項(xiàng)目全程策劃報(bào)告.docx

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1、項(xiàng)目全程策劃報(bào)告1重慶市概況1.1重慶市經(jīng)濟(jì)概況重慶市直轄以來，GDP由1997年的1360.24億元增長到2009年的6528.72億元，年均增長12%。09年重慶市人均GDP達(dá)到3395美元，突破3000美元，全國排名第13位，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)全新的階段。分區(qū)域看，“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”完成地區(qū)生產(chǎn)總值5076.48億元，比上年增長14.2%，占全市生產(chǎn)總值的77.8%；渝東北翼完成1096.07億元，增長18.8%，占全市的16.8%；渝東南翼完成356.17億元，增長14.7%，占全市的5.4%。今年第一季度，重慶GDP為1698.85億，同比增長19.3%，預(yù)計(jì)全年G

2、DP增長可達(dá)16%。重慶09年投資增長穩(wěn)健，全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5317.92億元(如圖1)，比去年同期增長31.5%。今年1—4月投資總額為1289.7712億元，同比增長31.4%。其中房地產(chǎn)投資345.6606億元，占總投資26.8%，同比增長40.31%。圖1：2009年固定資產(chǎn)投資走勢重慶提出建設(shè)“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的概念。重慶市政府表示要提前五年，即到2015年在全市率先實(shí)現(xiàn)全面小康，帶動(dòng)全市在西部地區(qū)提前三年率先實(shí)現(xiàn)全面小康。到2020年，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈地區(qū)生產(chǎn)總值力爭在2005年基礎(chǔ)上翻三番，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破8000美元；常住人口達(dá)到2200萬人，城鎮(zhèn)化率提

3、高到80％。重慶市政府于2009年發(fā)布了圖2：“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”《宜居重慶總體規(guī)劃》，將從居住條件、公共空間、服務(wù)設(shè)施三部分來打造“宜居重慶”(宜居重慶、暢通重慶、森林重慶健康重慶、安全重慶)。根據(jù)《宜居重慶總體規(guī)劃》總體目標(biāo)，2009年-2012年4年間，將斥資8761億元，把重慶市建成為西部(最)宜居城市之一。2013年到2017年，將持續(xù)投入巨資，將我市建成全國(最)宜居的城市之一。國家級的“兩江新區(qū)”獲批為重慶投資環(huán)境增添了重要砝碼，交通、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、投資環(huán)境將得到極大改善，長遠(yuǎn)來看這無疑會(huì)為重慶房地產(chǎn)注入一劑有力的“強(qiáng)行針”。1.2重慶市房地產(chǎn)市場概況重慶自20

4、07年開始進(jìn)行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革，制定了未來10年明確的城市化目標(biāo)：到2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)60%，這無疑給重慶房地產(chǎn)市場帶來巨大的剛性需求。(1)商品房方面針對部分地區(qū)房價(jià)過快上漲的現(xiàn)象，國家實(shí)施了有史以來最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，一線城市以及部分二線城市的房地產(chǎn)市場在調(diào)控之下受到了不同程度的影響。表1.：2009.11—2010.4重慶市整體住宅供求今年前三個(gè)月，重慶市商品房銷售面積765.68萬平方米，相比去年一季度商品房銷售面積623.52平方米，同比增長22.8%。雖然開年以來國家針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷，力度一次比一次加大，但是從前三季度的銷售面積來看重慶的房地產(chǎn)市場

5、并沒有受到太大影響。(2)土地市場國土資源部就公布了2010年土地用地指標(biāo)，重慶土地供應(yīng)6449公頃(表2)。比去年的5000公頃計(jì)劃用地增長了近20%，土地供應(yīng)充足。表2.：2010年各省(區(qū)、市)住房供地計(jì)劃匯總表(部分)(單位：公頃)行政轄區(qū)住房建設(shè)用地供應(yīng)總量保障性住房用地棚改房用地中小套型商品房用地三類用地占總量廉租房經(jīng)濟(jì)適用房合計(jì)184748.857051.2917402.336605.5680430.9976.60%北京25001020082072070.00%上海110002504507070.00%江蘇13009.53155.91890.122183.5352

6、88.273.20%重慶6449.01264.881279.74191.393033.0173.90%四川8160.23351.021033.29682.634137.476.00%從上表中看出北京只有2500公頃，上海是1100公頃，天津是1740公頃，3個(gè)直轄市加起來才5340公頃，與重慶的6449.01公頃相比，尚有一定的差距。重慶一半供應(yīng)土地將建90平方米內(nèi)的中小戶型，作為西部重鎮(zhèn)，重慶分到了住房建設(shè)用地供應(yīng)總量18萬公頃里的6449.01公頃，比去年的5000公頃計(jì)劃用地增長了近20%，建面在90平方米以上的大戶型今年也不吃香了，因?yàn)榻衲暝谟骞?yīng)的近一半的土地上，規(guī)定

7、必須修建中小套型商品房。從表2中可以看出，重慶總用地計(jì)劃是6449.01公頃，其中保障性住房1544.62公頃，包含在保障性住房中的包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，前者264.48公頃，后者1279.74公頃。此外，重慶棚改房用地指標(biāo)為191.39公頃，中小套型商品用地指標(biāo)3033.01公頃。這三類用地占渝2010年供應(yīng)土地總量的73.90%，略高于國土資源部要求的"占比超70%"這根紅線。(3)房地產(chǎn)價(jià)格方面前三個(gè)月重慶市商品房均價(jià)3662元，同比漲了23%。今年一季度商品房銷售額為280.43億