農(nóng)村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用

《農(nóng)村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用安徽省高級人民法院民四庭【摘要】隨著農(nóng)村改革的深入推進(jìn)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，涉及農(nóng)村房屋買賣的案件逐漸增多。由于涉農(nóng)的法律規(guī)范過于抽象、原則，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的疑難法律問題多。本文針對近年來農(nóng)村房屋買賣糾紛中的疑難法律問題，闡述了違反“一戶一宅”、非同一集體經(jīng)濟(jì)組織之間的、未經(jīng)共有人同意以及農(nóng)村拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房等房屋買賣合同的效力，重點(diǎn)論述了農(nóng)村房屋買賣合同在宣告無效之后，當(dāng)事人之間民事責(zé)任的劃分及依據(jù)，并結(jié)合民法理論對農(nóng)村房屋買賣合同無效之后的處理提出了建設(shè)性

2、意見。從民事審判實(shí)際出發(fā)，本文認(rèn)為對向不特定多數(shù)人出售的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件以及存在嚴(yán)重違法的農(nóng)村房屋買賣合同，人民法院應(yīng)當(dāng)審慎受理?！娟P(guān)鍵詞】農(nóng)村；房屋買賣；法律適用　農(nóng)村集體土地是最基本的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活資料，妥善處理農(nóng)村房屋買賣糾紛對保障農(nóng)民合法權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)業(yè)健康發(fā)展具有非常重要的意義。黨的十八屆三中全會明確提出，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。2015年中央一號文件要求“改革農(nóng)民住宅用地取得方式，探索農(nóng)民住房保障的新機(jī)制”，而同期國務(wù)院辦

3、公廳下發(fā)的《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》仍對農(nóng)村房屋的受讓主體作出限制性規(guī)定，規(guī)定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的受讓方原則上沒有資格限制（外資企業(yè)和境外投資者按照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行），但農(nóng)戶宅基地使用權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)戶持有的集體資產(chǎn)股權(quán)除外。為規(guī)范農(nóng)村房屋買賣合同案件的審理，保障和促進(jìn)農(nóng)村房屋健康有序流轉(zhuǎn)，安徽省高級人民法院（以下簡稱“安徽高院”）2012年曾出臺《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“《指導(dǎo)意見》”），對農(nóng)村房屋買賣合同審理作出原則性規(guī)定。然而，近年來，隨著

4、新農(nóng)村建設(shè)不斷推進(jìn)和小城鎮(zhèn)開發(fā)的加速，農(nóng)村土地及房屋確權(quán)頒證工作即將鋪開，涉及農(nóng)村房屋買賣的新情況、新問題不斷出現(xiàn)，需要我們對已有的審判經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)、檢視，以進(jìn)一步規(guī)范對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的審理。　一、近年來農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的基本情況　近年來，安徽省受理的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件總量較小，其數(shù)量并未隨著近年來民事案件數(shù)量大幅增加呈快速上升趨勢，在部分年份甚至有所回落。這與農(nóng)村居民傳統(tǒng)上比較厭訴和各級法院對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛審慎受理是分不開的。?。ㄒ唬┮再I受人身份為標(biāo)準(zhǔn)，可以將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為

5、三類：一是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣；二是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售農(nóng)村房屋；三是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村居民房屋。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件類型多樣，但分布相對集中，主要集中在向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外出售房屋的情形中，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣相對較少?！。ǘ┮赞r(nóng)村房屋買賣糾紛發(fā)生原因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村房屋買賣糾紛產(chǎn)生相當(dāng)一部分原因系拆遷導(dǎo)致房屋利益上漲，原出賣人不愿意繼續(xù)履行合同或者要求返還已交付的農(nóng)村房屋。由于法律對農(nóng)村房屋的流通存在諸多限制，過多地支持違約者主動性訴請導(dǎo)致社會存在嚴(yán)重的

6、“誠信危機(jī)”?！。ㄈ┱且?yàn)槿嗣穹ㄔ菏芾淼霓r(nóng)村房屋買賣合同糾紛相當(dāng)一部分起因于一方主動違約訴請，而且惡意者往往還能找出一定的法律依據(jù)，法官便如同鐘擺般不停地在法律、情理之間徘徊。為實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了人和，避免法律判決與社會倡導(dǎo)的誠信價(jià)值相悖，法官往往花大量精力作此類案件當(dāng)事人的息訴罷訪工作，曉之以情、動之以理，甚至動員當(dāng)事人的親屬、居委會成員等共同勸導(dǎo)當(dāng)事人“鄰里鄉(xiāng)親，以和為貴”。因此，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的裁判結(jié)果往往以調(diào)解、撤訴、裁定駁回為主；而在以判決結(jié)案的情況中，案涉農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效的比例較高?！?/p>

7、二、當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件中的主要疑難問題?。ㄒ唬┻`反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買賣合同的效力　我國《土地管理法》第62條第1款規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！眱H從字面上來看，一戶村民如果擁有兩處以上宅基地當(dāng)然違反法律規(guī)定，也即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有住宅又購買其他住戶住宅的，房屋買賣合同無效。實(shí)踐中，對違反“一戶一宅”的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，部分判決認(rèn)定合同無效。（2013）甬慈逍民初字第131號民事判決指出“對農(nóng)村宅基地使用權(quán)我國土地法有特別規(guī)定，

8、每戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。本案中，被告已合法擁有一處宅基地，且被告也沒有證據(jù)證明其符合擁有兩處或兩處以上宅基地使用權(quán)的條件，因此，原、被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效，不受法律的保護(hù)?！保?010）汝民初字第761號判決亦指出“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，