可研報(bào)告-漢口中心城區(qū)（原租界）改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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1、專業(yè)好文檔漢口中心城區(qū)（原租界）改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（啟動(dòng)區(qū)）武漢城市投資集團(tuán)有限公司武漢橋建集團(tuán)有限公司二○○六年七月23專業(yè)好文檔目錄第一部分總論1一、項(xiàng)目建設(shè)背景1二、項(xiàng)目概況2三、建設(shè)單位概況3四、編制依據(jù)與研究范圍5第二部分項(xiàng)目建設(shè)必要性7一、從歷史角度看，7二、從文化角度看7三、從城市發(fā)展的角度看8四、從構(gòu)建和諧社會(huì)的角度看8五、從經(jīng)濟(jì)價(jià)值的角度看8第三部分項(xiàng)目的市場(chǎng)分析9一、武漢市的自然經(jīng)濟(jì)環(huán)境與城市概況9二、武漢市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)潛力分析11三、武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析13四漢口中心城

2、區(qū)（原租界）綜合改造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析15五項(xiàng)目發(fā)展定位18六項(xiàng)目推廣策略和手段20第四部分建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排22一、建設(shè)條件22二、工程進(jìn)度安排23第五部分項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)24第六部分工程設(shè)計(jì)26一、建筑設(shè)計(jì)26二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)26三、裝修26第七部分交通、消防、環(huán)保27一、交通27二、消防27三、給排水功能要求28四、環(huán)境保護(hù)29第八部分投資估算與資金籌措3023專業(yè)好文檔一．投資估算30二.資金籌措31第九部分收入估算32一、計(jì)算期估算32二、銷售（租賃）收入估算32第十部分財(cái)務(wù)效益分析34一、現(xiàn)金流量分

3、析34二、內(nèi)部收益率34三、靜態(tài)投資收益率分析35四、債務(wù)清償能力分析35第十一部分結(jié)論與建議36一、結(jié)論36二、建議36附表1啟動(dòng)區(qū)總投資明細(xì)表附表2啟動(dòng)區(qū)資金運(yùn)用籌措表附表3啟動(dòng)區(qū)損益表附表4啟動(dòng)區(qū)還本付息表附表5啟動(dòng)區(qū)全部投資現(xiàn)金流量表附表6啟動(dòng)區(qū)開發(fā)進(jìn)度表23專業(yè)好文檔第一部分總論一、項(xiàng)目建設(shè)背景改革開放以來，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場(chǎng)潛力和相對(duì)低廉的生產(chǎn)成本已使中國(guó)成為亞洲地區(qū)，乃至世界最具投資吸引力的國(guó)家之一。在2005年三月份閉幕的人代會(huì)上，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中正式提出了“

4、中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財(cái)政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會(huì)向中部地區(qū)傾斜，刺激經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。地處腹地的中部六省面臨著一次全新的歷史發(fā)展機(jī)遇，武漢作為中部省會(huì)城市的龍頭，理應(yīng)走在快速發(fā)展的前列，盡早實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的騰飛?！笆濉逼陂g，武漢市經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展勢(shì)頭，2001～2005年間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12％以上，2005年武漢的地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2238億元，人均生產(chǎn)總值首次突破3000美元，達(dá)到3245美元。固定資產(chǎn)投資突破1000億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破了1000億元。23專業(yè)好文檔經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好

5、發(fā)展，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2001～2004年，武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了快速增長(zhǎng)局面，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。2000年，全市房地產(chǎn)投資僅為101億元，到2004年則達(dá)到了233億元，增長(zhǎng)了130％，特別是近兩年，增長(zhǎng)率接近30%。市場(chǎng)供求平穩(wěn)增長(zhǎng)，2004年全市房屋竣工面積為702.29萬平方米，同比增長(zhǎng)12.9%。商品房銷售面積為658.08萬平方米，同比增長(zhǎng)21.2%。2003、2004年房地產(chǎn)銷售價(jià)格年均增長(zhǎng)12％左右，截止2005年年底，武漢住宅均價(jià)為3416元/平方米，比2004年均價(jià)增長(zhǎng)18%，仍然

6、保持平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭。與全大中城市相比，武漢的房?jī)r(jià)總體偏低，預(yù)計(jì)近幾年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間。2002年2月底，湖北省提出了構(gòu)建“武漢城市圈”的設(shè)想，即以武漢市為中心，組建黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門8個(gè)周邊城市的“1+8”經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體。隨著這一構(gòu)想的逐步實(shí)施，將逐步壯大武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步提升武漢作為中心城市的地位和作用，增強(qiáng)武漢市的輻射能力和影響力，促進(jìn)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。從武漢房地產(chǎn)的發(fā)展歷程里看，經(jīng)歷了從城區(qū)——郊區(qū)——回歸城區(qū)的發(fā)展歷程，自從上世紀(jì)九十年度初期房地產(chǎn)熱開始

7、，開發(fā)項(xiàng)目主要集中于老城區(qū)；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開始逐步向城郊結(jié)合部擴(kuò)展，其他開發(fā)商也順勢(shì)而上，后湖片區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)以及盤龍城開發(fā)區(qū)等均成為開發(fā)熱點(diǎn)，但由于遠(yuǎn)城區(qū)由于交通、商業(yè)、教育、金融等大配套還存在一定空白點(diǎn)，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區(qū)則由于近幾年武漢市大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠化、環(huán)保等均有長(zhǎng)足的進(jìn)步，開發(fā)熱點(diǎn)又逐步回歸城區(qū)，尤其以世貿(mào)濱江、香港瑞安以及和計(jì)黃埔在老城區(qū)高調(diào)竟拍土地為代表，這些跡象

8、表明，開發(fā)老城區(qū)的春天已經(jīng)來臨。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項(xiàng)目項(xiàng)目地址：23專業(yè)好文檔南起江漢路、北至一元路路，東臨長(zhǎng)江，西達(dá)中山大道，包括原英、法、俄三國(guó)原租界，涵蓋了原租界區(qū)的大部分區(qū)域。占地面積：1600畝；其中一期啟動(dòng)區(qū)130畝?？偨ㄖ娣e：465萬平方米，其中一期啟動(dòng)區(qū)280000平方米容積率：4.36，其中一期啟動(dòng)區(qū)3.23.建設(shè)內(nèi)容