城市房屋拆遷估價題目探討

《城市房屋拆遷估價題目探討》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、城市房屋拆遷估價題目探討補償安置是城市房屋拆遷中的核心，拆遷活動所涉及的民事關(guān)系主要表現(xiàn)為補償安置，補償安置的基礎(chǔ)和依據(jù)是被拆遷房屋價格的評估，評估價是貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，是作出裁決的依據(jù)。拆遷當(dāng)事人對裁決不服可以依法提起行政訴訟，在訴訟中，有些法院將估價報告作為證據(jù)進行司法審查；有些法院將估價報告作為裁判的依據(jù)，出現(xiàn)估價決定裁決、決定裁判的結(jié)果的現(xiàn)象，使被拆遷人感到茫然，使法官也感到不公?！冻鞘蟹课莶疬w治理條例》（以下簡稱《條例》）第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！边@

2、一規(guī)定確定了等價有償?shù)牟疬w貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的基本原則，估價機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。通過評估確定補償價格，既、公道，也便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，也有利于簡化拆遷補償安置程序。我國房地產(chǎn)估價經(jīng)過十年的，已經(jīng)形成比較科學(xué)、完善的體系，通過評估應(yīng)當(dāng)能夠正確地確定被拆遷房屋的市場價格?！稐l例》引進通過評估確定被拆遷房屋價格，是利用市場手段確保被拆遷人實際損失能夠正確、公道補償?shù)淖詈棉k法。補償標(biāo)準(zhǔn)不能低于評估價格是保護被拆遷人利益的基本原則，廣州人大常委會制定的有關(guān)拆遷的地方性法規(guī)規(guī)定，對被拆遷人的補償應(yīng)當(dāng)按照被拆遷

3、房屋價值的120%進行，進行等價補償是保護私權(quán)利的最低要求。充分保護私有財產(chǎn)已經(jīng)寫進憲法。世界很多國家非常注重對私有財產(chǎn)的保護，例如，日本成田空港有兩條飛機跑道，在這兩條跑道之間仍有一民宅，在拆遷協(xié)商時，這家主人拒盡搬遷，無奈，另一條跑道只能繞道，這是保護私權(quán)利極真?zhèn)€例子。在我國保護私權(quán)利的狀況遠(yuǎn)沒有達(dá)到這種要求，被拆遷人也沒有這種過高的奢看，只是希看給予等價值的補償。等價值如何判定？只能按照評估確定。所以，估價在拆遷補償中起到至關(guān)重要的作用，估價也是最輕易出的環(huán)節(jié)，因此，對估價不進行科學(xué)規(guī)范，將直接被拆遷人的利益。本文從估價的四個方面進行闡述。　　一、估價的定位——被拆遷房屋的屬

4、性　　補償標(biāo)準(zhǔn)從過往的“人頭”轉(zhuǎn)向“磚頭”，更能充分體現(xiàn)等價有償這一民事法律關(guān)系的一般原則。1991年《條例》過多地考慮了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，導(dǎo)致補償標(biāo)準(zhǔn)不一，實際上是要求拆遷人這一民事主體，承擔(dān)了本應(yīng)由和政府承擔(dān)的責(zé)任，是政府搭配給拆遷人的額外義務(wù)，違反了民事法律關(guān)系的基本原則。從上講，社會保障屬于政府的責(zé)任，社會保障資金的支付應(yīng)當(dāng)通過公共財政來解決。在公共財政解決有困難的地區(qū)，拆遷中考慮“人”的因素，作為暫時性的措施，應(yīng)當(dāng)是答應(yīng)的。此外，拆遷中考慮“人”的因素，導(dǎo)致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷進戶口，加重了拆遷人的負(fù)擔(dān)，也加重了投資本錢，增加了舊城改

5、造的難度，從一定意義上理解，它阻礙了城市建設(shè)的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《條例》考慮“人”的因素，致使拆遷本錢增加，開發(fā)商開發(fā)南城的利潤不高，所以，長期以來就限制了南城的發(fā)展。而2001年《條例》把補償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既有理論上的邏輯性，又有實際上的可操縱性。應(yīng)當(dāng)說，被拆遷房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)是考慮被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格進行評估。主要體現(xiàn)被拆遷房屋的自然屬性?！　⌒隆稐l例》確定的對“物”的補償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化，原《條例》對“物”的補償是以重置價結(jié)合成新

6、原則確定原房屋的價值量，這就導(dǎo)致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值。因按重置價結(jié)合成新進行補償未能真實地反映原房屋的價值量，導(dǎo)致被拆遷人與拆遷人經(jīng)常處于對立狀態(tài)。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場評估價確定其價值量，符合市場的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)了保護被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)?！皡^(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)、同業(yè)等）的間隔，四周環(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動性，區(qū)位對房地產(chǎn)價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)

7、，假如區(qū)位不同，其價值可能有很大的不同。對“用途”的理解有兩種觀點，一是被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)，這是典型的行政治理的思維；二是根據(jù)被拆遷房屋的自然屬性進行判定，由于產(chǎn)權(quán)證只是對抗善意第三人的法定依據(jù)，產(chǎn)權(quán)證中標(biāo)明的用途不能對抗實際用途，房屋所有人對該房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當(dāng)然可以改變對該房屋用途，這是一種尊重私有財產(chǎn)權(quán)利的思維，是尊重房屋自然屬性的思維，作者同意第二種觀點。