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1、張家港項目全程策劃報告一、項目概況1、位置本項目位于暨陽湖區(qū)東側(cè)，南臨南二環(huán)路，西接金港大道。2、技術經(jīng)濟指標占地約18公頃，規(guī)劃總建筑面積約30萬平方米（其中住宅約24萬平方米，地下室面積約6萬平方米）3、地塊形態(tài)整個地塊呈南北狹長走勢，東西長約250米，南北長約850米。4、交通9路（東線、西線）、212路、213路均在本案附近有站點（暨陽湖站），去汽車站、圖書館、人民醫(yī)院、市中心等都很方便。5、周邊配套ü?????????公園：西側(cè)為市政府投資興建的占地4.41平方公里的暨陽湖生態(tài)園區(qū)，同時還規(guī)劃有地下信道和本項目融為一體；北面還有
2、一個小公園。ü?????????學校：暨陽湖實驗中學、張家港第四中學（將搬遷）ü?????????醫(yī)院：北側(cè)為總投資約為3.5億元的市最大的民營和康健中心——澳洋醫(yī)院。ü?????????菜市場：暨陽湖菜場。42ü?????????商業(yè)：九洲家具裝飾城、張家港國泰服裝工業(yè)園、五星電器、大富豪布藝城、歐派櫥具、名誠布藝展示中心、百盛布藝、大自然家居等，而且本項目距市中心步行街約為1500米。ü?????????餐飲：地中海大酒店、花中城大酒店、綠色田園酒店、揚名閣大酒店、天地豪情大酒店、新京華大酒店、巴屬演義酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡
3、廳、金粉世家等。本案的生活商業(yè)娛樂等配套都集中在本項目北側(cè)沿金港大道的兩側(cè)，尤其是在南苑西路以北。配套齊全，學校、醫(yī)院、市場、公園、餐飲等一應俱全，距步行街只1500米的距離。二、項目SWOT分析1、優(yōu)勢分析ü?????????配套齊全，周邊衣食住行齊全。ü?????????交通方便，去市中心也才2、3分鐘車程。ü?????????本項目地塊大，形狀較為規(guī)整，可以做出較好的綠化和公建配套，如建濕地公園、功能會所等。ü?????????本項目的產(chǎn)品多樣化，小高層、高層、獨棟聯(lián)排迭加別墅都有涉及。42ü?????????本項目靠西面因為有占地
4、4.41平方公里的暨陽湖生態(tài)園區(qū)正在興建，所以小區(qū)內(nèi)靠西面的住宅將會有很好的景觀，其價值也會有很大的提升。ü?????????項目規(guī)劃中有地下道路直通，不需穿越金港大道就可進入生態(tài)園區(qū)，將暨陽湖生態(tài)園區(qū)變成項目的后花園，與其它周邊近湖的地塊相比有較大的優(yōu)勢。ü?????????市最大的民營和康健中心——澳洋醫(yī)院建成后無形中會成為本小區(qū)的配套設施。ü?????????小區(qū)內(nèi)部將規(guī)劃建設一個江蘇地區(qū)尚無的濕地公園。全省首創(chuàng)的規(guī)劃優(yōu)勢，會形成項目的重要賣點。2、劣勢分析ü?????????本項目臨南二環(huán)路和金港大道兩條主干道，臨街部分住宅會有噪
5、音和空氣污染的影響，但本項目沿道路的部分會有大面積的綠化帶，會減少這方面的影響。ü?????????本項目附近缺乏一些基本生活配套，如超市、商場、便利店等。ü?????????項目地塊的南北狹長，在建筑單體排列會帶來難度。ü?????????42項目與華西公司地塊相比，位于暨陽湖的東面，南面的景觀和其相比存在劣勢。華西公司地塊南面臨湖，優(yōu)于本案。這在規(guī)劃設計是要考慮建筑的朝向?？稍O當往西面暨陽湖方向偏移。ü?????????項目用地中需配合市政工程進行綠化設計，減少了可建面積，增加開發(fā)成本。3、機會分析ü?????????2004年是張家
6、港房地產(chǎn)銷售形式比較緊張的一年，但隨著城市建設速度的加快、土地成本及樓盤品質(zhì)的提高，該市的房地產(chǎn)會在新的一年回暖。ü?????????張家港政府為支持小高層和高層項目，出臺了政策：2007年12月31日前在張家港購買小高層、高層維修基金只需按多層交納；對小高層、高層的業(yè)主實行電梯運行費政府補貼方式。這些政策必然會有利于本項目中的小高層、高層項目的銷售。ü?????????暨陽湖生態(tài)園區(qū)的建成，加上周邊多個樓盤的落成，本項目會形成為湖濱高檔住宅區(qū)，必然會給本項目提升檔次。ü?????????本項目開發(fā)商的實力和品質(zhì)在本市都有很好的口碑，這也
7、給本項目帶來了好的形象。4、威脅分析42ü?????????周邊的幾個競爭個案會對本項目造成一定影響，如南城花園（在售）、圣淘沙花園、城市綠洲、東湖苑等，而且華西房地產(chǎn)公司在本項目不遠處就有一塊地要開發(fā)。ü?????????張家港第四中學的搬遷將會給本案未來配套訴求帶來一定影響。ü?????????產(chǎn)品同質(zhì)性，訴求相同性的情況將給本案營銷帶來抗性。一、市場定位1、總體定位暨陽湖畔?豪情人生30萬平米生態(tài)湖景生活領地——全城首創(chuàng)濕地活水·全湖景觀國際化精品社區(qū)支撐點：ü?????????符合暨陽湖的定位：暨陽湖將建成集休閑、娛樂、度假、居住
8、為一體的，體現(xiàn)生態(tài)園林特色的新城區(qū)，并將成為長江三角洲旅游圈內(nèi)的一個新亮點。ü?????????暨陽湖生態(tài)園區(qū)珍稀的景觀資源是本案的一大支撐點。ü?????????項目獨有的生態(tài)濕地景觀，45
