抵押貸款中存在的問題

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1、抵押貸款中存在的問題三易紙業(yè)qq1004093114內(nèi)容摘要：隨著金融業(yè)的高速發(fā)展,抵押貸款,特別是房地產(chǎn)抵押貸款,因其有確定的抵押物作為還款保障,已成為現(xiàn)行大多數(shù)銀行所采用的主要貸款方式。本文分析了抵押貸款中存在的問題，并提出相應(yīng)的解決方案。為提高信貸資金的營運效益,促進沉淀貸款的活化,近年來,各級行、社在預(yù)防貸款風(fēng)險,強化防范意識上采取了一系列行之有效措施,致使信貸資金運行逐漸步入法制化軌道。特別是現(xiàn)行推廣的抵押貸款,預(yù)防了信貸風(fēng)險,明確了債權(quán)債務(wù)關(guān)系,維護了銀企利益。由于該項工作剛開展,正處在推廣完善階段,辦理中還存在一些不容忽視的問題,有待于進一步改進。關(guān)鍵詞：抵

2、押貸款;信貸;房地產(chǎn)一、抵押貸款中存在的問題當(dāng)前抵押貸款中存在了很多問題，具體如下：（一）抵押關(guān)系不合法抵押貸款合同是指借款人向金融機構(gòu)貸款的抵押品來保證償還貸款本息為條件簽訂的合同。抵押貸款合同中登載的抵押物與實際抵押物無法一一對應(yīng)。企業(yè)辦理抵押貸款時,部分信貸員放松了對抵押品的管理、檢查、監(jiān)督,未按合同規(guī)定占用和管理,出現(xiàn)了丟失現(xiàn)象,有的企業(yè)甚至未經(jīng)行、社批準,自行將抵押物變賣、處理,還有的無償挪作它用,造成很大損失,無法抵還貸款。實踐中抵押關(guān)系不合法具體表現(xiàn)為虛假抵押、重復(fù)抵押、違法抵押。而且，《公司法》第60條第三款規(guī)定:董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或其

3、他個人的債務(wù)提供擔(dān)保。而在現(xiàn)實中,子公司為母公司提供抵押擔(dān)?；蚧ハ鄥⒐晒鞠嗷ヌ峁┑盅簱?dān)保的情況較為普遍。具體來說借款人出具抵押債據(jù)和票據(jù)在實際過程中，抵押合同的簽訂往往缺乏規(guī)范性，如：1）最高貸款額的確定。在合同簽訂中。貸款人應(yīng)根據(jù)借款人的資信程度、經(jīng)營收益,申請借款金額和借款時間長短等實際情況來確定最高貸款額。然而實際運作時，有的盲目將最高貸款額抬高，從而給借出貸款的回收造成潛伏的危機，有的將最高貸款額壓低,從而影響到金融機構(gòu)自身的資金借貸效益。2）抵押合同缺乏公正性。抵押借貸雙方對抵押物，未經(jīng)評估機構(gòu)評估定價，而是雙方私下協(xié)商議價，且簽訂的合同未到所在地公證機關(guān)辦理

4、房屋抵押貸款公證,也未經(jīng)辦理登記手續(xù)，因而一旦發(fā)生違約，雙方當(dāng)事人合法權(quán)益不能受法律保護；有關(guān)抵押貸款的管理部門未憑公證機關(guān)對抵押房屋登記注銷通知書，便擅自對該抵押物進行處理和轉(zhuǎn)移，給當(dāng)事人造成嚴重經(jīng)濟損失。（二）抵押房產(chǎn)不完整，貸款風(fēng)險加大由于抵押物不規(guī)范,抵押房產(chǎn)不完整，風(fēng)險系數(shù)較大，主要表現(xiàn)在借款方對抵押貸款認識不足,承擔(dān)責(zé)任、義務(wù)不明確,認為抵押貸款只是形式,只要能套取行、社貸款,就萬事大吉,故在辦理中抱有不負責(zé)任的態(tài)度,在提供抵押物時,將已淘汰設(shè)備、殘缺不配套設(shè)備、無處理價值的設(shè)備提供作抵押品，加大了風(fēng)險系數(shù)。（三）抵押出租后債權(quán)實現(xiàn)受限貸款債權(quán)的實現(xiàn)在很大程度

5、上取決于抵押權(quán)的實現(xiàn)，而抵押權(quán)的實現(xiàn)則取決于抵押關(guān)系的合法有效。實踐中抵押關(guān)系不合法具體表現(xiàn)為虛假抵押、重復(fù)抵押、違法抵押。金融機構(gòu)抵押貸款權(quán)益的保全是建立在抵押權(quán)實現(xiàn)的基礎(chǔ)上的。除了上述的因金融機構(gòu)內(nèi)部管理上存在問題，而導(dǎo)致抵押權(quán)虛設(shè)或已經(jīng)合法設(shè)立的抵押權(quán)喪失，抵押關(guān)系不受法律保護外，從外部環(huán)境分析，導(dǎo)致抵押權(quán)不易實現(xiàn)的原因有評估機構(gòu)評估偏差；登記機構(gòu)登記錯誤；執(zhí)法機構(gòu)執(zhí)行不力。（四）抵押評估不科學(xué)主要表現(xiàn)在兩個方面，評估操作上的主觀隨意性和評估方法的局限性。目前,我國評估機構(gòu)良蕎不齊,抵押物與評估值往往不符,若在抵押貸款過程中,未對抵押物進行實地考察和現(xiàn)場分析,僅憑評

6、估報告中的價值來確定貸款,也會使實際抵押率升高,甚至抵押物真實價值不足貸款值。。在辦理抵押貸款時,企業(yè)往往把一些難以處理的物資或滯銷的商品作抵押。企業(yè)一旦周轉(zhuǎn)停滯,造成資金損失,銀行對抵押品的評估價值處理都很困難。同時,要考慮抵押物品在抵押期內(nèi)價值變動的因素,借款到期后其實際押值能否抵押貸款的本息。（五）部分信貸人員素質(zhì)低，法制觀念淡薄近幾年,信貸隊伍變化較大、新手較多。由于工作中忽視了自身學(xué)習(xí),造成業(yè)務(wù)生疏,法制觀念較差,不能適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展需要,出現(xiàn)有法不依、有章不循等問題,特別是在辦理抵押貸款中,流于形式,漏洞百出,失去了合同的真實性。辦理后,又放松了跟蹤服務(wù),抵押貸款

7、到期后,不能及時催收,失去了訴訟時效,造成不應(yīng)有的損失。譬如房地產(chǎn)價格評估,遵循的是“公正公平、公開原則，評估結(jié)果力求公正、準確。然而,由于信貸人員素質(zhì)不高,，往往人為造成評估不準確。據(jù)1994年國家統(tǒng)計資料，全國獲“注冊房地產(chǎn)估價師”稱號的僅346名。其余從事評估業(yè)務(wù)的工作人員僅經(jīng)為期幾個月的培訓(xùn)便上崗任職，在工作中因缺乏科學(xué)依據(jù)和評估方法,，僅憑經(jīng)驗造成評估結(jié)果喪失公允性、科學(xué)性、準確性，估價過高、發(fā)生違約，將無法補償貸款損失；估價過低，則會失去貸款機會。這不僅增加了貸款的風(fēng)險性，給金融機構(gòu)的自身利益帶來嚴重損害，也給企業(yè)