解構(gòu)中國(guó)樓市：泡沫背后的思考

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1、郭海萍是個(gè)33歲的已婚女人，為了能與兩歲的孩子團(tuán)圓而急于買一套屬于自己的房子，但卻苦于手頭拮據(jù)。隨后事情出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，海萍的妹妹海藻決定幫助姐姐籌錢買房，所有的情節(jié)由此展開?！　∫陨鲜请娨晞　段伨印返拈_始。該劇最近在國(guó)內(nèi)廣為傳播，并引發(fā)了中國(guó)觀眾的熱議。故事背景設(shè)定為江州(在此影射上海);情節(jié)環(huán)環(huán)相扣：妹妹海藻后來成了當(dāng)?shù)厥虚L(zhǎng)秘書的情婦，而這位市長(zhǎng)秘書因貪污腐敗接受調(diào)查，最終自殺身亡。雖然電視劇情可能過于戲劇化，但近日中國(guó)樓市呈現(xiàn)急速高位攀升，給這樣的電視劇提供了豐富的素材。一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)高得離譜，很多還未置業(yè)的人擔(dān)心自己可能永遠(yuǎn)都買不起房子。　　一年前，為應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)中國(guó)經(jīng)

2、濟(jì)增長(zhǎng)率的影響，政府出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，包括降低房貸利率和保證金等等，而房地產(chǎn)投資約占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的三分之一。自此，中國(guó)人開始掀起新一輪買房的熱潮?！　?guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)近80%。商品房銷售面積同比增長(zhǎng)48%。全國(guó)平均房?jī)r(jià)同比上漲幅度約為21%?！　∫痪€城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則更為狂熱。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在11個(gè)重點(diǎn)城市中，有6個(gè)城市的房產(chǎn)成交面積在前11個(gè)月內(nèi)超過去年同期的一倍。上海住宅銷售面積同比增長(zhǎng)了70%，增幅在重點(diǎn)城市中最低;漲幅最高的杭州住宅銷售面積增長(zhǎng)率則高達(dá)162%?！　∵@些令人驚愕的增長(zhǎng)率的背后是什

3、么?分析人士認(rèn)為，流動(dòng)性充裕帶動(dòng)了短期內(nèi)需求的上漲。但在更深層的基礎(chǔ)上，他們認(rèn)為有更多的因素在推動(dòng)樓市走高，包括現(xiàn)行的壟斷性土地出讓制度造成供給扭曲。如果這些因素以及其它經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的狀況不能得到解決，觀察人士擔(dān)心，這將對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期走向造成不利影響?！　∫晃簧虾５姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司的總經(jīng)理表示：“我認(rèn)為目前的樓市狂熱代表著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中‘惡’的一面?！彼赋瞿壳傲飨蚍慨a(chǎn)開發(fā)商的資金來自于各個(gè)渠道，包括其他行業(yè)的民營(yíng)中小企業(yè)、受惠于經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃因而現(xiàn)金充裕的大型央企，以及富裕的國(guó)內(nèi)個(gè)人投資者?！傲硪环矫?，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的投資者并不指望靠租金收回投資，他們是靠下一個(gè)炒房者接盤

4、而獲取收益。”他補(bǔ)充道，“但是我并不認(rèn)為樓市會(huì)在短期內(nèi)回落。集體的下意識(shí)在推動(dòng)著樓市繼續(xù)走熱。我們感覺到這是瘋狂的，而且感到有一些不對(duì)勁。但是作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們的工作就是建造樓宇?！薄　”就列枨笾鲗?dǎo)　　并不是所有人都認(rèn)為現(xiàn)在是投資樓市的有利時(shí)機(jī)。政策風(fēng)險(xiǎn)正在加大，對(duì)政府明年可能會(huì)出手消除樓市泡沫的預(yù)期也在增長(zhǎng)。11月底有報(bào)道稱，高盛有意以3億美元出售其持有的上?；▓@廣場(chǎng)物業(yè)?！　∪欢壳巴顿Y者的熱情尚無降溫的跡象。大城市的高檔住宅正在不斷拉高資產(chǎn)估值?？纯瓷虾：勒臉?biāo)桿作品——湯臣一品。到今年六月為止的四年內(nèi)，湯臣一品平均每年只售出一套。但在6月22日，一天內(nèi)就成交了5套，截至

5、11月中旬的五個(gè)月內(nèi)，湯臣一品共出售42套單元，收回資金20多億元。在上個(gè)月，湯臣一品再度刷新上海最高房?jī)r(jià)成交紀(jì)錄，以9610萬元售出一套600平米的公寓。　　大城市高端住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為耀眼。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，北京高檔住宅銷售占商品房銷售總面積的25%，而3月份這一比例尚不足10%。許多投資人預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲。上海中心區(qū)域浦東陸家嘴的一位房產(chǎn)中介經(jīng)理對(duì)本地的一家報(bào)紙記者表示，有超過40%的陸家嘴高檔住宅購(gòu)房者是為了獲取投資性收益?！　∵@些投資者來自何方?有報(bào)道顯示，70%的上海高檔住宅購(gòu)買者來自于中國(guó)其他城市。過去，經(jīng)常有評(píng)論指責(zé)是外國(guó)人拉高了中國(guó)房?jī)r(jià)，

6、但目前這輪激增的需求——至少在豪宅領(lǐng)域——?jiǎng)t主要來自于國(guó)內(nèi)投資者。戴德梁行投資部的數(shù)據(jù)表示，國(guó)內(nèi)高檔房產(chǎn)的投資者中以本國(guó)公民居多。至9月中期，單筆價(jià)值超過1千萬美元的32套房產(chǎn)交易中，有84%為國(guó)內(nèi)購(gòu)房者所得?！　】駸岬母础　亩唐趤砜?，有關(guān)專家一致認(rèn)為，大量的新增銀行貸款是推動(dòng)中國(guó)樓市快速上漲的重要因素。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中有部分資金依賴于銀行貸款。到10月末，銀行今年新增貸款已接近10萬億元，同比增幅超過150%?！　∵@些新增貸款中有很大一部分涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，各渠道籌集的房地產(chǎn)開發(fā)資金同比增長(zhǎng)了43.4%，高達(dá)4.4萬億元人民幣。房產(chǎn)按揭貸

7、款同比增幅達(dá)到驚人的120%，超過6160億元，而銀行為房地產(chǎn)開發(fā)商提供的貸款同比增長(zhǎng)了50%，超過9110億元。　　但在更深層面上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在更本質(zhì)的問題。近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央黨校研究室副主任周天勇教授就談到了上述問題。12月初，周教授在接受北京《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》采訪時(shí)指出，從深層次看，房?jī)r(jià)高漲與高度壟斷的土地招拍掛體制有關(guān)。　　在中國(guó)，地方政府依靠出讓土地獲得巨額收益。例如，今年北京市土地出讓收入約占全市財(cái)政收入的三分之一。這意味著地方政府對(duì)于限制土地供應(yīng)以