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1、個(gè)人住房貸款兩種還款方式的比較一、等額本息還款法與等額本金還款法的比較分析中國(guó)人民銀行在《關(guān)于統(tǒng)一個(gè)人住房貸款分期還款額計(jì)算公式的通知》（銀貸政發(fā)[1998]149號(hào)）中規(guī)定：個(gè)人住房貸款可采用等額本息還款法和等額本金還款法兩種還款方式，借款人可以根據(jù)需要選擇還款方式。個(gè)人住房貸款的兩種還款方法具體為：等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱等額法，每月還款額計(jì)算公式為：（公式略，詳情請(qǐng)看本刊）等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減，因此又稱遞減法。每月還款額計(jì)算公式為：（
2、公式略，詳情請(qǐng)看本刊）假定借款人從銀行獲得一筆20萬(wàn)元的個(gè)人住房貸款，貸款期限20年，貸款月利率4.2?，每月還本付息。如果不考慮時(shí)間因素，將每月還本付息額簡(jiǎn)單累加，在整個(gè)還款期內(nèi)，等額本金還款法下借款人共付利息101212元，而等額本息法共付利息117856元，兩者相比，等額本金還款法少付16620元。但考慮時(shí)間因素，以月利率4.2?將兩種還款方式下每月還本付息差額折現(xiàn)到貸款發(fā)放日，則相加之和為0。即是說(shuō)，從靜態(tài)看，兩種還款方式存在著利息差，但從動(dòng)態(tài)看，在考慮時(shí)間因素情況下，兩種還款方式完全不存在差異！正因?yàn)楹雎粤速Y金的時(shí)間價(jià)值因
3、素，很多借款人誤以為自己選擇等額本息還款法多付了利息。那么，兩種還款方式下利息分別是怎樣計(jì)算出來(lái)的呢？“等額本金還款法”每月歸還本金相同，每月應(yīng)支付的利息由未償還貸款與貸款月利率相乘得出。按上例，每月應(yīng)償還本金833.33元，第一期貸款余額20萬(wàn)元，歸還本金833.33元，應(yīng)支付利息840.00元（200000×4.2?），仍欠銀行貸款199166.67元；第二期歸還本金833.33元，支付利息836.50元（199166.68×4.2?），仍欠銀行貸款198333.33元；??。“等額本息還款法”每月歸還本息和相同，由于“等額本息
4、還款法”計(jì)算公式只給出了每月應(yīng)付的本息和，因此需要對(duì)這個(gè)本息和進(jìn)行分解。仍以上例為基礎(chǔ)，按公式計(jì)算每月應(yīng)償還本息和為1324.33元，第一期貸款余額20萬(wàn)元，應(yīng)支付利息840.00元（200000×4.2?），所以只能歸還本金484.33元，仍欠銀行貸款199515.67元；第二期應(yīng)支付利息837.97元（199515.67×4.2?），歸還本金486.37元，仍欠銀行貸款199029.30元；??。通過(guò)逐期分析可以看出，在等額本金還款法和等額本息還款法中，銀行都是按照借款人實(shí)際占用貸款額和規(guī)定的利率計(jì)算應(yīng)收取的利息。而且，若以相同
5、的折現(xiàn)率將每期還款額折現(xiàn)到基期，金額也是完全相等的。有人可能會(huì)問(wèn)，我能不能在“等額本息還款法”中先把本金還完，再還利息，這樣不是既可以快速歸還本金，又可以節(jié)約利息？其實(shí)無(wú)論在每期償還金額中還多少本金、多少利息，應(yīng)償還的總金額都是相同的，因?yàn)閷?duì)沒(méi)有如期支付的“利息”同樣要計(jì)付利息，則下一期未償還銀行的金額仍然是一樣的。通過(guò)以上分析可以看出，雖然都是20萬(wàn)元、期限20年的貸款，但由于償還本金的時(shí)間不同，實(shí)際占用銀行資金的時(shí)間也就不同了?？偟膩?lái)說(shuō)，“等額本息還款法”借用銀行貸款的時(shí)間要更長(zhǎng)一些，因此在利率相同的情況下，也就要支付更多的利息
6、。因此不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為“兩種方法最終償還相同的本金，但利息支付相差16620元”。因?yàn)闊o(wú)論是本金的差額還是利息的差額，都要按照金額的大小和期限的長(zhǎng)短計(jì)付利息，應(yīng)將每期差額用復(fù)利公式計(jì)算到相同時(shí)點(diǎn)進(jìn)行比較。也可以直觀地看，在20年的還款期內(nèi)，等額本金還款法前101個(gè)月都比月等額本息還款要多，所以月等額本金還款法就應(yīng)該少付一部分利息，而兩種還款法利息相差的16620元正是少付的這部分付息。因此可以說(shuō)，根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值，無(wú)論是月等額本息還款法，還是月等額本金還款法，其所貸的款和所還的款實(shí)際上都可以看成是等值的。提前把錢還掉了，就可以少付利
7、息。而少付的錢，正是基于借款人在前面的付出。二、如何選擇適合自己的方式兩種還款方式不存在劃算不劃算的問(wèn)題，而是要看是否適合自己的經(jīng)濟(jì)狀況。選擇還款方式的關(guān)鍵是要與自己的收入趨勢(shì)相匹配，盡量使收入曲線和供款相一致。等額本息還款法的特點(diǎn)是每個(gè)月歸還一樣的本息和，容易作出預(yù)算。還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。等額本金還款法的特點(diǎn)是每月歸還本金一樣，利息則按貸款本金余額逐日計(jì)算，前期償還款項(xiàng)較大，每月還款額在逐漸減少。由于是遞減，每個(gè)月的還款需要精心計(jì)算。如果以時(shí)間為橫坐標(biāo)，款項(xiàng)為縱坐標(biāo)建立二維坐標(biāo)的話，等
8、額法的供款曲線是一條與橫坐標(biāo)相平衡的直線，而遞減法是一條向下的曲線。若在還款期內(nèi)，收入曲線呈上升趨勢(shì)，則與等額本息還款法的曲線更一致，如果收入曲線呈下降趨勢(shì)，則與等額本金還款法的曲線更一致。所以，根據(jù)一般的收入變化趨勢(shì)，等額本息還款法
