漢口中心城區(qū)(原租界)改造項目可行性研究報告(啟動區(qū)

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1、漢口中心城區(qū)（原租界）改造項目可行性研究報告（啟動區(qū)）武漢城市投資集團(tuán)有限公司武漢橋建集團(tuán)有限公司二○○六年七月目錄第一部分總論1一、項目建設(shè)背景1二、項目概況2三、建設(shè)單位概況3四、編制依據(jù)與研究范圍5第二部分項目建設(shè)必要性6一、從歷史角度看，6二、從文化角度看6三、從城市發(fā)展的角度看6四、從構(gòu)建和諧社會的角度看6五、從經(jīng)濟(jì)價值的角度看6第三部分項目的市場分析6一、武漢市的自然經(jīng)濟(jì)環(huán)境與城市概況6二、武漢市的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力分析6三、武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析6四漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項目競爭優(yōu)勢分析6五項目發(fā)展定位6六項目推廣策略和手段6第四部

2、分建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排6一、建設(shè)條件6二、工程進(jìn)度安排6第五部分項目的規(guī)模和性質(zhì)6第六部分工程設(shè)計6一、建筑設(shè)計6二、結(jié)構(gòu)設(shè)計6三、裝修6第七部分交通、消防、環(huán)保6一、交通6二、消防6三、給排水功能要求6四、環(huán)境保護(hù)6第八部分投資估算與資金籌措6一．投資估算6二.資金籌措6第九部分收入估算6一、計算期估算6二、銷售（租賃）收入估算6第十部分財務(wù)效益分析6一、現(xiàn)金流量分析6二、內(nèi)部收益率6三、靜態(tài)投資收益率分析6四、債務(wù)清償能力分析6第十一部分結(jié)論與建議6一、結(jié)論6二、建議6附表1啟動區(qū)總投資明細(xì)表附表2啟動區(qū)資金運用籌措表附表3啟動區(qū)損益表附表4啟動區(qū)還本付息

3、表附表5啟動區(qū)全部投資現(xiàn)金流量表附表6啟動區(qū)開發(fā)進(jìn)度表第一部分總論一、項目建設(shè)背景改革開放以來，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產(chǎn)成本已使中國成為亞洲地區(qū)，乃至世界最具投資吸引力的國家之一。在2005年三月份閉幕的人代會上，溫家寶總理在政府工作報告中正式提出了“中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會向中部地區(qū)傾斜，刺激經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。地處腹地的中部六省面臨著一次全新的歷史發(fā)展機(jī)遇，武漢作為中部省會城市的龍頭，理應(yīng)走在快速發(fā)展的前列，盡早實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的騰飛?！笆濉逼陂g，武漢市經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展勢頭，2001

4、～2005年間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長12％以上，2005年武漢的地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2238億元，人均生產(chǎn)總值首次突破3000美元，達(dá)到3245美元。固定資產(chǎn)投資突破1000億元；社會消費品零售總額突破了1000億元。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)良好發(fā)展，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2001～2004年，武漢市的房地產(chǎn)市場形成了快速增長局面，發(fā)展態(tài)勢良好。2000年，全市房地產(chǎn)投資僅為101億元，到2004年則達(dá)到了233億元，增長了130％，特別是近兩年，增長率接近30%。市場供求平穩(wěn)增長，2004年全市房屋竣工面積為702.29萬平方米，同比增長12.9%。商品房銷售面積為658.0

5、8萬平方米，同比增長21.2%。2003、2004年房地產(chǎn)銷售價格年均增長12％左右，截止2005年年底，武漢住宅均價為3416元/平方米，比2004年均價增長18%，仍然保持平穩(wěn)的發(fā)展勢頭。與全大中城市相比，武漢的房價總體偏低，預(yù)計近幾年武漢房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。2002年2月底，湖北省提出了構(gòu)建“武漢城市圈”的設(shè)想，即以武漢市為中心，組建黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門8個周邊城市的“1+8”經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體。隨著這一構(gòu)想的逐步實施，將逐步壯大武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步提升武漢作為中心城市的地位和作用，增強(qiáng)武漢市的輻射能力和影響力，促進(jìn)武漢房地產(chǎn)

6、市場的發(fā)展。從武漢房地產(chǎn)的發(fā)展歷程里看，經(jīng)歷了從城區(qū)——郊區(qū)——回歸城區(qū)的發(fā)展歷程，自從上世紀(jì)九十年度初期房地產(chǎn)熱開始，開發(fā)項目主要集中于老城區(qū)；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經(jīng)濟(jì)適用房項目開始逐步向城郊結(jié)合部擴(kuò)展，其他開發(fā)商也順勢而上，后湖片區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)以及盤龍城開發(fā)區(qū)等均成為開發(fā)熱點，但由于遠(yuǎn)城區(qū)由于交通、商業(yè)、教育、金融等大配套還存在一定空白點，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區(qū)則由于近幾年武漢市大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠化、環(huán)保等均有長足的進(jìn)步，開發(fā)熱點又逐步回歸城區(qū)，尤其以世

7、貿(mào)濱江、香港瑞安以及和計黃埔在老城區(qū)高調(diào)竟拍土地為代表，這些跡象表明，開發(fā)老城區(qū)的春天已經(jīng)來臨。二、項目概況項目名稱：漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項目項目地址：南起江漢路、北至一元路路，東臨長江，西達(dá)中山大道，包括原英、法、俄三國原租界，涵蓋了原租界區(qū)的大部分區(qū)域。占地面積：1600畝；其中一期啟動區(qū)130畝?？偨ㄖ娣e：465萬平方米，其中一期啟動區(qū)280000平方米容積率：4.36，其中一期啟動區(qū)3.23.建設(shè)內(nèi)容：對于列入國家及省市重點保護(hù)的歷史建筑予以保護(hù)、維修，實現(xiàn)整舊如舊，還原歷史舊貌；對于現(xiàn)有現(xiàn)代高層建筑予以整治，使其與周邊歷史建筑相協(xié)調(diào)；對于無