論我國城市房屋拆遷制度的不足與完善

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1、論我國城市房屋拆遷制度的不足與完善摘要：城市房屋拆遷是政府的一項工作職能。城市房屋拆遷關(guān)鍵字：城市房屋拆遷性質(zhì)不足完善弓I言第一章概述1.1城市房屋拆遷的概念及特征1.1.1概念城市房屋拆遷是指，依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋所有者或使用者給予補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。1.1.2特征第一，平等性。拆遷所涉及到的拆遷人和被拆遷人是平等的主體,在法律上享有平等地位，享有權(quán)利并承擔義務(wù)。第二，行政性。拆遷執(zhí)行主體是行使行政職權(quán)或是經(jīng)法律授權(quán)許可的行政機關(guān)，因此拆遷本身

2、具有行政性。同時，調(diào)整拆遷行為的法律法規(guī)應(yīng)在行政法范疇。第三，合法性。拆遷是相關(guān)法律認可的行為，拆遷所涉及到的相關(guān)問題應(yīng)由法律調(diào)整，拆遷行為本質(zhì)上是國家為了公共利益而實施的法律行為。第四，補償性。拆遷能夠進行的前提是拆遷機關(guān)對被拆遷人給予了相應(yīng)的補償，這種補償是足夠抵償被拆遷人的損失的。1.2城市房屋拆遷的法律性質(zhì)第一，拆遷是平等主體之間就財產(chǎn)權(quán)益的發(fā)生、變更、消滅而產(chǎn)生的民事法律行為，因拆遷而引發(fā)的糾紛由民事法律規(guī)范進行調(diào)整；第二，拆遷是國家基于公共利益目的而進行的一系列具體行政行為，拆遷人是行使行政職權(quán)或經(jīng)

3、法規(guī)授權(quán)的行政主體，拆遷權(quán)在本質(zhì)上屬于公權(quán)力，應(yīng)適用行政法調(diào)整與拆遷有關(guān)的法律法規(guī)體系；第三，將與房屋拆遷有關(guān)的一系列行為實行“兩分法”，即在拆遷安置完成前建設(shè)單位或個人以自己的名義進行的拆遷行為，實質(zhì)上是實施法律法規(guī)授權(quán)的職權(quán)行為，建設(shè)單位或個人獨立承擔由此產(chǎn)生的法律責任，在拆遷行為中成為授權(quán)性行政主體；拆遷完成以后，建設(shè)單位或個人就成為完全的民事主體，負責進行以盈利為目的的開發(fā)建設(shè)。1.3我國城市房屋拆遷的現(xiàn)狀（可以以案例說明，也可直接理論論述和關(guān)實務(wù)中存在的突出問題）第二章我國城市房屋拆遷法律的缺陷與不足

4、2.1我國城市房屋拆遷的立法現(xiàn)狀分析國務(wù)院于2011年1月21日岀臺了《國有土地上房屋征收與補償條例》，①該條例與《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）相比有明顯進步，這表現(xiàn)在：實施強制搬遷前，房屋征收部分應(yīng)當按照補償規(guī)定，對被征收人先予貨幣補償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房；政府征收房屋補償金不得低于類似房地產(chǎn)交易市場價格；實施搬遷禁止斷水、斷電、斷氣；房屋征收應(yīng)廣泛聽取并公開公眾意見；非因公共利益需要拆遷應(yīng)自愿、公平等。盡管如此，該條例仍有不足之處，為此，筆者擬在指出《條例》不足的基礎(chǔ)上，提岀解決我國

5、房屋拆遷立法問題的思路。（簡單回顧下立法歷程，重點圍繞2011年的《國有土地上房屋征收與補償條例》）《國有土地上房屋征收與補償條例》第2條規(guī)定是公平原則。城市房屋征收補償范圍是指因城市房屋征收而致?lián)p失中應(yīng)予以補償?shù)捻椖?，即補償被征收人的哪些損失。在補償范圍方血，《國有土地上房屋征收與補償條例》和《城市房屋拆遷管理條例》相比有所進步，補償?shù)姆秶唷！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第24條對此作出了規(guī)定，其第2款規(guī)定組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理；遺憾的是，一旦處理后確認為違法建筑

6、的，房屋征收部門仍然不予補償。筆者認為這種規(guī)定不妥，在征收中違章建筑也應(yīng)獲得補償。因為被征收人對違章建筑享有所有權(quán)，這點與合法建筑一樣;征收行為同樣是給所有權(quán)造成了損害，作為違章建筑所有權(quán)人的被征收人和作為合法建筑所有權(quán)人的被征收人一樣，都失去自己房屋的所有權(quán)，都應(yīng)該獲得相應(yīng)的補償。即估價時點，《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條規(guī)定為：房屋征收決定公告之日。關(guān)于價值標準，《國有土地上房屋征收與補償條例》采市場價格標準，這點殊值贊同；但是，對房屋用途的認定，其沒有明確涉及，但是筆者對此表示擔心。因為目前的主

7、流觀點是：用途是指房屋權(quán)屬證書上標明的用途；權(quán)屬證書上未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記載的用途為準或以規(guī)劃部門批準的建設(shè)用途為準。④而現(xiàn)實生活中，許多人拆遷前長期將自己的居住房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營之用，在補償時他們則堅持以實際用途為準。所以，爭議就此產(chǎn)生。2.2我國城市房屋拆遷法律存在的主要問題221、公共利益的界定不明確。這具體表現(xiàn)為：1.沒有對商業(yè)拆遷做出規(guī)定。城市拆遷可分為公益拆遷和商業(yè)拆遷。所謂公益拆遷，就是指國家基于公共利益的需要將國有土地使用權(quán)收冋的法律行為。基于房地一體的原則，其效力自然及于土地上的房屋及其

8、他定著物。公益拆遷的法律關(guān)系主體是政府與被拆遷人。而商業(yè)拆遷是指被拆遷人與開發(fā)商之間自愿讓渡房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的一種民事法律行為。商業(yè)拆遷的法律關(guān)系主體是房地產(chǎn)開發(fā)商和被拆遷人，雙方基于平等的法律地位口愿達成房屋拆遷協(xié)議。但是由于公共利益界定上的不確定性導(dǎo)致了實踐中政府借口公共利益干預(yù)商業(yè)拆遷從而侵犯被拆遷人合法權(quán)益的糾紛時有發(fā)生。也正是基于此，人們才對物權(quán)法寄予厚望，但遺憾的是物