中海地產(chǎn)某項目合約策劃報告.doc

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1、【中?！ゅX塘山水】項目合約策劃報告（200712修訂版）編制：審核：簽發(fā)：編制日期：2007年12月17日【中海·錢塘山水】項目合約策劃報告【中?！ゅX塘山水】項目合約策劃報告一、項目概述【中?！ゅX塘山水】項目位于杭州市濱江區(qū)東信大道地塊，總用地面積為47735M2（71.6畝），容積率為2.5，擬建設(shè)銷售面積12萬平米的高檔次住宅小區(qū)，住宅類型初步定為高檔次小戶型之高層建筑、聯(lián)排別墅。整個項目分一期開發(fā)，計劃于07年9月18日開工建設(shè)，09年12月25日竣工，總發(fā)展期約2年零3個月。項目目前已開工。本項目屬自有資金投資項目，建安費用初步估算為34932萬元（含內(nèi)配套

2、），具體明細詳見附件一。二、合約策劃綜述（一）目的鑒于本項目占地面積小、房屋類型多、設(shè)計標準高、工期緊、項目管理要求高，同時，該項目又為中海地產(chǎn)進入杭州市場的第一個項目，如何克服新的陌生市場環(huán)境帶來的困難進行有效的成本控制管理、預(yù)控指導(dǎo)下一步的工程協(xié)調(diào)管理，是我們合約管理工作的重點和難點。為此，有必要在項目前期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點目標和成本控制指標得以實現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu)為有效管理和控制成本，我們擬采用總承包+專業(yè)分包的管理模式進行合約體系構(gòu)架，總承包工程擬分為兩個標段同步施工。具體合約管理架構(gòu)見圖1：【中?！ゅX塘山水

3、】項目合約管理架構(gòu)圖。（三）合約分判總體思路為控制成本和施工管理，本項目擬采用總承包+專業(yè)分包的管理模式?？偝邪坛袚墓ぷ魇侵黧w結(jié)構(gòu)施工、內(nèi)外粗裝飾、強電及給排水工程施工，以及對指定專業(yè)分包商的照管（現(xiàn)場全面管理的責任）；各專業(yè)分包需與我司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)?！局泻！ゅX塘山水】項目合約策劃報告招標報價模式采用地產(chǎn)集團標準工程量清單報價模式（按相應(yīng)模板），定標原則上采用最低價中標，確保最佳性價比。特殊項目（如政府電力配套等壟斷性項目）可采用直接議價委托的方式。對于已出圖工程合約價款形式采用總價包干，對于無圖的暫定量工程和物資采購合同采用單

4、價包干。具體而言，本項目擬進行以下專業(yè)分包：樁基工程、鋁合金工程、公共部位精裝修工程、室外園林綠化工程、售樓處及樣板房精裝飾工程、交通設(shè)施及劃線工程、水景系統(tǒng)工程、弱電智能化工程、消防工程等；甲供料及設(shè)備擬包括電梯、外墻面磚、玻化磚、閥門、水電管材、外墻石材、屋面瓦、進戶門、車庫門等。圖1：【中?！ゅX塘山水】項目合約管理架構(gòu)圖杭州中海房地產(chǎn)有限公司合約關(guān)系總承包總包管理現(xiàn)場照管樁基及圍護綜合機電外墻磚總包管理機電協(xié)調(diào)土方弱電智能化鋁合金?；u木門消防外保溫變配電設(shè)備電梯公共部位精裝修PVC水電管材變配電水泵景觀綠化裙房外立面裝飾水景裝飾材料電信及網(wǎng)絡(luò)潔具交通設(shè)施及劃

5、線【中海·錢塘山水】項目合約策劃報告（四）標段劃分根據(jù)目前項目發(fā)展情況，考慮到施工管理和工期進度要求，我們擬將本工程分為兩個標段進行操作管理；專業(yè)上有具體要求不可分割的（如消防工程、弱電智能化工程），則統(tǒng)一為一個標段。（五）時間節(jié)點控制思路本項目工期較緊，對合約時間節(jié)點控制要求較高，同時合約分判計劃又受到設(shè)計出圖計劃和工程進度計劃的制約。因此，本項目時間節(jié)點的控制原則是以工程發(fā)展進度計劃為根本控制點，根據(jù)設(shè)計出圖及樣板確認計劃安排具體的合約分判時間節(jié)點計劃。在工作開展之前我們將與設(shè)計管理部、項目發(fā)展部等部門進行良好的溝通，對彼此制定的時間節(jié)點計劃之間的沖突進行協(xié)調(diào)處

6、理；在工作開展過程中，我們將隨項目實際發(fā)展進度對合約時間節(jié)點計劃進行動態(tài)調(diào)整，并嚴格執(zhí)行；一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，我們將及時分析原因，尋找補救對策，確保合約管理工作不影響到整體項目發(fā)展。（六）工程量清單編制原則工程量清單原則上由我司自行編制，模式按照地產(chǎn)集團統(tǒng)一工程量清單模板進行；同時，考慮到杭州公司合約管理部目前的人手配置情況，為減少工程量計算失誤概率，我們將采取兩階段招標方式，先通過回工程量的方式對5-8家投標單位的工程量進行比較復(fù)核，統(tǒng)一工程量后再進行報價。（七）工程價款支付本項目工程價款支付方式有兩種：里程碑節(jié)點支付和按月完成量支付，原則上無預(yù)付款（除大型/

7、大批定制貨物或設(shè)備外）。里程碑節(jié)點支付方式適用于總承包等工期要求嚴格的工程、工程額較小的工程、工期僅1-2個月的工程；按月完成量支付方式適用于一般項目。為了能夠及時掌握建安成本實際變動情況，良好的控制建安成本，我們計劃對設(shè)計變更和工程簽證的工程量進行即時審核確認，對變更價款原則上在三個月內(nèi)審定，款項在審定后的次月中期付款中支付。工程結(jié)算在無特殊情況下，總承包工程在具備結(jié)算條件后6個月內(nèi)完成結(jié)算工作，一般專業(yè)分包工程在具備結(jié)算條件后2個月內(nèi)完成結(jié)算工作?！局泻！ゅX塘山水】項目合約策劃報告（八）銷售賣場合約分判為配合營銷宣傳和客戶積累，銷售處、樣板展示區(qū)應(yīng)盡早施工。