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1、融橋國際公館銷售策劃方案[內(nèi)容摘要]結(jié)合對融橋國際公館的整體情況，市場現(xiàn)狀，福州土地市場利用狀況，樓盤成交量，對項(xiàng)目的SWOT分析，自身樓盤的價(jià)格定位，通過和競爭對手的項(xiàng)目定位的比較，最終達(dá)到的銷售目標(biāo)，及廣告推廣，推廣費(fèi)用等方面綜合考慮，根據(jù)以上各方面信息估算出在整個(gè)銷售過程中所需的大致費(fèi)用，從而為該項(xiàng)目制定一套適合的銷售策劃方案。[關(guān)鍵詞]銷售策劃廣告推廣項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目整體概況融僑國際公館地處群眾東路、六一路交匯處，毗鄰五一廣場、于山、晉安河公園，周邊有沃爾瑪、市體育館、市中心三大商圈。融僑國際公館總占地55.47畝，總建筑面積約12萬㎡，規(guī)劃7幢樓：其中1幢2層商業(yè)及配套用房和6幢1
2、8-31層城市地標(biāo)住宅建筑。融僑國際公館社區(qū)共享3000㎡城市開放園林，設(shè)有8000㎡中央景觀、奢享大堂、層峰會所等配套。表1：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)名稱具體數(shù)據(jù)20基地面積6360M2總建筑面積120000M2其中：住宅建筑面積M2所占比例%商業(yè)建筑面積M2所占比例%地下室建筑面積M2所占比例%綜合容積率2.5建筑密度35%集中綠化率20%總戶數(shù)580戶其中：五房一廳1#7#樓50戶各占比例11.6%四房一廳3#6#樓116戶各占比例20%三房一廳5#樓68戶所占比例11.7%機(jī)動車停車位（小區(qū)內(nèi)）99輛其中：室內(nèi)84輛所占比例84.85%室外15輛所占比例15.15%（三）周邊環(huán)境融橋國際
3、公館位于群眾東路、六一路交匯處，擁有極好的地理位置，擁有三大商圈，因此周邊的配套設(shè)施齊全。如周邊的餐飲：白宮大酒店、福中福大酒店、新華美大酒店、閩都大酒店、阿波羅大酒店、美海大酒店、銀華賓館、如家酒家、黃歧海鮮酒樓、福川日本料理、德克士、南島漁村、豪享來等。表2：周邊環(huán)境購物飲食休閑娛樂文化學(xué)府醫(yī)療站點(diǎn)交通路線20長城沃爾瑪、多媒體生活廣場、利嘉沃爾瑪、聯(lián)信好又多、利嘉城、永樂家電等翡翠明珠溫泉會所、太陽城桑拿、玩得火KTV、萬豪溫泉桑拿、元一茶道館、日月新足浴、利嘉溫泉會所、火足神農(nóng)等光明小學(xué)、閩江學(xué)院附中、群眾路小學(xué)、臺江第五中心小學(xué)，國貨路小學(xué)，象園中心小學(xué)等福建醫(yī)大附屬第一醫(yī)院、協(xié)和
4、醫(yī)院、省婦幼保健醫(yī)院、市婦幼保健醫(yī)院、中山醫(yī)院、回春藥店、福州第六人民醫(yī)院、榕參藥店、象園街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等59路,74路,K2路(王莊站)（四）項(xiàng)目SWOT分析所謂的SWOT就是融僑國際公館項(xiàng)目自身的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅，通過這四個(gè)方面進(jìn)行分析，可對項(xiàng)目的多方面內(nèi)容來個(gè)總的概括，并且從中得出對策。表3：項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會（O）威脅（T）A、生活的配套齊全。有沃爾瑪，好又多等大型超市，購物和娛樂場所多，還有醫(yī)療，教育，儲蓄等方面都具備了。A、六一路和群眾東路交匯處，周邊的路段到高峰期的時(shí)候車流量大，易堵車A、使得該地區(qū)更加熱鬧，增加人流量A、周邊尚有群升白馬郡、正
5、榮潤城和融僑外灘三個(gè)質(zhì)量相對較高的樓盤，競爭壓力相對較大。B、交通便捷。有公交59路，74路等B、該樓盤所處的地段繁華程度較差；物業(yè)較差B、相比周邊競爭樓盤，價(jià)格較低C、從目前福州市房地產(chǎn)市場來看，其成交量處于相對低迷狀態(tài)，投資風(fēng)險(xiǎn)相對較大。（五）對策1、結(jié)合前面的因素分析，可以看出，融橋國際公館雖然存在一些劣勢，諸如，競爭壓力大，綠地率相對較低等等，可適當(dāng)增加相關(guān)方面的綠化；周邊競爭樓盤多，可以在其它方面增加優(yōu)惠。202、該項(xiàng)目所處地段在群眾東路、六一路交匯處，自然環(huán)境較好；因此可以利用周邊環(huán)境資源，對此加以宣傳。綜上所述，由于該地塊地理位置優(yōu)勢，交通便利，且區(qū)位的各方面環(huán)境好，投資價(jià)值的
6、潛力還是很大的。二、市場狀況分析（一）福州房地產(chǎn)土地市場整體情況以圖表表示福州樓市進(jìn)入9月以后風(fēng)云突變，“金九銀十”已經(jīng)過去，一手房成交量不斷創(chuàng)下新高，二手房市場亦呈現(xiàn)出回暖跡象，議價(jià)幅度開始收窄，跳價(jià)重現(xiàn)市場，土地市場仍然捉摸不定，底價(jià)成交與地王同現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，福州在今年10月份期間加推、開盤的樓盤有十多家，從開盤量上來看，開發(fā)商對樓市的預(yù)期還是很樂觀的。但樓市僵局能否打破，關(guān)鍵還在于開發(fā)商的降價(jià)幅度。2010上半年，福州土地交易量為1481.45畝，超過去年全年的土地交易量。2010年10月25日，馬尾區(qū)又成功出讓4幅地塊，其中3幅為商務(wù)用地，1幅為商住用地，，均成功出讓，今年的土地
7、供應(yīng)是大規(guī)模的，并且含金量高，均價(jià)也提高不少，這樣一來，可以從一定程度上抑制地價(jià)不理性的上行，一定程度上也保證了商品房的供應(yīng)量。10月，福州頒布樓市限購令后一周，國家在住房公積金利率方面又相對調(diào)高了0.25%，利率的微小提升對房地產(chǎn)市場的實(shí)際影響不大，但開發(fā)商仍繼續(xù)盲目漲價(jià)，就造成了較大的影響。在限購令、加息等一連串調(diào)控政策背景下，福州豪宅市場卻開始悄悄發(fā)力。10月份，融信戴維城、三盛托斯卡納、北緯25N安妮
