雍翠華府商業(yè)執(zhí)行報告

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1、雍翠華府商業(yè)·銷售執(zhí)行報告雍翠華府·商業(yè)裙樓銷售執(zhí)行報告深圳市星彥房地產顧問有限公司二00八年四月目錄深圳市星彥房地產經紀評估有限公司1Page1of30雍翠華府商業(yè)·銷售執(zhí)行報告第一部分商業(yè)定位評估一、商業(yè)定位評估二、客戶定位評估三、引進商家及業(yè)態(tài)分析第二部分價格體系一、.厘定價格之相關因素二、.價格定位三、.價格策略四、.定價原則五、.付款方式六、.價格控制七、.銷售回款第三部分項目包裝一、包裝總綱二、基礎形象設計三、現場包裝四、銷售物料及戶外廣告第四部分銷售推廣策略深圳市星彥房地產經紀評估有限公司2Page2of30雍翠華府商業(yè)·銷售執(zhí)行報告一、銷售總體策略、控制及總體目標二、

2、銷售階段及進度三、銷售前準備工作四、銷售階段工作安排第五部分宣傳推廣策略一、項目核心賣點及推廣的總體策略二、廣告推廣定位三、階段安排四、媒體組合策略五、費用預估深圳市星彥房地產經紀評估有限公司3Page3of30雍翠華府商業(yè)·銷售執(zhí)行報告第一部分商業(yè)定位評估一、商業(yè)定位評估對目前在售商業(yè)項目前期市場調查中發(fā)現，投資客戶對產權式商鋪存在較大的爭議，對街鋪以及有大商家進駐的自營商鋪有濃厚的興趣。我司通過對整個布心片區(qū)商業(yè)項目的調研及結合項目自身的綜合評價，得出本項目必須通過大商家的帶動才能在銷售時脫穎而出，引起客戶的眼球，得到一定的市場關注度。在此基礎之上，基于本項目的自身特點，提出該項

3、目定位為：“茂業(yè)超市百貨+精品服飾+大型中式酒樓”的大型社區(qū)商業(yè)旗艦，主要是滿足周邊居民的日常購物、休閑需要。在銷售時突出“社區(qū)巨大消費群體提供強大消費力，地鐵上蓋物業(yè)，最具增值空間商業(yè)具有發(fā)展前景的現代生活氛圍”。并以“茂業(yè)傾力打造布心商業(yè)新形象”的形象面市，利用該片區(qū)的人口以及地理位置、交通等優(yōu)勢，突出項目的升值空間，吸引大量的目標客戶。二、客戶定位評估通過對目前商業(yè)項目前期的市場調查，發(fā)現在購買商鋪的客戶主要為潮汕人士，他們都有多次投資的經驗，對商鋪以及投資有自己的看法。他們喜歡扎堆，如果有合適的投資商鋪項目，他們會介紹給朋友。大多數為多次置業(yè)者，年齡在35-55歲之間，目標客

4、戶分布在整個深圳，具體為：?潮汕籍投資客戶深圳市星彥房地產經紀評估有限公司4Page4of30雍翠華府商業(yè)·銷售執(zhí)行報告?布心片區(qū)生意人?項目本身及周邊居民?項目主題所吸引的其它區(qū)域人士?投資投機者三、鋪位劃分、引進商家及業(yè)態(tài)分析1、鋪位的劃分由于我司以及開發(fā)商比較傾向于方案三的定位，為使本項目在銷售時達到良好的效果，鋪位的劃分要體現合理，因此建議對于一樓街鋪部分要盡量多設置，實用面積大約控制在20-40平方米之間，而對于二、三樓部分的服飾精品建議鋪位分割為5-10平方米（使用面積）之間。這樣鋪位的面積相對較小，可以降低鋪位的總價，也有利于提高單價。在分割上要考慮通道位置的寬度，以及

5、日后經營鋪位的格局。鋪位的具體劃分在以后的工作中會有詳細的介紹。2、商業(yè)布局布心片區(qū)的商業(yè)特征主要以滿足人們日常生活需要，主要商業(yè)形態(tài)為沿街小型商鋪，使用面積大約在20-100平方米之間業(yè)態(tài)主要包括餐飲、超市、藥店、銀行、地產中介等；片區(qū)除農貿批發(fā)市場外，尚沒有大型的綜合商業(yè)設施，尚未形成商業(yè)核心；主要消費者為周邊居民消費，社區(qū)商業(yè)特征明顯；二層以上商鋪部分空置、其他租戶主要為餐飲類商戶。首層租金水平在80-120元/平方米之間，二層租金水平在30-45元/㎡之間?？紤]到銷售中出現的問題以及日后的經營，深圳市星彥房地產經紀評估有限公司5Page5of30雍翠華府商業(yè)·銷售執(zhí)行報告建議

6、項目要引進茂業(yè)百貨。以提升投資以及經營客戶的信心。商業(yè)主要以超市百貨、服飾精品、大型餐飲為主。打造布心片區(qū)中檔次的大型生活商業(yè)社區(qū)，成為集購物、休閑、娛樂于一體的社區(qū)旗艦店。3、業(yè)態(tài)分析對于四層的商業(yè)來講，由于茂業(yè)百貨不可能全部經營，因此建議項目的業(yè)態(tài)分布的業(yè)態(tài)分布如下：負首層：娛樂KTV、健身中心首層：茂業(yè)超市或百貨、社區(qū)服務類商戶、以及小商戶二層：茂業(yè)超市或百貨、中型特色店結合小商戶：風味餐廳、西餐、教育書店、小型服飾精品類商戶三層：茂業(yè)超市或百貨四層：大型中式酒樓深圳市星彥房地產經紀評估有限公司6Page6of30雍翠華府商業(yè)·銷售執(zhí)行報告第二部分價格一、厘定價格的相關因素價格

7、與項目品質、目標客戶、市場有著密切的關系，如下幾方面是厘定價格時首要考慮的因素：■整體的經濟環(huán)境■市場的供求狀況■項目自身的客觀條件：地理位置、引進商家、周邊人口、周邊的商業(yè)環(huán)境、交通■物業(yè)的回報及商家的經營狀況■宣傳推廣效益是否理想二、價格定位價格是項目開發(fā)中最核心的本質，它的制定需參考諸多因素。本項目位于羅湖布心片區(qū)，該片區(qū)目前還未有大型的商業(yè)項目，周邊具有龐大的消費群體作為支撐。片區(qū)內未來的升值潛力巨大，同時周邊在建的樓盤眾多，我們項目先入市，可搶占