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《城市房屋拆遷中的制度缺陷與完善》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、城市房屋拆遷中的制度缺陷與完善當(dāng)前，在城市房屋拆遷中矛盾日益突出，案件大量增加而越發(fā)復(fù)雜。[②]一方面，反映出公民的權(quán)利意識增強(qiáng)，隨著民主法治的發(fā)展，公民開始敢于主張權(quán)利；另一方面，也暴露出在城市房屋拆遷中的法律制度的嚴(yán)重缺陷，既有法律制度在發(fā)展中的不完善，又有基本制度上的不合理。城市房屋拆遷中的利益沖突從表面看，是個人利益與國家利益以及社會公共利益的沖突；個人利益與開發(fā)商的商業(yè)利益的沖突，但實(shí)質(zhì)上，是國家的城市土地所有權(quán)帷與城市私有房屋所有人的房屋所有權(quán)及其⒘國有土地使用權(quán)的沖突；國家的城市土地黻所有權(quán)與開發(fā)商的國有土地使用權(quán)的沖突顴
2、；開發(fā)商的國有土地使用權(quán)與私有房屋所嘻有人的國有土地使用權(quán)的沖突。本文初步分析探討，希望引起關(guān)注。一、國家土荇地所有權(quán)與私人房屋所有權(quán)的沖突我國鷥實(shí)行土地公有制度，土地分為國家所有土棺地和集體所有土地，憲法對兩種土地所有權(quán)原則規(guī)定，《土地管理法》進(jìn)一步詳細(xì)⑶規(guī)定。關(guān)于城市土地的所有權(quán)，憲法第1擴(kuò)0條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有”羹；《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法Ｙ》也進(jìn)一步詳細(xì)規(guī)定。依據(jù)財產(chǎn)所有權(quán)理樹論，國家土地所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)包括占有、使瘀用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)能。城市私有房磺屋的所有權(quán)同樣包括這四項(xiàng)權(quán)能。城市私14/14嶺有房
3、屋的所有權(quán)取得時期和方式各種各樣躲，有的是過去的私房；有的是依房改優(yōu)惠政策購買的原公有住房；有的是購買的經(jīng)甥濟(jì)適用房；有的是在市場上購買的商品房搪，等等。不論以何種形式取得的私有房屋芳所有權(quán)，房屋所有權(quán)人都在享有該房屋所迎有權(quán)的同時，也當(dāng)然享有該房屋所在的國唷有土地的使用權(quán)。如果沒有土地使用權(quán)，就不可能享有房屋的所有權(quán)。憲法第1衡0條第4款規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依啄照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。土地管理法及有關(guān)寬法律法規(guī)進(jìn)一步規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制廂度。《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理換法》規(guī)定了國家對國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓肌制度，采取出讓和
4、劃撥兩種形式?！锻恋劁泄芾矸ā返?條規(guī)定“國家依法實(shí)行國有帛土地有償使用制度”，同時存在“劃撥國褂有土地使用權(quán)”形式；該法第9條規(guī)定國煞有土地“可以依法確定給單位或者個人使屜用”，這包含了國有土地的出讓和劃撥兩昆種形式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確規(guī)定裙城市國有土地使用權(quán)的出讓和劃撥形式。遒該法第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是蟯指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出堝讓給土地使用者，由土地使用者向國家支席付土地使用權(quán)出讓金的行為”；該法第2盹2條規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級柚以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳漭納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅
5、土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地綜使用者使用的行為”。14/14無論采取出讓形式還是劃撥形式，國家的城市土地的使用喚權(quán)都已經(jīng)轉(zhuǎn)移到土地使用者手中，有關(guān)政聒府依法代表國家處分了國家土地所有權(quán)中善的使用權(quán)，獲得了土地出讓金或者實(shí)現(xiàn)了社會公共利益。如果是開發(fā)商獲得土地使漭用權(quán)，則還要在出售商品房時再次轉(zhuǎn)讓國儀有土地使用權(quán)，以及房屋購買者再次轉(zhuǎn)讓彘房屋所有權(quán)以及該土地使用權(quán)。此時國家敏對該土地，還享有完整的一般所有權(quán)的四謙項(xiàng)權(quán)能嗎？其實(shí)不能。實(shí)際是：該土地由┢個人占有、使用，收益權(quán)國家已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，蒂只剩下了對所有權(quán)的處分權(quán)。而
6、處分國有土地的所有權(quán)，似乎沒有實(shí)際意義，因?yàn)殪V我國土地管理法只規(guī)定國家可以向集體征亡用土地[③]，沒有規(guī)定個人和組織可以屋向國家購買土地所有權(quán)。現(xiàn)行制度只能是暹處分土地使用權(quán)，而土地使用權(quán)已經(jīng)處分砟，在一定年限內(nèi)也不能再處分。所以，國從家對該幅土地的所有權(quán)，顯然不是完整的賾土地所有權(quán)，而是有限的土地所有權(quán)。至酈少是在私有房屋所有人土地使用年限內(nèi)，餼不能行使占有和使用權(quán)，也不能再擅自處眈分土地使用權(quán)。如果要恢復(fù)完整的國家土晌地所有權(quán)，依情依理依法，都應(yīng)當(dāng)?shù)却俩厥褂脵?quán)期限屆滿再收回，或者依法等價蘆有償征收。城市私有房屋的所有權(quán)則較瞠為
7、完整，完全具有財產(chǎn)所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，即具有占有、使用、收益、處分的權(quán)能喔。該所有權(quán)同樣具有限制，與國家的土地蕓所有權(quán)的有限性相反，城市私有房屋的所篡有權(quán)的有限性，在于土地使用權(quán)到期以后14/14圳是否重新申請續(xù)期以及是否得到批準(zhǔn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，載土地使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)椅使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲在屆滿前1年申請續(xù)期，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的重新簽訂土地使用合仲同，并支付土地使用權(quán)出讓金。如果土地鼎使用年限屆滿未申請續(xù)期或申請未獲批準(zhǔn)觥，該土地使用權(quán)將被國家無償收回。這樣嬪，房屋所有權(quán)也因沒有土地使用權(quán)而喪失覯。
8、現(xiàn)行法律制度的缺陷，在于沒有明確瞍的法律法規(guī)規(guī)定在城市私有房屋所有人享髫有國有土地使用權(quán)的期限內(nèi)，即在私有房窨屋所有人享有完整的房屋所有權(quán)的期間內(nèi)詳，對國家的有關(guān)土地所有權(quán)的必要限制；旅同樣也沒有規(guī)定私有房
