房地產(chǎn)公司成本控制

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1、第一項(xiàng)立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件開發(fā)形式新征土地?征地費(fèi)用?少交或晚交，力爭(zhēng)減免?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?大市政費(fèi)用?自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理?工程部、設(shè)計(jì)部和審

2、算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。ˉ規(guī)劃條件ˉ滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本ˉ項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)買斷項(xiàng)目?買斷內(nèi)容?明確買斷內(nèi)容明細(xì)?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?付款時(shí)間?周期長(zhǎng)、次數(shù)多?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)ˉ三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)ˉ明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)ˉ工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)°手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)°與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤?！沩?xiàng)目部負(fù)責(zé)合作開發(fā)?合作方式?符合集團(tuán)要求，有利于北京公司；?項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開

3、發(fā)的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)?交房時(shí)間?盡可能地延后交房，?工程部負(fù)責(zé)ˉ交房標(biāo)準(zhǔn)?不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)ˉ項(xiàng)目部負(fù)責(zé)°付款總額±付款時(shí)間°±選擇有利于公司利益的方式°項(xiàng)目部負(fù)責(zé)±項(xiàng)目部負(fù)責(zé)15第二項(xiàng)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、規(guī)劃方案（1）可行

4、性規(guī)劃設(shè)計(jì)?市場(chǎng)信息搜集和分析市政狀況信息分析?規(guī)劃要點(diǎn)確立ˉ可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書°可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同（2）方案評(píng)審?組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果?對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合?根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案?根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)

5、書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部?方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)（2）報(bào)批?注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求?對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求?內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門（2）成本概算?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)15制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評(píng)審?內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)ˉ設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察?搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部

6、協(xié)助（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審?樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審（3）樁基施工圖?設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)要求?根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。項(xiàng)目部報(bào)施圖審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì)銷售部面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計(jì)?結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)

7、用控制施工招投標(biāo)7、裝修方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助材料設(shè)備選型成本方案?市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)?制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表ˉ裝飾綜合價(jià)格拆分分析參見深圳公司文件招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)8、功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估?市場(chǎng)調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助15（2）市政配套方案?市政狀況調(diào)研爭(zhēng)取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)?根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成

8、本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部