170-它山郡樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

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1、它山郡樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案它山郡樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案房產(chǎn)091班徐奇二0一二年五月第28頁(yè)共28頁(yè)它山郡樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案目錄一、2010年9-10月市場(chǎng)形勢(shì)分析（以下類(lèi)推，都直接用標(biāo)號(hào)，不用“第x章”）二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介三、項(xiàng)目的價(jià)值梳理，項(xiàng)目SWOT分析四、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的分析五、項(xiàng)目市場(chǎng)定位六、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略七、銷(xiāo)售道具八、案場(chǎng)包裝情況九、階段營(yíng)銷(xiāo)，推廣執(zhí)行計(jì)劃第28頁(yè)共28頁(yè)它山郡樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案第一章2010年9-10月市場(chǎng)形勢(shì)分析（現(xiàn)在是2012年，因此背景分析應(yīng)該以去年的行業(yè)和政策背景為主，且以浙江省和寧波市的地方背景和房產(chǎn)政策為主）（一）

2、2010年9-10月大市場(chǎng)背景國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中國(guó)經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)正處于一個(gè)微妙的關(guān)口。從10月份數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)量不是很強(qiáng)，但通貨膨脹已經(jīng)快速攀升到高位，PPI環(huán)比加速上升的勢(shì)頭尤其值得警惕。這一局面在后續(xù)一段時(shí)間可能仍會(huì)維持甚至惡化，使流動(dòng)性平衡發(fā)生不利轉(zhuǎn)折。目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景對(duì)宏觀政策的制定構(gòu)成了現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)。距10月19日央行宣布加息不到一個(gè)月，央行又于11月10日宣布將上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。央行的這兩次舉動(dòng)的政策目標(biāo)是不同的。如果11月份CPI再創(chuàng)新高至4.7%，那么年內(nèi)再次加息的可能性很難排除。相應(yīng)的，在通脹較

3、高的背景下，對(duì)2011年全年信貸投放計(jì)劃的控制可能也會(huì)采取中性偏緊的基調(diào)，全年信貸增長(zhǎng)可能限制在13.5%-14.5%的范圍內(nèi)?！　≡谕顿Y意愿較弱、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尚未完成的宏觀環(huán)境中，財(cái)政政策的基調(diào)可能是中性略偏松的，以便對(duì)沖經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)。綜合考慮財(cái)政政策和貨幣政策，宏觀調(diào)控政策的總體基調(diào)是偏緊的。　　因此，通貨膨脹的攀升可能將同時(shí)導(dǎo)致中性偏緊的貨幣信貸政策和流動(dòng)性需求的攀升，這一情況如果和順差的快速下降交織在一起，那么屆時(shí)流動(dòng)性平衡可能就會(huì)發(fā)生不利的轉(zhuǎn)折，并對(duì)2010年下半年以來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)構(gòu)成挑戰(zhàn)。通貨膨脹再度攀高時(shí)，需要對(duì)市場(chǎng)的趨勢(shì)持

4、有相對(duì)謹(jǐn)慎的看法。2010年9-10月房地產(chǎn)政策變化統(tǒng)計(jì)時(shí)間措施要點(diǎn)2010.09.03上海市房管局：三萬(wàn)平方米以下須一次上市按照國(guó)家和上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，這份全稱為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為的通知》總共五條，首條即重申了“3萬(wàn)平方米以下樓盤(pán)必須一次性上市預(yù)售”第28頁(yè)共28頁(yè)它山郡樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的規(guī)定，并且指出超過(guò)3萬(wàn)平方米、確需分批預(yù)售的樓盤(pán)，每次申請(qǐng)預(yù)售的建筑面積不得低于3萬(wàn)平方米。該條款還明確要求在申請(qǐng)預(yù)售前，房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《建筑工程施工許可證》確定的建筑規(guī)模一次性進(jìn)行工程進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)

5、鑒證，以此作為預(yù)售許可規(guī)模的依據(jù)。2010.09.06保監(jiān)會(huì)禁止險(xiǎn)資投資商業(yè)住宅保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)合理安排持有不動(dòng)產(chǎn)的方式、種類(lèi)和期限。以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。保險(xiǎn)公司內(nèi)部轉(zhuǎn)讓自用性不動(dòng)產(chǎn)，或者委托投資機(jī)構(gòu)以所持有的不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的除外。2010.09.15國(guó)土部：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)須與下屬開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)限期脫鉤從今年到明年底，國(guó)土資源系統(tǒng)將開(kāi)展土地與礦業(yè)權(quán)交易市場(chǎng)、整紀(jì)糾風(fēng)兩個(gè)專項(xiàng)整治以及深化國(guó)土資源管理制度改革專項(xiàng)行動(dòng)

6、。通知表示，“兩整治一改革”的目標(biāo)將細(xì)化為開(kāi)展土地和礦業(yè)權(quán)交易市場(chǎng)專項(xiàng)整治、開(kāi)展整紀(jì)糾風(fēng)專項(xiàng)整治、深化國(guó)土資源管理制度改革、加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查等4個(gè)方面共19項(xiàng)任務(wù)。2010.09.16國(guó)土部：政府不得變身開(kāi)發(fā)商直接插手土地拆遷土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)有其制度支持。按照國(guó)土部、財(cái)政部和央行于2007年聯(lián)合印發(fā)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。2010.09.173萬(wàn)元新盤(pán)市級(jí)審批針對(duì)市場(chǎng)傳言單價(jià)3萬(wàn)元以上高價(jià)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)前必須通

7、過(guò)市級(jí)房管部門(mén)的預(yù)售審批，而不是目前僅僅由區(qū)縣進(jìn)行直接核準(zhǔn)，市房管局昨天回應(yīng)稱，對(duì)于高價(jià)樓盤(pán)，市房管局必須重點(diǎn)復(fù)審，但是不存在審核權(quán)限收回到市局，或者不讓高價(jià)樓盤(pán)上市預(yù)售，甚至收回預(yù)售許可證的說(shuō)法。2010.09.17商品房預(yù)售備案須一房一價(jià)?為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院10號(hào)文及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，9月2日市房管局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為的通知》，并制定了相關(guān)操作口徑，明確要求加強(qiáng)商品住房預(yù)銷(xiāo)售管理。2010.09.17公租房實(shí)施意見(jiàn)廣大市民

8、關(guān)注的《本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》日前由市政府正式頒布。建立公租房制度，對(duì)于完善本市分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展具有重要意義。2010.09.17土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)