高星級(jí)酒店的籌備分析及計(jì)劃

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1、高星級(jí)酒店的籌備分析及計(jì)劃一、建立高星級(jí)酒店的目的：1、平臺(tái)與橋梁的作用：高星級(jí)酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過(guò)它可以融資、可以完成一些“高難度”的動(dòng)作。2、樹(shù)立企業(yè)的品牌：國(guó)內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級(jí)酒店，通過(guò)這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說(shuō)服力的窗口來(lái)展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬(wàn)平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級(jí)酒店在市場(chǎng)上很容易形成品牌

2、，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開(kāi)發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值，在開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級(jí)酒店。3、投資新建高星級(jí)酒店還有其他的益處：首先是投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不大；其次是成長(zhǎng)性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來(lái)看成長(zhǎng)性比較好；最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營(yíng)會(huì)形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流比利潤(rùn)還重要!正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。二、酒店的投資成本及回報(bào)分析：1、按照建筑單位面積的價(jià)格（不包括買(mǎi)

3、地的錢(qián)）：五星級(jí)酒店一般為：9000—10000元/m2，（四星級(jí)酒店一般為：7000—9000元/m2；）2、按照客房總數(shù)計(jì)算：五星級(jí)總造價(jià)=房間數(shù)×150萬(wàn)元/間3、以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為120m2～180m2，（四星為90m2～110m2）4、投資成本類(lèi)別比例的大致劃分：土建成本占30%、機(jī)電成本占30%、裝修成本占40%；5、中國(guó)的五星級(jí)酒店投資回報(bào)率能達(dá)到8%或9%就不錯(cuò)了，一般投資回報(bào)周期為15-20年。三、選擇建立五星級(jí)的類(lèi)別：是商務(wù)酒店兼帶一般會(huì)議

4、功能酒店？純度假型酒店？度假兼會(huì)議型酒店？酒店類(lèi)別各項(xiàng)功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐飲娛樂(lè)休閑會(huì)議會(huì)展住宿商務(wù)酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★☆☆☆☆☆★★★★度假酒店★★★☆★★★☆★★★★★★☆☆☆☆☆☆★★★★商務(wù)會(huì)議型酒店★★★★★★☆☆★☆☆☆★★★★★★★☆★★★★商務(wù)會(huì)展型酒店★★★☆★★☆☆★★☆☆★★★★★★★★★★★★四、選址——可行性調(diào)查報(bào)告（自己做，同時(shí)請(qǐng)酒店專(zhuān)業(yè)人士做，然后對(duì)比）——酒店建造成本的大致分析五、組建自己的一個(gè)酒店專(zhuān)業(yè)籌建合作伙伴——請(qǐng)酒店專(zhuān)業(yè)裝飾設(shè)

5、計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在這個(gè)過(guò)程中，要詳細(xì)分析：1、酒店檔次、類(lèi)別的確定；2、各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱(chēng)、功能布局、各占建筑面積比例；3、各項(xiàng)硬件滿足高星級(jí)星級(jí)評(píng)定硬件要求、滿足經(jīng)營(yíng)管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤(rùn)、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求；4、第3項(xiàng)的具體實(shí)施方案；5、預(yù)期未來(lái)5—10年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；六、形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后，找一家建筑設(shè)計(jì)院按照此酒店初步設(shè)計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）——會(huì)審——酒店專(zhuān)業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司

6、出酒店裝飾深化設(shè)計(jì)方案——會(huì)審——將裝飾深化設(shè)計(jì)方案遞交建筑設(shè)計(jì)院，由建筑設(shè)計(jì)院統(tǒng)一出施工圖紙（各專(zhuān)業(yè)藍(lán)圖）——開(kāi)始施工，同時(shí)酒店專(zhuān)業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專(zhuān)業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)解決問(wèn)題。七、籌備中酒店主要負(fù)責(zé)人的定位及入場(chǎng)；1、籌建總經(jīng)理（籌建部負(fù)責(zé)人）：①懂酒店土建、設(shè)備安裝、裝修工程施工組織、流程，各專(zhuān)業(yè)對(duì)口環(huán)節(jié)；②做過(guò)酒店工程維修管理，懂酒店幾大硬件設(shè)備系統(tǒng)的基本配置、選型及市場(chǎng)狀況（中央空調(diào)、電梯、鍋爐、給排水、中水、強(qiáng)電、弱電、配發(fā)電、消防控制等系統(tǒng)）；③做過(guò)酒店全面的經(jīng)營(yíng)管理，知曉餐飲、娛樂(lè)、

7、客房、會(huì)議等經(jīng)營(yíng)管理細(xì)節(jié)，明白酒店經(jīng)營(yíng)管理者的需求，明白客戶的各種消費(fèi)需求，只有這樣才能做出真正符合酒店及客人需求的好設(shè)計(jì)；④懂酒店的人力資源管理及財(cái)務(wù)管理，能很好地控制人力成本、酒店經(jīng)營(yíng)成本（餐飲原料、工程維修材料、能耗、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他辦公費(fèi)用等等）；⑤精通酒店星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；⑥懂酒店基本設(shè)計(jì)，酒店整體平面功能布局，能夠和建筑設(shè)計(jì)院及裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行溝通，審定各建筑及裝飾設(shè)計(jì)圖紙；⑦能夠制作酒店投資概算、酒店經(jīng)營(yíng)預(yù)算、酒店投資回報(bào)分析；⑧能夠制作酒店籌建施工總體規(guī)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、各專(zhuān)業(yè)工種施工進(jìn)場(chǎng)時(shí)

8、間，各專(zhuān)業(yè)間的交叉配合、協(xié)調(diào)，現(xiàn)場(chǎng)工程問(wèn)題的處理辦法，施工變更處理，施工成本控制等等；2、酒店工程總監(jiān)（經(jīng)理）；最關(guān)鍵的是工程總監(jiān)了，工程總監(jiān)一般是在酒店從工程部經(jīng)理做上來(lái)的，對(duì)于酒店的幾大硬件設(shè)備非常清楚，強(qiáng)項(xiàng)應(yīng)該是設(shè)備的選型、維修、保養(yǎng)、運(yùn)行成本控制方面，但對(duì)于酒店各功能區(qū)的布局設(shè)計(jì)等具體細(xì)節(jié)，如廚房配合餐飲接待量需要多大面積、廚房與餐廳流線怎么考慮合適、用電負(fù)荷多大、水龍頭要布置到哪些位置、炒灶需要多少口才夠，配合著會(huì)議接待規(guī)模，其餐飲大廳需要多大