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1、【別墅營銷手冊】目錄第一部分別墅概述2一、別墅的發(fā)展史2一）、別墅的含義2二）、世界別墅的發(fā)展史5三）、我國別墅發(fā)展史10四）、別墅等低密度住宅的類別11五）、著名別墅賞析28二、別墅的發(fā)展趨勢38一）、別墅產(chǎn)品現(xiàn)狀38二）、現(xiàn)代別墅特征55三）、別墅發(fā)展的趨勢60第二部分別墅營銷常識70一、我國別墅市場現(xiàn)狀70一）、政策回顧70二）、我國一線城市別墅市場狀況72三）、別墅的南北方差異的主要體現(xiàn)80二、客戶特征81一）、別墅客戶構(gòu)成81二）、別墅客戶特征分析88三、別墅營銷策略100一）、別墅營銷要點100二）、別墅銷售的一般策略106四、別墅營銷案
2、例109第三部分濟南低密度住宅市場概況135一、濟南低密度住宅市場總體概況135一）、濟南別墅市場現(xiàn)狀136二）、濟南別墅市場存在的問題137三）、濟南別墅市場成交客戶構(gòu)成138四）、濟南市場成交目的分析138五）、濟南別墅市場發(fā)展趨勢139二、濟南低密度住宅物業(yè)發(fā)展歷程141三、濟南低密度住宅市場分布區(qū)域143四、濟南低密度住宅供應(yīng)市場特征144五、濟南低密度住宅分類146六、濟南市低密度住宅市場發(fā)展趨勢150七、濟南典型在售低密度住宅項目分析151一）、項目列表152二）、項目個案分析155八、典型項目分析總結(jié)179一）、項目分析總結(jié)179二）、
3、濟南市低密度產(chǎn)品市場供需對比分析180155濟南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司【別墅營銷手冊】第一部分別墅概述一、別墅的發(fā)展史一）、別墅的含義1、別墅的含義定義：國土資源部最新定義：獨門獨院、兩至三層樓形式，叫別墅。展開來說就是獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。別墅首先是一種生活方式，區(qū)別于其他建筑類型的最重特征是，它是與自然景觀息息相關(guān)的終極住宅形式。別墅即在我國古代稱為別業(yè)，是比一般居宅更能享受生活的居所。追溯其起源，并沒有一個明確的時間起始點。我國
4、古代也很早就出現(xiàn)了別墅，大的有帝王的行宮，將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉(xiāng)紳的山莊、莊園。別墅在國外的出現(xiàn)已經(jīng)有很長的歷史，現(xiàn)代意義上的別墅主要是師承國外工業(yè)革命后的開發(fā)理念。按其所處的地理位置和功能的不同，又分為：山地別墅（包括森林別墅）、臨水（江、湖、海）別墅、牧場（草原）別墅、莊園式別墅等。多建在城郊或風(fēng)景區(qū)。中國古代稱別業(yè)、別館。3世紀，意大利山坡地帶出現(xiàn)臺階式別墅。中國西晉出現(xiàn)別墅，如洛陽石崇的金谷別墅。此外，歷代著名的別墅有唐代藍田王維的輞川別業(yè)、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鳛別業(yè)和北京的勺園。近代、現(xiàn)代最具特色的別墅有：賴特設(shè)計的流水
5、別墅，勒·柯布西耶設(shè)計的薩伏伊別墅等。別墅設(shè)計要點是：因景、因地制宜，布局靈活，體型輕巧，結(jié)構(gòu)簡潔。155濟南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司【別墅營銷手冊】別墅發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)有了很多復(fù)雜的形式，如：雙拼、聯(lián)排、疊加等，其實這些都不算真正意義上的別墅，稱之為低密度住宅更為合適；而只有獨棟別墅才能真正稱為別墅。而在國外，第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa，這是從居住時間上來說的，真正意義上別墅的區(qū)分是從其建筑形式上，即獨門獨院。villa最早出現(xiàn)在中國時，經(jīng)常翻譯成三種，有的時候叫別墅，有的時候叫莊園，有時還叫城堡，不管怎么翻譯這個東西都是國外
6、獨立莊園生活的代稱。當別墅多起來的時候，一個莊園和另外一個莊園聯(lián)起來就成了莊園區(qū)，這是我們現(xiàn)在別墅區(qū)的原形。別墅與普通住宅相比，除了基本功能相似之外還有很多不同之處，別墅是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種理想。與HOUSE對比，VILLA屬于理想，而HOUSE則屬于現(xiàn)實。設(shè)計HOUSE時，我們想得更多的是布局如何合理，分區(qū)如何明確，家里要住幾口人，東西往哪兒放，車往哪兒停，一切都與鍋碗瓢盆有關(guān)系--這是居家過日子。而設(shè)計VILLA時，最重要的是要看它符不符合我們的理想：如果親水是你的理想，那么就要看這個VILLA是否跨到了水面上；如果登山是你的
7、理想，那么就可以干脆把VILLA的墻面設(shè)計為原來的巖石……偷得浮生半日閑，是VILLA生活的最好寫照。所以，HOUSE建在城里或者靠近城區(qū)，而VILLA則來到了山野之間。2、別墅應(yīng)該具備的軟硬件（1）環(huán)境別墅大多建造在郊區(qū)，或依山傍水，或接景造物，遠郊的自然山水也罷，市區(qū)的人文風(fēng)景也好，各有各的妙處，只要別墅有天有地，環(huán)境賞心悅目，就能吸引買家，所謂“仁者樂山，智者樂水!”155濟南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司【別墅營銷手冊】（2）配套生活配套設(shè)施完善，一般建在城郊，甚至遠郊，就要求生活配套完善，除了基本生活設(shè)施外，還應(yīng)有超市、商務(wù)會所、茶坊、游樂園、洗衣
8、房等，以免有與世隔絕的感覺。（3）文化品位與身份的相容“物以類聚，人以群分?！眲e墅購買者有共同特征，通常都是
