資產(chǎn)評估準則講解系列叢書 資產(chǎn)評估準則講解系列叢書-—不動產(chǎn)

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1、資產(chǎn)評估準則講解系列叢書資產(chǎn)評估準則講解系列叢書-6—不動產(chǎn)2007年資產(chǎn)評估新準則講解系列叢書資產(chǎn)評估準則—不動產(chǎn)講 解中國資產(chǎn)評估協(xié)會 編目  錄1資產(chǎn)評估準則—不動產(chǎn)1第一章 總 則1第二章 基本要求2第三章 操作要求3第四章 評估方法6第五章 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估7第六章 披露要求7第七章 附 則8《資產(chǎn)評估準則―不動產(chǎn)》條文講解8第一章總 則9第二章基本要求12第三章操作要求20第四章評估方法40第五章企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估44第六章披露要求46第七章附 則47后  記資產(chǎn)評估準則—不動產(chǎn)第一章 總 則第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務行為,維護社會公

2、共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益,根據(jù)《資產(chǎn)評估準則—基本準則》,制定本準則。第二條 本準則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物,包括物質(zhì)實體及其相關權益。第三條 本準則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程,包括單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務,應當遵守本準則。第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與不動產(chǎn)價值估算相關的其他業(yè)務,可以參照本準則。第二章 基本要求第六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務,應當遵守相關法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估基本準則,并考慮其他評估準則的相關規(guī)定。第七條 注冊資

3、產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務,應當具備不動產(chǎn)評估相關專業(yè)知識和相應的評估經(jīng)驗,具備從事不動產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務,應當明確評估對象,根據(jù)評估目的等相關條件選擇適當?shù)膬r值類型,恰當運用評估方法,形成合理的評估結論。第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務,應當關注不動產(chǎn)的權屬,要求委托方對不動產(chǎn)的權屬做出承諾。注冊資產(chǎn)評估師應當對不動產(chǎn)的權屬資料進行必要的查驗。第十條 不動產(chǎn)評估應當在評估對象符合使用管制要求的情況下進行。對于不動產(chǎn)使用的限制條件,應當以有關部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術指標為依據(jù)。第十一條 當不動產(chǎn)存

4、在多種利用方式時,應當在合法的前提下,以最優(yōu)利用方式進行評估。第十二條 注冊資產(chǎn)評估師對不動產(chǎn)進行評估所采用的評估方法可以參考相關的國家標準。第三章 操作要求第十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務,應當要求委托方明確不動產(chǎn)包含的內(nèi)容和評估結果的預期用途,確定不動產(chǎn)評估對象和評估目的。不動產(chǎn)評估對象,可以是不動產(chǎn)對應的全部權益,也可以是不動產(chǎn)對應的部分權益。不動產(chǎn)評估目的包括不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險、稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權變動,以及財務報告目的等。第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務,應當全面了解不動產(chǎn)的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況,掌握評估對象的主要特征。第十五條 

5、注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務,應當根據(jù)評估目的和不動產(chǎn)具體情況進行合理假設。第十六條 不動產(chǎn)組成部分的價值存在相互影響關系。建筑物對于其所占有的土地使用權存在價值減損的可能。如果建筑物對于其所占有的土地使用權存在價值減損情形,評估土地使用權價值時應當合理計算該損失金額并加以扣除。第十七條 對于土建工程與設備安裝工程為一體的不動產(chǎn),注冊資產(chǎn)評估師應當關注設備安裝工程與不動產(chǎn)的關系,合理進行區(qū)分,并應當考慮機器設備等資產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。第十八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務,一般情況下,應當對所評估的不動產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查,明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)并關注其權屬狀況。特殊情況下,如果采用

6、抽樣等方法對不動產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查,注冊資產(chǎn)評估師應當制定合理的抽樣方法,并充分考慮抽樣風險。對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分,應當采取適當措施加以判斷并予以恰當披露。第十九條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn),注冊資產(chǎn)評估師應當根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特點,通過設計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準等技術資料,結合對不動產(chǎn)的現(xiàn)場查看,了解不動產(chǎn)的結構、工程量、工程費用分攤、建設周期以及收益等情況。第二十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務,應當關注不動產(chǎn)的相鄰關系、租約限制和動產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機構出具的

7、不動產(chǎn)評估報告時,應當對其不動產(chǎn)評估結果進行必要的分析和判斷,合理加以利用。第四章 評估方法第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務,應當根據(jù)評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關條件,分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法的適用性,恰當選擇評估方法。第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時,應當收集足夠的交易實例。收集交易實例的信息一般包括:(一)交易實例的基本狀況,主要有:名稱、坐落、四至

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