城市房屋拆遷估價(jià)問(wèn)題探討

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1、城市房屋拆遷估價(jià)問(wèn)題探討補(bǔ)償安置是城市房屋拆遷中的核心內(nèi)容，拆遷活動(dòng)所涉及的民事法律關(guān)系主要表現(xiàn)為補(bǔ)償安置陌，補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)和依據(jù)是被拆遷房屋價(jià)輸格的評(píng)估，評(píng)估價(jià)是貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)澡，是作出裁決的依據(jù)。拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決時(shí)不服可以依法提起行政訴訟，在訴訟中，ネ有些法院將估價(jià)報(bào)告作為證據(jù)進(jìn)行司法審查；有些法院將估價(jià)報(bào)告作為裁判的依據(jù)踣，出現(xiàn)估價(jià)決定裁決、決定裁判的結(jié)果的桐現(xiàn)象，使被拆遷人感到茫然，使法官也感绔到不公?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第二邁十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被咽拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素㈢，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自

2、治區(qū)、直轄市人民政府制定?！睅@一規(guī)定確定了等價(jià)有償?shù)牟疬w貨幣補(bǔ)償魎標(biāo)準(zhǔn)的基本原則，估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房嘍屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房債地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。通過(guò)評(píng)估確定鐲補(bǔ)償價(jià)格，既科學(xué)、合理，也便于被拆遷待人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，也有利于簡(jiǎn)化拆遷補(bǔ)償安置程躬序。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，已潮經(jīng)形成比較科學(xué)、完善的體系，通過(guò)評(píng)估乏應(yīng)當(dāng)能夠準(zhǔn)確地確定被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)程格。《條例》引入通過(guò)評(píng)估確定被拆遷房孩屋價(jià)格，是利用市場(chǎng)手段確保被拆遷人實(shí)飫際損失能夠準(zhǔn)確、合理補(bǔ)償?shù)淖詈棉k法。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能低于評(píng)估價(jià)格是保護(hù)被拆遷肅9/9人利

3、益的基本原則，廣州人大常委會(huì)制定逗的有關(guān)拆遷的地方性法規(guī)規(guī)定，對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋價(jià)值的12陪0%進(jìn)行，進(jìn)行等價(jià)補(bǔ)償是保護(hù)私權(quán)利的最低要求。充分保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)已經(jīng)寫(xiě)入憲賒法。世界很多國(guó)家非常注重對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的法保護(hù)，例如，日本成田空港有兩條飛機(jī)跑盧道，在這兩條跑道之間仍有一民宅，在拆蕩遷協(xié)商時(shí)，這家主人拒絕搬遷，無(wú)奈，另墮一條跑道只能繞道，這是保護(hù)私權(quán)利極端的例子。在我國(guó)保護(hù)私權(quán)利的狀況遠(yuǎn)沒(méi)有璁達(dá)到這種要求，被拆遷人也沒(méi)有這種過(guò)高漲的奢望，只是希望給予等價(jià)值的補(bǔ)償。等莎價(jià)值如何判斷？只能按照評(píng)估確定。所以實(shí)，估價(jià)在拆遷補(bǔ)償中起到至關(guān)重要的作用ⅱ，估價(jià)

4、也是最容易出問(wèn)題的環(huán)節(jié)，因此，尥對(duì)估價(jià)不進(jìn)行科學(xué)規(guī)范，將直接影響被拆失遷人的利益。本文從估價(jià)的四個(gè)方面進(jìn)行鉆闡述。一、估價(jià)的定位——被拆遷房屋的х自然屬性補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從過(guò)去的“人頭”轉(zhuǎn)鈦向“磚頭”，更能充分體現(xiàn)等價(jià)有償這一瀋民事法律關(guān)系的一般原則。1991年《娩條例》過(guò)多地考慮了“人”的因素，造成丸拆除同一房屋，因居住人口不一，導(dǎo)致補(bǔ)層償標(biāo)準(zhǔn)不一，實(shí)際上是要求拆遷人這一民栲事主體，承擔(dān)了本應(yīng)由社會(huì)和政府承擔(dān)的痿責(zé)任，是政府搭配給拆遷人的額外義務(wù)，磕違背了民事法律關(guān)系的基本原則。從理論鯤上講，社會(huì)保障屬于政府的責(zé)任，社會(huì)保床障資金的支付應(yīng)當(dāng)通過(guò)公共財(cái)政來(lái)解決。睚在公共財(cái)政

5、解決有困難的地區(qū)，拆遷中考指慮“人”的因素，作為暫時(shí)性的措施，應(yīng)點(diǎn)9/9當(dāng)是允許的。此外，拆遷中考慮“人”的侵因素，導(dǎo)致被拆遷人在拆遷公告之前大量駘遷入戶口，加重了拆遷人的負(fù)擔(dān)，也加重乩了投資成本，增加了舊城改造的難度，從雛一定意義上理解，它阻礙了城市建設(shè)的速毫度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《條例》考慮“人”的因素｀，致使拆遷成本增加，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)南城的跡利潤(rùn)不高，所以，長(zhǎng)期以來(lái)就限制了南城矩的發(fā)展。而2001年《條例》把補(bǔ)償安高置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價(jià)︾值作為補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既有理論上的邏蕕輯性，又有實(shí)際上的可操作性。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，腌被拆遷

6、房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是考慮被拆遷房屋捱的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置∵價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估剔。主要體現(xiàn)被拆遷房屋的自然屬性。新蛔《條例》確定的對(duì)“物”的補(bǔ)償原則與原披《條例》相比發(fā)生了很大變化，原《條例Θ》對(duì)“物”的補(bǔ)償是以重置價(jià)結(jié)合成新原東則確定原房屋的價(jià)值量，這就導(dǎo)致房屋拆拱遷評(píng)估有別于一般的房屋市場(chǎng)交易評(píng)估，右所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價(jià)泰值。因按重置價(jià)結(jié)合成新進(jìn)行補(bǔ)償未能真勘實(shí)地反映原房屋的價(jià)值量，導(dǎo)致被拆遷人廄與拆遷人常常處于對(duì)立狀態(tài)。而新《條例锏》以原房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定其價(jià)甜值量，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)

7、了保護(hù)被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)?！蔼訁^(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包圓括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往潷9/9來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所的距離，周?chē)h(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)欄性，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的決定作用是極其重要的。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的涿不同。對(duì)“用途”的理解有兩種觀點(diǎn)，一倩是被拆遷房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途，傾所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記煲錄的用途為準(zhǔn)，這是典型的行政管理的思維；二是根據(jù)被拆遷房屋的自然屬性進(jìn)行Λ判斷，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證只是對(duì)抗善意第三人的法定依據(jù)，產(chǎn)權(quán)證中標(biāo)明的用途不能對(duì)抗（實(shí)