思源經(jīng)紀(jì)寫字樓營銷手冊(cè)

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1、濟(jì)南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司目錄第一部分、寫字樓概述................................................2一、寫字樓的發(fā)展史2一）、寫字樓的發(fā)展2二）、寫字樓的發(fā)展階段劃分4二、寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)6一）、寫字樓的發(fā)展趨勢(shì)7二）、未來寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)34三）、影響寫字樓發(fā)展的主要因素46四）、寫字樓的分類48五）、知名CBD、寫字樓簡(jiǎn)介55六）、寫字樓名詞解釋78第二部分、寫字樓營銷常識(shí)...........................................82一、寫字樓的投資價(jià)值82一）、寫字樓成為投資熱

2、點(diǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)82二）、寫字樓的投資價(jià)值所在83二、寫字樓的客戶特點(diǎn)85一）、寫字樓客戶分類85二）、寫字樓客戶主要考慮的細(xì)節(jié)87三、寫字樓營銷技巧89一）、寫字樓營銷環(huán)節(jié)分析89二）、寫字樓營銷特征分析91三）、寫字樓的營銷的一般模式94四、寫字樓營銷案例98第三部分、濟(jì)南市寫字樓市場(chǎng)研究....................................116一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究118一）山東省經(jīng)濟(jì)概述118二）、濟(jì)南市城市綜述120三）、濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)綜合分析121四）、三大區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r分析130二、寫字樓市場(chǎng)研究142一）、濟(jì)南市寫字樓發(fā)

3、展概述142二）、城市發(fā)展與市場(chǎng)機(jī)遇144三）、濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)發(fā)展概述144四）、濟(jì)南寫字樓的性質(zhì)劃分149五）、濟(jì)南市寫字樓區(qū)域板塊劃分164六）、濟(jì)南寫字樓區(qū)域市場(chǎng)研析166七）、濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)綜述181八）、濟(jì)南寫字樓供應(yīng)與需求分析184三、典型個(gè)案分析188四、濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)總結(jié)208211濟(jì)南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第一部分、寫字樓概述一、寫字樓的發(fā)展史一）、寫字樓的發(fā)展1.1我國寫字樓歷史概述寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者是由辦公室組成的大樓。作為收益性物業(yè)，寫字樓也常常被用來全部出租，以收回投資和取得利潤?！侗本┦泄徨仩t（機(jī)）房基本

4、情況調(diào)查表》填表說明:寫字樓是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位辦公用的建筑物。“寫字樓”一詞是由境外傳入的。按照國內(nèi)過去的習(xí)慣，通常稱為“辦公樓”，并主要作為所有權(quán)人的辦公之用。所謂寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)的職員辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的樓宇。寫字樓原意是指用于辦公用房、輔助用房和交通系統(tǒng)三部分組成。“寫字樓”一詞起源于英文中的“office”，后經(jīng)港澳翻譯成“寫字樓”。上世紀(jì)80年代隨著港產(chǎn)電影進(jìn)入內(nèi)地，首先在東南沿海的廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市流行起來。后來由于港澳地產(chǎn)商進(jìn)入北京、上海等內(nèi)陸地區(qū)，“寫字樓”這一叫法居間成

5、為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中商務(wù)辦公物業(yè)的代名詞。它不僅限于人們以往觀念中的辦公場(chǎng)所，而是發(fā)展成為新興的服務(wù)行業(yè)所必需生產(chǎn)空間。因此，寫字樓成為城市第三樓建筑就必然有為它服務(wù)的飯店及公寓、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂設(shè)施等相應(yīng)的綜合配套建筑，而這些建筑綜合在一起便形成了現(xiàn)代城市的中心，也就是中心商務(wù)區(qū)。寫字樓即辦公用房，是211濟(jì)南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價(jià)猛漲、建筑物逐步向高層發(fā)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨(dú)立修建辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)

6、企業(yè)修建辦公樓，分層出售，出租的業(yè)務(wù)迅速興起。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理。”從這個(gè)意義上講，寫字樓是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。1.2國內(nèi)一線城市寫字樓發(fā)展歷史（1）北京早期的北京寫字樓建設(shè)主要是伴隨涉外高檔酒店興起，在日壇和三里屯使館區(qū)的兩個(gè)商務(wù)中心區(qū)形成的推

7、動(dòng)下，國際大廈和賽特中心使得建國門外大街先于其他地區(qū)而成為北京寫字樓發(fā)展的根據(jù)地。1988年～1992年間，國貿(mào)中心成為北京寫字樓歷史的里程碑，使建國門外大街商務(wù)區(qū)彼一時(shí)重心向東偏移。而亮馬河區(qū)域在北京人看來幾乎是在一夜之間搖身一變?yōu)楦邫n商務(wù)區(qū)的。1997年～2000年間，金融街的崛起使得國內(nèi)企業(yè)對(duì)寫字樓的需求啟動(dòng)，同時(shí)也打破了國貿(mào)CBD區(qū)的壟斷地位，給北京寫字樓市場(chǎng)未來的多極化發(fā)展作好了客戶準(zhǔn)備。2000年以后，中關(guān)村憑借獨(dú)一無二的人力資源和技術(shù)，貿(mào)易資源；還有就是個(gè)性化、人文化特色逐漸脫穎而出，形成了以高科技為核心的寫字樓集聚區(qū)。（2）上海211濟(jì)南思

8、源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司上海的寫字樓從1994年左右開始起步，當(dāng)時(shí)寫字