房屋買賣合同糾紛法律適用

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1、房屋買賣合同糾紛法律適用一、房屋買賣合同糾紛涉及的房屋類型概述處理房屋買賣合同糾紛，首先要了解房屋買賣合同的標(biāo)的物?房屋。房屋類型一般包含商品房、二手房、房改房、經(jīng)濟適用房、農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。分清房屋類型的意義在于：不同的房屋，購買資格不同、流通性不同，由此導(dǎo)致的合同主體、所有權(quán)人、合同效力會有所不同。（—）商品房商品房在我國興起于20世紀(jì)80年代，它是在市場經(jīng)濟條件下，由具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的、按市場價出售的房屋。商品房開發(fā)建設(shè)一般需要經(jīng)過項目立

2、項、取得開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的核發(fā)、建設(shè)工程設(shè)計方案的審查、施工圖設(shè)計審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可、商品房的預(yù)售、建設(shè)工程竣工驗收與備案、商品房的初始登記、開發(fā)項目的物業(yè)管理等程序。通常所稱的"五證〃是指國土局的《國有土地使用權(quán)證》、規(guī)劃局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、建委的《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證明》。了解開發(fā)建設(shè)的流程，有利于我們了解糾紛發(fā)生在開發(fā)建設(shè)的哪個階段，從而有利于確定糾紛的性質(zhì)以及處理意見。比如，一般情況下，開發(fā)商取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

3、以后，商品房已經(jīng)具體確定,有了房號，此時雙方簽訂商品房預(yù)約合同，開發(fā)商收取定金,雙方可能是真實的商品房預(yù)約關(guān)系。但如果在房地產(chǎn)項目還沒有立項的時候，開發(fā)商就與不特定公眾簽訂商品房預(yù)約合同，收取定金，并且后來開發(fā)商也沒有取得土地使用權(quán)證，就攜款逃跑了，則開發(fā)商當(dāng)初可能不是真的想與買受人預(yù)約簽訂商品房合同,出售房屋，只是想收取資金,雙方之間可能不是真實的商品房預(yù)約關(guān)系，開發(fā)商有可能涉嫌非法集資。這樣，雙方的法律關(guān)系可能就不同了，處理意見也不能按照商品房預(yù)約關(guān)系來處理。開發(fā)建設(shè)完畢后，商品房應(yīng)當(dāng)進行綜合驗

4、收。自2011年4月27日濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、濟南市規(guī)劃局、濟南市城市管理行政執(zhí)法局、濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局、濟南市市政公用事業(yè)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)v山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法〉的通知》（濟建發(fā)（2011）7號）后，濟南市對商品房交付開始嚴(yán)格采取綜合驗收備案制度,開發(fā)項目經(jīng)綜合驗收合格后,方可交付使用。綜合驗收的內(nèi)容主要包括：1?開發(fā)項目是否按照建設(shè)條件意見書的要求進行建設(shè)；2?開發(fā)項目是否按照審批確定的規(guī)劃開發(fā)建設(shè)；3.基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施是否按照規(guī)劃建設(shè)，并達到使用條件；4

5、?單項工程是否符合國家規(guī)定的工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；5?住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求是否落實；6?前期物業(yè)管理是否落實；7?拆遷補償安置方案是否落實；8?法律、法規(guī)等規(guī)定需要驗收的其他事項。開發(fā)項目綜合驗收報告應(yīng)附有下列材料：1?按照建設(shè)條件意見書的要求建設(shè)完畢的證明材料；2?《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》；3基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施按規(guī)劃建設(shè)完畢的證明材料；4?城市排水許可證明材料；5?供水、供熱、供電、煤氣等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的驗收合格證明；6《建設(shè)工程竣工驗收備案表》；7?《房地產(chǎn)項目開發(fā)建

6、設(shè)合同書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；8?落實住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的證明材料；9.落實前期物業(yè)管理的證明材料；10.物業(yè)質(zhì)量保證金交納證明；11.《建設(shè)工程檔案預(yù)驗收意見書》；12?其他需要提交的材料。驗收完畢后，開發(fā)商完成初始登記,就是我們常說的大證，并向買受人交付房屋。然后買受人提供辦證的有關(guān)資料，開發(fā)商協(xié)助買受人到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房屋所有權(quán)證，也就是我們常說的小證?，F(xiàn)在辦理小證以及土地證都要到濟南市不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理。（二）二手房二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記的、再次上市進行

7、交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，二手房的出賣人是房屋所有權(quán)人，不是開發(fā)商。二手房的范圍包括已售商品房、允許上市交易的房改房、拆遷房、經(jīng)濟適用房、限價房等。（三）房改房房改房是指1994年國務(wù)院發(fā)文實行城鎮(zhèn)住房制度改革后，在我國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)濟的背景下，城鎮(zhèn)職工或者公房承住人根據(jù)有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。在房改時,房改房的銷售對象是有限制的,一般只能是符合分配住房條件的職工或者承住獨用成套公有住房的居民。房改以家庭為單位進行

8、，一個家庭只能享受一次房改政策。其價格不由市場供求關(guān)系決定，而是由政府根據(jù)實現(xiàn)住房簡單再生產(chǎn)和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售。購買房改房有一定的優(yōu)惠政策,公有住房的價格在標(biāo)準(zhǔn)價或成本價的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠，對離休干部也有優(yōu)惠政策。房改房的房產(chǎn)證上一般會注明該房屋系房改所得，雖然房產(chǎn)證上沒有登記共有權(quán)人，但在房產(chǎn)檔案中會有相關(guān)共有權(quán)人的登記。在司法實踐中，對于因如何房改、房改的銷售對象如何確定等引發(fā)的糾紛，屬于企業(yè)以