房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)

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1、杭州精英在線(xiàn)系列課件http://www.jy365.net房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)聶梅生中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)我今天發(fā)言的題目是房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)是一邊擔(dān)著投資，同時(shí)又擔(dān)著消費(fèi)。它的走向和它的變化無(wú)論是對(duì)投資板塊還是消費(fèi)板塊都會(huì)有很大的影響。中央也非常高度重視這個(gè)行業(yè)。我們回顧一下中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中關(guān)于房地產(chǎn)的原話(huà)，第一段是保障房，保障房是放到重中之重。第二塊是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。關(guān)于這句話(huà)，最近有很多的解讀和質(zhì)疑，什么叫合理，什么叫回歸？在不動(dòng)搖的前提之下，我想2012年中央是要給出什么叫合理房?jī)r(jià)，怎么樣叫回歸？在這之前很多研究人員，包括我在內(nèi)都在研

2、究這個(gè)問(wèn)題，我們的這些意見(jiàn)也會(huì)反饋上去和中央最終的決策會(huì)給大家一個(gè)合適的解釋。第三塊是加快普通商品房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。這寫(xiě)到非常重要的位置上去，這一段并不是和保障房在一起，是兩塊，雙軌制當(dāng)中的另外一軌，第一段是保障，這一塊是普通商品房的建設(shè)。擴(kuò)大有效供給，加快建設(shè)，相對(duì)來(lái)說(shuō)供給多了需求就得上去，供需才能平衡，供需平衡了，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能健康發(fā)展，如果我們光是加大供給，加快建設(shè)，需求仍然是像現(xiàn)在這樣，交易量急速下滑，陷入觀望的情緒，形成的是一個(gè)積壓房。在說(shuō)到這一點(diǎn)的時(shí)候，這里釋放一個(gè)非常積極的信號(hào)，在中低價(jià)位和中小戶(hù)型的普通商品房這塊交易量的恢復(fù)，從這一塊可以看出來(lái)既然是擴(kuò)大供給，當(dāng)然要恢復(fù)需求

3、，恢復(fù)需求就是交易量要恢復(fù)。一、2009-2011年房地產(chǎn)總體情況杭州精英在線(xiàn)系列課件http://www.jy365.net我們說(shuō)了半天房地產(chǎn)，到底這個(gè)情況這三年來(lái)是不是像我們傳媒講的這個(gè)情況呢？我從數(shù)據(jù)上看不出來(lái)，我們看一下到底2009年到2011年11月份整個(gè)房地產(chǎn)情況是怎么樣。從房地產(chǎn)投資來(lái)看，2009年是36000億，2010年是48000億，到現(xiàn)在為止還差一個(gè)月的的數(shù)據(jù)出來(lái)是55000億，今年的房地產(chǎn)投資大大高于去年的48000億，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資的拉動(dòng)，今年達(dá)到了歷史上的最高點(diǎn)，不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資下降對(duì)今年的GDP有什么影響？從銷(xiāo)售面積，大家都說(shuō)怎么樣，實(shí)際上2009年賣(mài)了9

4、億平方米，去年賣(mài)了10億平方米，現(xiàn)在賣(mài)了9億平方米，12月份的數(shù)據(jù)還沒(méi)加進(jìn)去，再怎么著也能達(dá)到2009年的水平，比2010年稍低一點(diǎn)，也沒(méi)有下滑30%、50%的交易量，看不出來(lái)急劇，這都是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。今年的交易量還可以，怎么樣都能到9億，8.96億，肯定能達(dá)到9億，交易量肯定能達(dá)到9億多甚至10億。銷(xiāo)售額也沒(méi)有太大問(wèn)題，去年賣(mài)了55000億，現(xiàn)在賣(mài)了50000億，還有一個(gè)月，能少到哪去？平均房?jī)r(jià)是在漲，并不是在降。我們把這兩個(gè)一除，盡管?chē)?guó)家統(tǒng)計(jì)局不公布全國(guó)的平均房?jī)r(jià)，把交易量和交易額一除就可以，包括商業(yè)地產(chǎn)在里面。2010年比2009年平均房?jī)r(jià)的漲幅是漲了7.2%，前11個(gè)月我們的平均房

5、價(jià)這兩個(gè)數(shù)字一除是5400元，比去年的5000元又漲了6.7%，漲幅在回落，從7.2%到6.7%。1至9月份是5500元，1至10月是5474元，這個(gè)數(shù)字在降，平均房?jī)r(jià)在降，在12月份還會(huì)降，可能會(huì)回到5100元或者5200元。我估計(jì)到年底跟去年的漲幅可能會(huì)在5%左右。必須跟大家交待清楚，目前的房地產(chǎn)是怎么樣的情況，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)就是這樣的情況。但是它在加快調(diào)整，調(diào)整的速度非?？臁６?、房地產(chǎn)市場(chǎng)加快調(diào)整從投資來(lái)講，雖然1至11月有將近30%的增幅，但是看11月當(dāng)月一下子就下來(lái)了，11月當(dāng)月只有20%。我估計(jì)12月會(huì)在20%以下，明年一季度房地產(chǎn)投資的增幅有可能在百分之十幾。有的估計(jì)更加悲觀，

6、總而言之會(huì)在20%以下，會(huì)低于固定資產(chǎn)投資的增幅。我們看看土地，其實(shí)土地降得比房?jī)r(jià)多，同比到11月份土地供應(yīng)量減少55%，價(jià)格同比下跌7%。房?jī)r(jià)上漲6.7%，土地價(jià)格下跌7%?？吹贸鰜?lái)土地是我們調(diào)控最敏感的因素，漲房?jī)r(jià)的時(shí)候形成地王，降房?jī)r(jià)的時(shí)候或者房地產(chǎn)市場(chǎng)不好的時(shí)候，首先降下來(lái)的是土地。因?yàn)橥恋乇确績(jī)r(jià)下降得多得多。市場(chǎng)的景氣指數(shù)，6個(gè)月連續(xù)下跌以后達(dá)到了不景氣區(qū)99.87，低于100就不景氣，顯現(xiàn)出市場(chǎng)在加快調(diào)整，整個(gè)加快調(diào)整的局面是這樣的。這里再回放一下交易量，這是去年的交易量，這是今年的交易量，我估計(jì)12月份怎么都不會(huì)出現(xiàn)翻番，像去年11月和12月翻番，其實(shí)就是因?yàn)檫@個(gè)翻番把房?jī)r(jià)頂上去

7、，導(dǎo)致限購(gòu)、限價(jià)，因?yàn)槿ツ?2月份的數(shù)據(jù)太離譜。我說(shuō)這個(gè)數(shù)據(jù)劃上去是不是錯(cuò)了，結(jié)果真的是這樣。今年不會(huì)有這樣的情況，可能還會(huì)有9000萬(wàn)平方米稍微下去一點(diǎn)。如果我們不看12月份和去年的全年交易量是差不多的，并不像媒體所說(shuō)的“金九泡湯，銀十沒(méi)戲”。銷(xiāo)售面積是這樣的情況。三、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資杭州精英在線(xiàn)系列課件http://www.jy365.net這個(gè)指數(shù)是景氣指數(shù)，有點(diǎn)像上