九鼎項(xiàng)目ab地塊定位報(bào)告思路

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1、九鼎項(xiàng)目AB地塊定位思路世聯(lián)地產(chǎn)2007.4.10本報(bào)告撰寫(xiě)背景世聯(lián)于2006年11月份針對(duì)A、B、C地塊從地塊條件分析、案例參考的角度給到兩地塊的定位及規(guī)劃建議；2007年1月份世聯(lián)針對(duì)C地塊的規(guī)劃方案提出修改建議；通過(guò)世聯(lián)佛山市場(chǎng)實(shí)踐及經(jīng)驗(yàn)，本報(bào)告將從降低風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)與項(xiàng)目土地價(jià)值結(jié)合的角度給到項(xiàng)目定位的論證及檢驗(yàn)，給到定位闡述及開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議；歷史溝通本次溝通項(xiàng)目具備何種可塑性？項(xiàng)目的土地價(jià)值分析A地塊：無(wú)開(kāi)發(fā)限制，可塑性極高。B地塊；容積率適宜，具備打造豪宅社區(qū)的潛質(zhì).項(xiàng)目本體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)背后的土地價(jià)值體現(xiàn)。地

2、塊編號(hào)占地面積容積率建筑面積限制條件A地塊41725㎡4.2約17.5萬(wàn)㎡沒(méi)有限高、沒(méi)有商業(yè)限制B地塊60630㎡2.2約13.4萬(wàn)㎡沿東平路單位限高11層A+B102355㎡≤4.0約31萬(wàn)㎡總體需滿足90/70指標(biāo)1.內(nèi)部基本無(wú)景觀資源，擁有東平河參與性景觀；2.地塊較大，沿河面長(zhǎng)，景觀南向，保證最大景觀戶型3.B地塊較大，適宜內(nèi)部造景能保留較大中心園林；A商業(yè)金融（兼容居?。〣居?。嫒萆虡I(yè)）東平河項(xiàng)目現(xiàn)狀資源環(huán)境A地塊：高容積率，臨江面少，沿路面多，除去豪宅以外的一切可能存在。B地塊：地塊方正，沿河面長(zhǎng)、景

3、觀面朝南，是一塊不可多得的純居住高尚江景豪宅社區(qū)開(kāi)發(fā)用地。東側(cè)南側(cè)西側(cè)北側(cè)港口路東平路，城市次干道大福路，城市主干道新明路AB1.兩面臨城市主干道，四通八達(dá)，通達(dá)性、昭示性強(qiáng)2.地塊直臨道路可能帶來(lái)一定的噪音影響；3.河對(duì)岸城市標(biāo)志性場(chǎng)館——世紀(jì)蓮體育中心已開(kāi)放使用；4.現(xiàn)周邊舊廠房及村莊環(huán)繞，基本生活配套設(shè)施欠缺?，F(xiàn)有配套未來(lái)規(guī)劃新興城市中心，現(xiàn)代化濱水生態(tài)城市。相關(guān)提示：片區(qū)的成熟發(fā)展將類(lèi)似亞藝公園板塊的區(qū)域發(fā)展模式。從2006年到2009年分兩期對(duì)東平河“一河兩岸”進(jìn)行開(kāi)發(fā),中心組團(tuán)核心區(qū)域發(fā)展開(kāi)始全面提速。

4、1.2003年5月16日，佛山市政府宣布將投資47億元打造以東平河為中心的禪桂中心組團(tuán)城區(qū)，并將把東平河兩岸的中心組團(tuán)新城區(qū)建成未來(lái)佛山的商貿(mào)中心、金融中心、新聞中心、文化中心、體育中心2.廣佛地鐵將向南延伸8公里，跨越東平河直入新城區(qū)3.2007年將重點(diǎn)推進(jìn)五項(xiàng)工作：首先是06H的拍賣(mài)；其次就是佛山公園的建設(shè)；還有48個(gè)班配置的公辦小學(xué)2007年開(kāi)始建設(shè)，預(yù)計(jì)將在2008年秋季開(kāi)學(xué)；五星級(jí)酒店的建設(shè)，目前正在和一些酒店巨頭進(jìn)行洽談，年內(nèi)也有望動(dòng)工建設(shè)；另外還有公共衛(wèi)生大樓的建設(shè)東平河板塊與亞藝公園板塊的發(fā)展對(duì)照。

5、東平河板塊正進(jìn)入火爆開(kāi)發(fā)期，項(xiàng)目所處環(huán)境也相當(dāng)于2002年進(jìn)駐亞藝公園板塊，但競(jìng)爭(zhēng)更為激烈?？梢灶A(yù)見(jiàn)，3~5年內(nèi)片區(qū)發(fā)展趨于成熟。從2001年到2006年，亞藝公園板塊5年時(shí)間來(lái)迅速發(fā)展，現(xiàn)已成為禪城區(qū)配套最完善成熟的首席豪宅聚集區(qū)。環(huán)湖花園原有湖景灣、綠茵鳴苑進(jìn)駐2005年2001年2002年2003年2004年2006年2011年2006年2007年2008年2009年2010年匯銀帝景灣進(jìn)駐鴻翔商住小區(qū)三期匯銀奧林匹克、天湖酈都進(jìn)駐雅居樂(lè)進(jìn)駐金地06B、中海06A、匯銀06C本項(xiàng)目、凱德置地、招商地產(chǎn)進(jìn)駐開(kāi)發(fā)

6、東平大橋東面300畝土地準(zhǔn)備推出怡景麗苑已有東方水岸、海景藍(lán)灣進(jìn)駐繼續(xù)加推新地塊…繼續(xù)加推新地塊…繼續(xù)加推新地塊…優(yōu)勢(shì)1.新興城市核心區(qū)域，未來(lái)規(guī)劃配套完善，前景動(dòng)人；2.一線河景，坐北向南，景觀條件優(yōu)越；3.交通便利，通達(dá)性和昭示性極佳；4.指標(biāo)靈活，項(xiàng)目可塑性高。劣勢(shì)1.位于舊區(qū)，生活配套不完善，公共交通系統(tǒng)不發(fā)達(dá)；2.地塊處于立交橋下，商業(yè)氣氛不足；3.項(xiàng)目A地塊容積率較高，不適宜作豪宅定位；4.緊臨大福路存在一定的噪音影響。項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)總結(jié)A地塊：容積率高，限制小，可塑性極高，除去豪宅以外的一切可能存在。B

7、地塊：容積率低，是一塊不可多得的純居住高尚江景豪宅社區(qū)開(kāi)發(fā)用地本次溝通綱要點(diǎn)A地塊B地塊定位為怎樣的豪宅？定位方向討論市場(chǎng)定位及戶型定位規(guī)劃建議規(guī)劃建議最合適的定位項(xiàng)目定位思路說(shuō)明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算項(xiàng)目定位思路說(shuō)明A、B地塊分別定位原因：A、B地塊被市政路隔開(kāi)，改變難度較大；A、B地塊容積率不同，代表不同層次的市場(chǎng)產(chǎn)品；A、B地塊的地形、地貌不同，土地價(jià)值體現(xiàn)也應(yīng)不同。優(yōu)點(diǎn)：可以有效提升B地塊住宅價(jià)值；A地塊集中解決項(xiàng)目70/90條件限制。A地塊定位探討。——一切可能的定位。A地塊項(xiàng)目定位的N種可能寫(xiě)字樓

8、公寓或酒店大型商業(yè)住宅商務(wù)公寓普通公寓產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓純酒店購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)綜合休閑娛樂(lè)中大戶型為主中等戶型為主中小戶型為主在追求項(xiàng)目利潤(rùn)最優(yōu)化的同時(shí)，須從風(fēng)險(xiǎn)控制及物業(yè)可變現(xiàn)條件去考慮判斷。1寫(xiě)字樓可行性條件處于繁華城市中心商務(wù)氣氛濃交通便利城市規(guī)劃商務(wù)中心佛山寫(xiě)字樓可行性分析案例：佛山寫(xiě)字樓分布板塊區(qū)域位置區(qū)域現(xiàn)狀、特點(diǎn)代表項(xiàng)目季華路季華五路沿線一帶