房地產(chǎn)公司成本控制方法

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1、目錄目錄第一項………….立項成本控制要點應(yīng)用指南第二項………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第三項………….招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第四項………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第五項………….材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第六項………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第七項………….工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第八項………….期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南第九項………….物業(yè)管理成本控制要點應(yīng)用指南附件………….北京公司規(guī)范化管理系列文件第一項立項成本控制要點應(yīng)用指南立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小

2、，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式1、新征土地?征地費用?少交或晚交，力爭減免?項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。拆遷安置費用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用項目部負(fù)責(zé)?大市政費用?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理?工程部、設(shè)計部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。ˉ規(guī)劃條件ˉ滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本ˉ項目部、設(shè)計部負(fù)責(zé)2、買斷項目?買斷內(nèi)容?明確買斷內(nèi)容

3、明細(xì)?項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成付款總額為公司爭取最大利益項目部負(fù)責(zé)?付款時間?周期長、次數(shù)多?項目部負(fù)責(zé)ˉ三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)ˉ明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)ˉ工程部、項目部負(fù)責(zé)°手續(xù)風(fēng)險°與項目付款時間直接掛鉤。°項目部負(fù)責(zé)3、合作開發(fā)?合作方式?符合集團(tuán)要求，有利于北京公司；?項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項目部負(fù)責(zé)?交房時間?盡可能地延后交房，?工程部負(fù)責(zé)ˉ交房標(biāo)準(zhǔn)?不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)ˉ項目部負(fù)責(zé)°付款總額±付款時間°±選擇有利于公司利益的方式

4、°項目部負(fù)責(zé)±項目部負(fù)責(zé)第二項規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計?市場信息搜集和分析市政狀況信息分析?規(guī)劃要點確立ˉ可行性研究設(shè)計任務(wù)書°可行性設(shè)計變更設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目、審算、銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同（2）方案評審?組成可行性規(guī)劃評審委員會，

5、對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項目、設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計成果?對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部配合?根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合2、報批設(shè)計（1）設(shè)計方案?根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計招投標(biāo)設(shè)計部?方案設(shè)計評審招投標(biāo)評審委員會（2）報批?注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整項目部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴初設(shè)計（1）擴

6、初設(shè)計要求?對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計要求?內(nèi)部審核設(shè)計部負(fù)責(zé)，知會各部門（2）成本概算?根據(jù)擴初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算設(shè)計部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)（3）擴初設(shè)計圖?根據(jù)擴初設(shè)計要求招標(biāo)專家評審?內(nèi)部評審招投標(biāo)評審委員會ˉ設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察?搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（2）設(shè)計方案評審?樁基設(shè)計2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖?設(shè)計調(diào)整5、施工圖設(shè)計（1）施工圖設(shè)計要求?根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計

7、要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助（2）報建政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。項目部（3）報施圖（4）審圖（5）施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部（6）面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計?結(jié)合營銷費用控制施工招投標(biāo)7、裝修方案設(shè)計（1）方案設(shè)計要求根