文的計(jì)算值；而高收入家庭的人均住房面積要大于全國平均水平，其房價(jià)收入比可能會高于本文的計(jì)算值。但由于高收入家庭的真實(shí)收入水平要大大高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其真實(shí)的房價(jià)收入比應(yīng)低于本文
7、的計(jì)算值。因此。即使考慮人均住房面積差異這一因素，“我國不同收入群體房價(jià)收入比差距很大，而且有越來越大的趨勢”這一結(jié)論也仍然成立?！ ?三)房價(jià)收入比差距擴(kuò)大的主要原因。2000年至2005年，我國每戶住房總價(jià)增長1.83倍，年均增長12.8％；最低收入戶家庭收入年均增長3.5％，比住房總價(jià)增速低9.3個(gè)百分點(diǎn)；中等收入戶家庭收入年均增長9.6％，比住房總價(jià)增速低3.2個(gè)百分點(diǎn)；中等偏上戶家庭收入年均增長11.3％。比住房總價(jià)增速低1.5個(gè)百分點(diǎn)；高收入戶家庭收入年均增長13.2％，比住房總價(jià)增速高0.4個(gè)百分點(diǎn)；最高收
8、入戶家庭收入年均增長17.2％，比住房總價(jià)增速高4.4個(gè)百分點(diǎn)。只有高收入以上家庭的收入增速才高于房價(jià)上漲速度，中、低收入家庭的收入增長速度都低于房價(jià)上漲速度，尤其是低收入家庭收入增速與房價(jià)增速差距很大，如表2所示。 如果以房價(jià)增速與中等收入家庭收入增速大體同步為合理標(biāo)準(zhǔn)看，我國近兩
